昆明的炒房成本一夜間增加了5.5%。日前，昆明市地稅局發(fā)布通知，明確了二手房交易中的營業(yè)稅稅率——在2005年6月1日后購房，持有不滿兩年就轉(zhuǎn)手的，必須全額繳納5.5%的營業(yè)稅。
關鍵一：時間決定繳稅多少
據(jù)介紹，新規(guī)定首先明確了個人住房交易的營業(yè)稅征收額為5.5%，納稅義務人為賣房人。其次，新規(guī)定明確了房產(chǎn)交易的時間概念以及繳稅額度：
全額征收營業(yè)稅：自2005年6月1日起，個人新購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按取得售房收入全額征收營業(yè)稅及城建稅和教育費附加、地方教育附加、印花稅；
減征營業(yè)稅：對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房價款后的差額征收營業(yè)稅及城建稅和教育費附加、地方教育附加，按照售房收入全額征收印花稅。
免征營業(yè)稅：買賣住房時，是否可以按照新普通住房標準執(zhí)行，關鍵看時間。稅務機關將按照房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的日期，以最先發(fā)生的時間為準。如果在2005年6月1日后，個人將新購買超過2年（含2年）的符合普通住房標準的住房對外銷售免征營業(yè)稅。
關鍵二：如何認定普通住房
如何認定某套住房是普通住房呢？按照規(guī)定，首先要看你購買的住宅小區(qū)建筑容積率是否在1.0以上；其次，你購買單套建筑面積是否在144平方米以下；第三，在交易時該套住房的實際成交價格是否低于同級別土地上住房平均交易價格1.4倍以下。
如果同時滿足上述三個條件，并且在2005年6月1日后完成的交易，則認定為普通住房，就可以享受稅收減免優(yōu)惠政策。
另外，新規(guī)還規(guī)定，對于已經(jīng)由單位賣給職工的房改房，在上市交易時將執(zhí)行普通住房交易的稅收優(yōu)惠政策。
據(jù)了解，在房產(chǎn)交易中，不論是普通住房和非普通住房，都要繳納契稅，契稅的納稅義務人為買房人。
昆明市房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)場的稅務工作人員還特別提醒市民，為加強稅收征收管理，購房人必須提供銷售不動產(chǎn)發(fā)票、購房合同等資料，才能辦理契稅完稅手續(xù)。
昆明新亞房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理王藝喬昨日在接受記者采訪時表示，昆明市普通住房標準正式公布將對于炒房者有一定的遏制，他們已經(jīng)無法在短時間內(nèi)低價購進，再在短時間內(nèi)又賣出，因為損失太大。
■新聞鏈接：
繳納營業(yè)稅等應提供的材料
1、賣房人的居民身份證原件和復印件；
2、所售房屋的房屋所有權證或契稅完稅證的原件和復印件；
3、銷售該房屋時與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的原件和復印件；
4、銷售該房屋時向購買方開具的由地稅機關監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復印件；
5、納稅申報表（四城區(qū)暫不要求提供）。
賣房人申請辦理營業(yè)稅及其附加的免稅手續(xù)，應提供下列規(guī)定資料，對符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅：
1、居民身份證原件和復印件；
2、所售房屋的房屋所有權證或契稅完稅證的原件和復印件；
3、銷售該房屋時與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的原件和復印件；
4、銷售該房屋時向購買方開具的由地稅機關監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復印件；
5、填報昆明市個人轉(zhuǎn)讓（銷售）普通住房減免營業(yè)稅審核表；
6、主管地方稅務機關要求的其他資料。
■新聞助讀
新規(guī)實施以后炒房成本猛增
新的稅收政策只對兩年內(nèi)的商品房產(chǎn)生效用。營業(yè)稅的調(diào)整使二手房的交易成本到底增加了多少呢？
買進時成本并未變
專業(yè)人士算了一筆賬；以一套在2005年10月初購買的二手房為例，購買二手房大概要繳納以下費用：契稅（評估價的１．５％）、印花稅（合同價的０．０５％）、過戶登記費（５０元）、貼花費（５元）、按揭費用（各中介公司不等，具體數(shù)額在１５００元左右），中介費（成交價的２－２．５％）。如果不用做按揭的話，一套５０萬元的二手房需要繳納的各種稅費約為18000元。
賣出時成本增許多
假設這套５０萬元的房子到現(xiàn)在升值了５萬元，現(xiàn)在價值５５萬元。如果房主想現(xiàn)在出手，就將繳納５５萬元×５.5％＝30250元的營業(yè)稅、還有萬分之五的印花稅。這樣，售房者轉(zhuǎn)讓二手房所付出的成本就達到33000元左右。
房價漲炒家竟然虧
在一買一賣過程中，炒房人共獲得的收入為５萬元，但其付出的成本卻達到了18000＋33000＝51000元。在3個月內(nèi)房價漲了10%（假設）的情況下，炒房者竟然還虧了1000元。
可見，新政策實施后，對短期炒房者的打擊還是很大的，而如果炒房人選擇等到購房滿兩年后出售，因為時間長，又將擔很大風險。
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