9月1日，《昆明市規(guī)劃局容積率計算規(guī)則》出臺，新規(guī)結(jié)合昆明的實際情況，對容積率、建筑物的計容面積的總和、建筑基地比值進行了解釋和定義，并明確規(guī)定了容積率的計算方式。其中最受關(guān)注的，是新規(guī)明確規(guī)定：多、高層住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高不得超過3.6米。超出規(guī)定的，該層建筑計容建筑面積也將增加。隨著本月29日新規(guī)開始實施，不僅開發(fā)商慣用的“偷面積”手法將受限，同時，如今很熱門的“小復(fù)式”——LOFT公寓或許將成為歷史，而這些最后的“幸運兒”在某種程度上可謂是占了一個不大不小的便宜。
小復(fù)式建筑
新規(guī)出臺LOFT建筑成為關(guān)注焦點
新規(guī)在舊規(guī)的基礎(chǔ)上進行了修改和補充，具體內(nèi)容為：多層、高層住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高不能超過3.6米，單套戶型內(nèi)室內(nèi)中空部分面積不應(yīng)超過30平米，且不應(yīng)超過單套建筑面積的30%；商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層層高不應(yīng)超過5.4米；辦公建筑標(biāo)的準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.5米。此外，考慮到特殊情況，新規(guī)還根據(jù)建筑的功能規(guī)定了相關(guān)的高度。而博物館、體育館、展覽館等公共建筑的建筑結(jié)構(gòu)，層高不受前款規(guī)定限制。
新規(guī)規(guī)定多層、高層住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高不能超過3.6米，超出規(guī)定的，計算容積率指標(biāo)時，每超出2.2米，則該層建筑計容建筑面積按該層實際建筑面積增加1倍計算，超出高度不足2.2米的，那么該層建筑計容建筑面積按實際建筑面積增加0.5倍計算。
舊規(guī)雖然對建筑層高進行了限制，但并未對容積率的計算做出明確的規(guī)定，多、高層住宅在審批時是按照一層的面積進行審批，銷售時也是按照一層的面積進行銷售，但是際使用面積卻可達到銷售面積的近2倍，從而形成了“買一層送一層”的優(yōu)惠效果。新規(guī)出臺以后，不僅對層高進行了限制，而且明確規(guī)定超出部分要按照超出的高度計算到容積率指標(biāo)當(dāng)中。這樣一來，如果住宅高度超過3.6米，那項目的容積率也會增加，相應(yīng)的，拿地的成本、投資的成本將會增加，銷售利潤則會降低。
這也就意味著，目前市場上備受青年人喜歡的復(fù)式建筑或LOFT建筑或?qū)⒊蔀闅v史。
這些項目會是昆明最后的LOFT公寓？
雖說未來LOFT建筑將會成為歷史，但是市場上還有不少的LOFT產(chǎn)品，包括LOFT公寓、LOFT寫字樓等。其中，最為常見的則是LOFT公寓，LOFT公寓通常以小戶型為主，面積在30-50平米上下，層高在3.6-5.2米左右。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前昆明市場上建有LOFT公寓的項目有：西城時代、H公寓、百大國際派、經(jīng)典寬TOWN、天地間廣�？ず�第七街區(qū)等。與新規(guī)相比，這些處在新規(guī)和舊歸的縫隙之間的LOFT公寓實在是最后的幸運兒。
以百大國際派為例，上個月百大國際派以LOFT公寓4200元/平米的優(yōu)勢價格殺入促銷行列，吸引了眾人的關(guān)注。百大國際派所說的4200元/平米，就是將一層的均價平攤在兩層里面來算，才得出這樣“驚人”的價格。據(jù)了解，百大國際派層高為4.5米，如果按照新規(guī)來算，這超出的0.9米的建筑計容建筑面積按實際建筑面積增加0.5倍計算，相應(yīng)的，項目的容積率會增加，成本也會增加，那百大國際派也不可能推出4200元/平米的價格了。
開發(fā)商“偷面積”將受限
除了層高以外，新規(guī)對“贈送面積”的規(guī)定也備受人們的關(guān)注。新規(guī)明確規(guī)定：住宅戶內(nèi)的入戶花園、空中花園等有頂蓋的、可供人活動的開敞、半開敞空間，將按照陽臺面積的計算規(guī)定計算建筑面積，并計入容積率當(dāng)中。
舊規(guī)定中雖然對陽臺、飄窗等做了相關(guān)的規(guī)定，但是開發(fā)商還是會瞄準(zhǔn)容積率計算方法的空子，贈送陽臺、飄窗、花園面積等作為項目的附加值，吸引購房者。事實上購房者已經(jīng)為這些所謂的“贈送面積”買了單，而開發(fā)商卻可以不用為“贈送面積”中多出來的面積交稅，開發(fā)商可謂是一箭雙雕。
新規(guī)定出臺以后，明確將入戶花園、空中花園等有頂蓋的、可供人活動的開敞、半開敞空間按照陽臺面積計算建筑面積，這樣一來，開發(fā)商在“贈送面積”上能做的文章越來越少，這也意味著這也意味著，三面臨墻的無論是生活陽臺還是景觀陽臺，或者是住宅內(nèi)的入戶花園，在未來將會按全面積計算，房地產(chǎn)開發(fā)商以“贈送面積”為噱頭的營銷方式將會大幅減少。
部分空間將不計入容積率
此外，新規(guī)規(guī)定，當(dāng)整層作為避難層的，避難層建筑面積，包含樓梯間面積將不被計入容積率；如果非整層作為避難層的，避難空間以及為避難配套的功能空間，包含電梯間、樓梯間等其他設(shè)備空間，將不計入容積率；當(dāng)整層均作為設(shè)備層，則設(shè)備層建筑面積，包含樓梯間面積可不計入容積率；如果非整層作為避難層的，設(shè)備層的功能空間以及設(shè)備配套的功能空間，包含電梯間、樓梯間等其他設(shè)備空間，將不計入容積率。另外，隔震層的建筑面積將不計入容積率。
此次《昆明市規(guī)劃局容積率計算規(guī)則》不僅對建筑的層高、入戶花園、空中花園、陽臺等的的容積率計算方法做出了新的規(guī)定，遏制了開發(fā)商“偷面積”，保證了購房者的合法利益，而且還對部分安全空間、公共空間的容積率計算方法做出了新的規(guī)定，制定了有利于建筑安全的容積率計算方法，防止了開發(fā)商靠壓縮安全空間的方法來獲取利潤。
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