商品房買(mǎi)賣(mài)中的幾個(gè)法律問(wèn)題（1）

一、商品房廣告的法律性質(zhì)
二、欺詐是否適用雙倍賠償
三、不能辦理產(chǎn)權(quán)證件是否適用訴訟時(shí)效
自1997年亞洲金融危機(jī)之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，年投資額和銷(xiāo)售額均以?xún)晌粩?shù)的速度增長(zhǎng)，近兩年甚至高達(dá)百分之三十多，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，伴隨而來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛逐年增加，據(jù)中消協(xié)統(tǒng)計(jì)，到2002年，因商品房買(mǎi)賣(mài)引起的投訴，已經(jīng)成為消費(fèi)領(lǐng)域十大投訴之首。究其原因，一是因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商片面追求利潤(rùn)，不講誠(chéng)信，比如手續(xù)不全，質(zhì)量粗糙，在購(gòu)房合同中設(shè)置陷阱等；二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，購(gòu)房者既不懂這方面的知識(shí)，也沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)，弱勢(shì)地位明顯，且風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。此外還有一個(gè)重要的原因，那就是房地產(chǎn)領(lǐng)域立法滯后，有些方面無(wú)法可依，有的規(guī)章和法律法規(guī)之間相互矛盾，雙方產(chǎn)生分歧之后難以解決。比如廣告的性質(zhì)，購(gòu)房欺詐的法律適用，訴訟時(shí)效的計(jì)算，違約金高低的標(biāo)準(zhǔn)，不能辦理產(chǎn)權(quán)證如何賠償，購(gòu)房合同和按揭合同之間的法律關(guān)系等等。幾年來(lái)筆者接觸了大量的商品房糾紛案件，對(duì)此深有感觸。下面，筆者就廣告的性質(zhì)、購(gòu)房欺詐的法律適用、訴訟時(shí)效的計(jì)算這三個(gè)問(wèn)題，結(jié)合司法實(shí)踐，作一簡(jiǎn)要的探討。
一、廣告的法律性質(zhì)
因虛假宣傳而引發(fā)的糾紛在商品房投訴中大量存在，開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，往往把自己的房子說(shuō)的環(huán)境是如何優(yōu)美，交通如何方便，配套如何齊全。但等房屋交付了，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的承諾卻沒(méi)有兌現(xiàn)。
石家莊市就出了這樣一個(gè)案例：1999年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一商品住宅小區(qū)，其在廣告宣傳中承諾：小區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)、超市、圖書(shū)館、保健站、公廁、獨(dú)立報(bào)箱、綠地、中心花園等。洪某等見(jiàn)到開(kāi)發(fā)公司的廣告后，覺(jué)得各方面條件都不錯(cuò)，經(jīng)多次與開(kāi)發(fā)公司接觸、協(xié)商，與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》。合同簽訂后，洪某依約履行了付款義務(wù)。2001年7月16日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向洪某發(fā)出入住通知，洪某等發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)所謂學(xué)校、超市、圖書(shū)館、保健站等根本沒(méi)有，大面積的綠地也改建成車(chē)庫(kù)。洪某認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不履行廣告承諾，是欺詐銷(xiāo)售。洪某等人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出交涉，沒(méi)有得到滿意的答復(fù)。洪某等人依據(jù)《合同》中的仲裁條款，向石家莊仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求解除合同、退房還款并賠償損失。仲裁委查明了以上事實(shí)，但認(rèn)為售樓廣告屬于要約邀請(qǐng)，不是要約，購(gòu)房者沒(méi)有將廣告內(nèi)容簽進(jìn)合同，因此難以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，所以最終駁回了洪某等人的仲裁請(qǐng)求。

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