近日，位于祿勸縣小輯麻片區(qū)的5宗土地成功交易，將作為祿勸鳳家古鎮(zhèn)項目的建設(shè)用地。至此，云南文化旅游項目的戰(zhàn)略版圖上又落一子。其實，早在2012年，云南省相關(guān)部門就公布了一批歷史文化旅游項目名單，昆明古滇國、大理王宮、曲靖三國、巍山南詔國等十大文旅項目總投資規(guī)模近千億元，為云南未來的旅游地產(chǎn)描繪出了一幅宏偉的藍(lán)圖。有了政策的傾斜以及稀缺的“云南元素”，眾多房企也嗅到了云南文化旅游地產(chǎn)的商機(jī)。雅居樂、協(xié)信、碧桂園、重慶同元投資集團(tuán)等多家外來房企都將注意力轉(zhuǎn)向了云南的文化旅游地產(chǎn)，并于近一兩年來密集下注云南文旅項目。
碧桂園富民項目所在地
外來房企攜文旅項目密集布局云南
可以說，云南是繼海南之后旅游地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)之一。近些年來，小水井苗族風(fēng)情生態(tài)村、祿勸鳳家古鎮(zhèn)、元謀古人類歷史文化綜合體等文旅項目更是在云南相繼上馬，云南的文化旅游項目也進(jìn)入了投資建設(shè)的高潮。隨著這些項目的接連面世，眾多文旅項目“各顯神通拼資源”的味道也越來越濃重。
當(dāng)中，少不了像是雅居樂、碧桂園和協(xié)信這樣的國內(nèi)一線品牌房企。三家房企中首先在云南落子的是協(xié)信。2013年，“中國·昆明小水井苗族風(fēng)情生態(tài)村”項目落定富民，整個項目投資近200億元，規(guī)劃占地面積1.5萬畝，建設(shè)用地達(dá)4000畝，項目體量280萬方，定位為集文化旅游、精品住宅、特色農(nóng)業(yè)、會務(wù)度假等為一體的綜合文化旅游地產(chǎn)項目。目前，協(xié)信集團(tuán)斬獲的是項目一期的120畝建設(shè)用地。
昆明西翥生態(tài)旅游實驗區(qū)沙朗片區(qū)及母格片區(qū)所在位置
雅居樂也瞄準(zhǔn)了云南的文旅地產(chǎn)，并將項目——西翥國際生態(tài)旅游度假區(qū)選址于昆明西翥生態(tài)旅游實驗區(qū)沙朗片區(qū)及母格片區(qū)，項目計劃用地1萬畝，定位為集旅游、獨(dú)家、休閑、酒店、宜居等為一體的多功能度假酒店。整個項目涉及金額巨大，擬投資150億元，開發(fā)周期計劃為3-6年。
在云南謀劃了文化旅游地產(chǎn)項目的還有碧桂園。本月，碧桂園與富民縣政府簽訂了民奎南生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)園項目合作協(xié)議，該協(xié)議的簽訂標(biāo)志著碧桂園正式進(jìn)軍昆明并開始布局旅游地產(chǎn)，雖然時間稍晚，但動作迅速，項目擬注資50億元，計劃2015年年初開工，倘若計劃不變，項目進(jìn)度倒是明顯能趕超雅居樂。
祿勸鳳家古鎮(zhèn)和元謀古人類歷史文化綜合體兩個大型的文旅項目也同樣由外來房企操刀。
其中祿勸的“鳳家古鎮(zhèn)”由重慶同元投資集團(tuán)旗下公司云南同元文化古鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司打造，整個項目占地400余畝，擬投資30億元，開發(fā)周期預(yù)計為5年。重慶同元投資集團(tuán)有著“中國古鎮(zhèn)締造專家”之稱，開發(fā)足跡遍及云南等9個省份，其走出云南之后8年又重返云南，在祿勸打造文化古鎮(zhèn)旅游項目，足以見得云南的文旅地產(chǎn)對房企確有十足的吸引力。
與僅有400余畝的鳳家古鎮(zhèn)不同，元謀古人類歷史文化綜合體堪稱“巨無霸”。整個項目由山東菏澤交通集團(tuán)控股公司云南鳳凰文化旅游實業(yè)有限公司開發(fā)，擬投資85億元，規(guī)劃面積為2.7萬畝，而核心區(qū)域就占據(jù)了5000余畝。目前，項目已經(jīng)開工，規(guī)劃期限從2014年到2020年，歷時超6年。從所列諸多項目的工程進(jìn)度來看，元謀古人類歷史文化綜合體算是上走在前頭的。
另外，今年年中有消息傳出，國內(nèi)巨頭瞄準(zhǔn)了滇池西岸7500畝的白魚口片區(qū)，欲進(jìn)行旅游開發(fā)。不同于上述項目由單個房企操盤，白魚口片區(qū)的開發(fā)醬油本土房企攜手省外巨頭中信集團(tuán)和首創(chuàng)集團(tuán)共同參與。
民族風(fēng)情成文旅項目“大菜”
