昆明地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)全國(guó)第三？ 業(yè)界人士有話說(shuō)

一份易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，在全國(guó)35個(gè)城市中短期內(nèi)（2014-2015年）房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大的城市昆明排名第三。易居報(bào)告集合了全國(guó)35城的商品房供應(yīng)綜合指標(biāo)、需求潛力、供求比、房?jī)r(jià)偏離度等信息進(jìn)行分析，昆明因?yàn)樯唐贩看媪砍掷m(xù)增大以及高達(dá)1.7的供求比，樓市投資風(fēng)險(xiǎn)度高達(dá)94.2%。與此同時(shí)，北上廣深等一線城市雖然房?jī)r(jià)高企，房?jī)r(jià)偏離度高，但由于相對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求，其投資風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及昆明。

2014-2015年度中國(guó)35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)度排名

昆明商品房存量多，去庫(kù)存壓力大，這確實(shí)是不爭(zhēng)的事實(shí)。在云南房網(wǎng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)里面，截止至2013年年末，昆明樓市供求比就已經(jīng)達(dá)到1.7。另外，昆明克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)研究人員也表示，從供應(yīng)量上看，昆明確實(shí)有較大投資風(fēng)險(xiǎn)，排名第三不算太意外。在他們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，昆明商品房供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到950多萬(wàn)方，并且，自去年7月份開(kāi)始，每月昆明入市商品房供應(yīng)量均在100萬(wàn)方以上……照此來(lái)看，昆明要消化的商品房供應(yīng)的確數(shù)量龐大。

2014-2015年度中國(guó)35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)綜合指標(biāo)排名

除數(shù)量巨大的商品房供應(yīng)之外，昆明樓市還面臨的問(wèn)題是，消費(fèi)能力不及格，成交量少，這就更加劇了現(xiàn)有商品房的存貨量。按照目前商品房的去化速度，預(yù)計(jì)現(xiàn)有的存量大約需要1.5-2年的時(shí)間完成消化。

不過(guò)，盡管如此，昆明在全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，短期房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)排名全國(guó)第三還是讓人訝異。此前，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)圈熱議的存在高投資風(fēng)險(xiǎn)的城市主要集中在三、四線城市。昆明作為“延邊”二線城市，相對(duì)來(lái)說(shuō)，擁有比三、四現(xiàn)城市更加旺盛的購(gòu)房需求。換句話來(lái)說(shuō)，昆明樓市的市場(chǎng)活躍度并不低，突然躍居為35個(gè)重點(diǎn)城市中投資風(fēng)險(xiǎn)排名第三的城市，對(duì)此排名，昆滇開(kāi)發(fā)商的接受程度和認(rèn)同指數(shù)并不見(jiàn)得高。云南房網(wǎng)針對(duì)此問(wèn)題，和中產(chǎn)花香四季項(xiàng)目的營(yíng)銷經(jīng)理唐經(jīng)理進(jìn)行了交流。

唐經(jīng)理表示：首先，作為一家外地的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，其用來(lái)做統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)源很值得考究。在他們統(tǒng)計(jì)的35個(gè)城市中，每個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是否如一并不能確定。另外，作為在昆明樓市立足的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，雖然目前昆明樓市供應(yīng)量大，但同時(shí)地，昆明的購(gòu)房需求也在伴隨供應(yīng)量增大，昆明樓市現(xiàn)下正處在一個(gè)相對(duì)理性的發(fā)展階段。

在報(bào)告中，昆明的市場(chǎng)需求指標(biāo)處于中等水平，和很多中西部城市類似，其特點(diǎn)是尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)背景下，未來(lái)住房需求增幅較大。而房?jī)r(jià)偏離度指標(biāo)，貴陽(yáng)、昆明、西安排名后三位，易居報(bào)告指出：“此類城市近些年樓市溫度不高，房?jī)r(jià)漲幅不大，房?jī)r(jià)偏離度最小，體現(xiàn)在其房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有偏離甚至低于合理值，其房?jī)r(jià)增幅偏離值低于2%，基本可以判定沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫。”既然沒(méi)有泡沫，何以投資風(fēng)險(xiǎn)竟然排名全國(guó)第三？對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士就表示了疑惑：作為評(píng)估的主要指標(biāo)之一，昆明的房?jī)r(jià)偏離度很低，報(bào)告結(jié)論就顯得有些自相矛盾。因?yàn)槿绻�房�(jī)r(jià)偏離度低，說(shuō)明相比其他城市，昆明房?jī)r(jià)的市場(chǎng)接受度較高，降價(jià)的空間自然不大，對(duì)投資的影響就應(yīng)該是正面的。

另外，在易居研究報(bào)告里面，表明的“昆明短期地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大”中的“風(fēng)險(xiǎn)”，主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商而言昆明的供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)消化能力的擔(dān)憂，昆明克而瑞研究機(jī)構(gòu)也認(rèn)為是如此。即便這般，外來(lái)房企入昆拿地繼而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目搶占市場(chǎng)的熱情并不會(huì)減弱�？藸柸鹧芯繖C(jī)構(gòu)認(rèn)為外地大型房企是依然愿意進(jìn)駐昆明的，從某一方面而言，昆明的地價(jià)和房?jī)r(jià)相比，還有誘人的利潤(rùn)空間。同時(shí)，中產(chǎn)花香四季唐經(jīng)理也表示，外來(lái)房企進(jìn)入昆明，并不會(huì)僅以這一份數(shù)據(jù)做參考，地產(chǎn)公司進(jìn)駐昆明及項(xiàng)目落地時(shí)的市場(chǎng)調(diào)查或地產(chǎn)公司的布局戰(zhàn)略等也是考量因素。

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