近日，紅凱地產(chǎn)破產(chǎn)重整管理人對外宣布，江西建工集團被確定為重整投資人，紅凱地產(chǎn)開發(fā)的中天城理想中心有望結束長達6年的爛尾狀態(tài)，復工續(xù)建。
    一家江西的建筑國企，為什么要對昆明的爛尾項目施以援手？原來，江西建工其實就是中天城理想中心的施工方，也是債權人。根據(jù)公開資料，紅凱地產(chǎn)拖欠江西建工集團的債務有1.14億元。江西建工也是不得已，為了避免更大損失，才從債權人轉變?yōu)橥顿Y人。但江西建工集團打算接盤開發(fā)的中天城理想中心，無疑是塊燙手的山芋，因為紅凱地產(chǎn)旗下尚未開發(fā)完成的只有中天城理想中心一個項目，此項目占地只有52畝，總建筑面積17萬平方米，可開發(fā)空間不大，更重要的是，中天城理想中心是個商業(yè)項目，有A1、A2、B棟共3棟公寓，以及1棟寫字樓（C棟），其中已銷售的備案面積約4.1萬平方米。表面上看，中天城理想中心已售物業(yè)只占總建筑面積的不足四分之一，剩余絕大部分房產(chǎn)尚未售出，江西建工如果以共益?zhèn)�的形式完成后續(xù)工程，待剩余房產(chǎn)售出，就有可能收回投資。但中天城理想中心剩下的房產(chǎn)不是公寓，就是商鋪和寫字樓，如今昆明市場上公寓、商鋪和寫字樓的價格以及市場行情人所共知，許多公寓都已接近甚至低于成本價在賣，理想中心就算能完工，估計也很難銷售。江西建工前面的1.14億債權，以及后面復工的墊資，說不定最終都變成以房抵債，成為砸在手里的一大堆公寓、寫字樓。
    如果是這樣，江西建工就悲催了。本來只是想安靜地當個施工方，無奈成為債主，然后不得已又成為投資人，最終甚至有可能變成房東。很顯然，如果按原有規(guī)劃完成中天城理想中心，對江西建工集團來說風險很大。以昆明市目前商業(yè)物業(yè)過剩的狀況來說，市場上也不需要再增加10多萬平米的公寓供應量。有沒有一種可能，就是效仿去年爆破拆除的云錫金地，干脆將中天城理想中心推倒，變更規(guī)劃，將商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，適當提高容積率，作為住宅項目重新入市。雖然現(xiàn)在昆明住宅市場也受大環(huán)境影響量價齊跌，但仍舊比公寓好賣很多，價格也比公寓高得多。
    中天城理想中心位于龍泉路和北三環(huán)交叉口，位置優(yōu)越，旁邊就是昆八中，距離月牙塘公園很近，往東1.5公里就是北辰財富中心商圈，交通方便，配套齊全，這個地段最近一個房地產(chǎn)項目是萬科北宸，3年前能賣1.5萬/平米。更靠北的龍泉俊園，去年也至少是1萬多的價格。中天城理想中心如果推倒重來改成住宅，售價怎么也應該在1.2萬左右，比公寓的價格高得多。以中天城目前的建設狀況，推倒的代價也不是很大，因為項目總共也只有4棟建筑，停工前接近封頂?shù)挠袃蓷�，剩余兩棟只是出地面幾層，而且已售面積不到四分之一，處理起來也比較容易。在政策方面，這幾天昆明市為了盤活爛尾樓，對許多爛尾項目調(diào)整規(guī)劃都放寬條件，商改住、提高容積率的很多，最典型的就是云錫金地，去年一口氣爆破了14棟爛尾樓。當然還有一個方案是保留現(xiàn)在已經(jīng)接近封頂?shù)膬蓷澒�寓，但拆除剛剛出地面的另外兩棟建筑，改成住宅重新建設。從衛(wèi)星圖看，中天城理想中心的建筑密度不高，如果放寬容積率，甚至有可能再增加一棟住宅。
    總而言之，江西建工作為債權人，愿意投資重整項目十分難得，各方面應放寬條件不要它越陷越深。其實紅凱地產(chǎn)的債權人一大堆，江西建工集團1.14億的債權并不算最多，關鍵時刻站出來值得鼓勵。事實上江西建工集團是唯一報名的重整投資人，可見紅凱地產(chǎn)和中天城理想中心的狀況非常不樂觀。否則，擺在江西建工集團面前的道路可能是兩條：要么放棄重整讓紅凱地產(chǎn)破產(chǎn)清算債權打水漂；要么變?yōu)橥顿Y人完成項目建設但自己有可能成為房東。