獨(dú)特的自然景觀、悠久的人文歷史以及絢麗多彩的民族風(fēng)情構(gòu)成了云南獨(dú)具一格、豐富多彩的自然文化旅游資源。因而，民族風(fēng)情文化自然也就用成為了云南文旅項目的一道“大菜”。
協(xié)信與富民縣政府簽訂昆明小水井苗族風(fēng)情生態(tài)村項目合作協(xié)議
以祿勸的鳳家古鎮(zhèn)為例，整個項目主要就是以彝族苗族等少數(shù)民族文化為依托，建成以后將成為具有民族風(fēng)情的文化旅游小鎮(zhèn)。無獨(dú)有偶，協(xié)信的小水井苗族風(fēng)情生態(tài)村，顧名思義自然也挖掘了所在地的民族風(fēng)情特色，并將這種民族文化嫁接并融合到項目中。元謀古人類歷史文化綜合體同樣也擁有民族情節(jié)，項目的打造少不了與當(dāng)?shù)氐囊妥逦幕蝗凇?/p>
以此看來，在此輪文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)中唱主角的或?qū)⑹窃颇咸赜械拿褡屣L(fēng)情。而事實上，一直以來，民族風(fēng)情文化都是云南旅游地產(chǎn)的“大菜”，甚至可以說是一大支撐，原因無他，這與云南的民族風(fēng)情和民俗文化能讓國內(nèi)外游客流連忘返有著莫大的關(guān)聯(lián)。
文旅地產(chǎn)美好前景的背后難掩風(fēng)險？
除了海南之外，云南無論是山水資源還是民族文化資源都首屈一指，因此，扎堆涌入云南進(jìn)行文化旅游地產(chǎn)開發(fā)的省外房企不在少數(shù)。特別是近些年來，云南的文旅地產(chǎn)表現(xiàn)突出，甚至有為數(shù)不少項目已經(jīng)在付諸實施，而云南文旅地產(chǎn)開發(fā)也大有繼續(xù)延續(xù)的勢頭。
文化主題成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢的同時，也給云南除了自然山水資源以外的旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的發(fā)展空間。當(dāng)文化和旅游碰撞在一起擦出的火花給我們帶來的是太多美好的想象空間。那么，問題來了，在云南文化旅游地產(chǎn)恢弘的藍(lán)圖背后是否該思考這其中難掩的風(fēng)險。
不難發(fā)現(xiàn)，上述幾個文化旅游地產(chǎn)項目的投資都不是小數(shù)目，少則數(shù)十億，動輒上百億。這些項目不但投資巨大，而且開發(fā)周期長，無論是項目的運(yùn)營能力還是操盤實力，這對開發(fā)商而言都將是一個巨大的考驗。
另外，需要注意的是，云南在山水資源和氣候方面占盡優(yōu)勢，而大多旅游地產(chǎn)項目也是在原有自然景觀資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)。本文所提及的多個文旅項目則不然，這些文旅項目所提及的大多是一個文化旅游概念，不夸張地說，也就相當(dāng)于要在一個近乎白紙的地方憑空構(gòu)建出一個文化旅游地產(chǎn)項目，其難度不言而喻。
期間，有業(yè)內(nèi)人士毫不避諱地指出，目前的文化旅游地產(chǎn)仍處于探索階段，還沒有一個可供參考的成功開發(fā)模式，項目同質(zhì)化風(fēng)險、開發(fā)商資金鏈脆弱甚至是“掛羊頭賣狗肉”等都是文化旅游地產(chǎn)市場過熱暴露的問題。而云南的文化旅游地產(chǎn)項目多是通過招商引資的形式，因此拿地相對便宜，物業(yè)銷售可獲得更可觀的利潤引得房企趨之若鶩，但事實上以旅游之名圈地的企業(yè)并不鮮見，這大大增加了文化旅游地產(chǎn)項目假文化假旅游而真地產(chǎn)的風(fēng)險。
同時，開發(fā)模式簡單的復(fù)制另文化旅游地產(chǎn)同質(zhì)化風(fēng)險加劇�？梢哉f，生態(tài)住宅、主題公園、酒店等業(yè)態(tài)形式的組合已經(jīng)成為云南乃至國內(nèi)大多數(shù)文化旅游地產(chǎn)項目的產(chǎn)品形態(tài)。且拋開動輒上千畝、甚至上萬畝的恢弘巨制不說，如何做到不雷同，規(guī)避同質(zhì)化風(fēng)險才是值得思考的問題。忽而想起一句話，做文化旅游地產(chǎn)更像是一種態(tài)度，關(guān)鍵是看誰更有誠意罷了。
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