地產(chǎn)顧問公司萊坊稱，第四輪海外投資浪潮正在興起。而在這一浪潮中暢泳著的不乏綠地、萬達大頭地產(chǎn)商。
最新消息指，在未來兩個月后，綠地將在馬來西亞投資一個面積達3平方公里的科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園區(qū)，項目坐落在馬來西亞和新加坡交界處。
綠地集團也在不久前宣布最新的海外投資目標(biāo)，較前一年目標(biāo)上浮近一倍。綠地董事長張玉良公開宣布，2015年綠地海外目標(biāo)為300億元，他還稱這是綠地國際化的重要表現(xiàn)。
另外萊坊也指出，較前幾輪投資熱潮從購置自用物業(yè)、自己開發(fā)物業(yè)到尋求高回報投資物業(yè)機會的轉(zhuǎn)變，新一輪投資熱潮其投資者組成及對投資產(chǎn)品的要求變得更多元化和難以預(yù)測。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路徑
據(jù)報道，有熟悉綠地人士透露，馬來西亞拿督近日造訪綠地總部。該項目目前尚未簽約，不過新的投資已經(jīng)明確。而且這一產(chǎn)業(yè)園選址與綠地此前在馬來西亞的住宅項目相距不遠。
該新項目所在的馬來西亞柔佛州新山市，與新加坡隔海相望。此前碧桂園、富力地產(chǎn)等都在該區(qū)域附近有過投資。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體向綠地集團求證，該產(chǎn)業(yè)園項目的運作時間點還未有到對外披露的階段，項目也沒有最終確定下來。
上述人士稱，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是綠地非常重視的部分，到目前海外部分以該概念推進，且比較明確有一定方向的就是馬來西亞項目，但是馬來西亞項目也沒有最終敲定。
事實上，此前張玉良明確表示，“簡單來看住宅產(chǎn)業(yè)，我認為高峰期已經(jīng)過去了。但是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還會有很大的增長空間�！�
根據(jù)綠地公布的數(shù)據(jù)，2014年錄得的2408億元的預(yù)銷售額中，住宅只占46%，其余54%來自商辦類產(chǎn)品，增幅達到90%以上。
另外上述綠地人士稱，其實綠地在韓國濟州島的項目，就有部分產(chǎn)業(yè)園的概念。去年8月新拿地部分就有健康醫(yī)療的產(chǎn)業(yè)配套部分，而濟州健康旅游城項目本身就有點類似產(chǎn)業(yè)地園要素在里頭。
對綠地該項投資，第一太平戴維斯中國市場研討部主管簡可分析指，“需要注意的是，目前尚不知悉綠地在這塊地上花了多少錢，可能地價并不貴，因此不好說回報率是多少。”
而以產(chǎn)業(yè)換取園區(qū)拓展的做法，在國內(nèi)已有多種不同案例。較為典型的是同樣做園區(qū)地產(chǎn)的華夏幸福。
在中銀國際對其最新的年報點評中，分析師稱華夏幸福產(chǎn)業(yè)項目加速落地，正是通過與各種不同機構(gòu)在不同產(chǎn)業(yè)進行合作，從而依靠大機構(gòu)招商引進打造產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，為公司未來的產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)提供優(yōu)質(zhì)的項目儲備資源。
也正是通過這樣的方式，華夏幸福得以與當(dāng)?shù)卣炇饒@區(qū)委托協(xié)議，通過完成其園區(qū)拓展。
而綠地集團在國內(nèi)已經(jīng)有多年的區(qū)域開發(fā)、造城及商業(yè)開發(fā)、運營等的經(jīng)驗累積。據(jù)綠地相關(guān)人士介紹，綠地集團的海外拓展，也正是要“盡量發(fā)揮國內(nèi)已有的優(yōu)勢再結(jié)合海外系列戰(zhàn)略”。
這樣的做法在市場人士看來，綠地在項目上獲取當(dāng)?shù)卣膬A斜也無可厚非，可以看做是綠地在產(chǎn)業(yè)方面的資源累積在海外市場兌現(xiàn)。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士更明確指，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也可以理解為一種圈地的做法，因為相比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)項目地更大范圍擴張，并且在這個過程中和相關(guān)企業(yè)和供應(yīng)商的接洽，能夠使得綠地對當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有更深刻的領(lǐng)悟。
逆市落子風(fēng)險
值得注意的是，此次綠地布局產(chǎn)業(yè)園的馬來西亞柔佛州新山市，該區(qū)域離碧桂園項目并不算太遠。
2013年碧桂園錄得1060億元的合同銷售收入，首次躋身房企千億陣營。其僅在馬來西亞金海灣一個項目就收獲了近70億元的銷售額。
不過在大馬發(fā)展好景不長，2014年3月份突發(fā)馬航事件，對碧桂園在馬來西亞的銷售項目造成巨大不良影響。從北京飛往吉隆坡的航班大幅減少，碧桂園在組織大量中國客戶來到馬來西亞看房開始變得艱難。
突如其來的海外風(fēng)險上升，對已經(jīng)布局在馬來西亞的碧桂園而言，該區(qū)域已不再是投資首選，也選擇進行收縮。此后碧桂園主動調(diào)整海外戰(zhàn)略，去年碧桂園對外稱，未來海外投資占比將此前所說的1/3銳減至1/10以下。
而綠地在該背景下布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，第一太平戴維斯中國市場研討部主管簡可認為，綠地投資300億在馬來西亞建產(chǎn)業(yè)園，可能是內(nèi)部商量好，就像此前綠地投資紐約布魯克林一樣，可能外界不太被看好，但不影響他們投資。
簡可同時指出，一個不確定性是，未來馬來西亞的投資政策改變，可能會對綠地造成利好，也可能造成不利。
另據(jù)了解，今年2月馬來西亞首相署經(jīng)濟策劃單位宣布，自3月1日起，外國人在馬來西亞聯(lián)邦直轄區(qū)購房置業(yè)的門檻從50萬林吉特(約合95萬元人民幣)提高至100萬林吉特(約合190萬元人民幣)，不動產(chǎn)所得稅最高比例提至30%。
不過上述業(yè)內(nèi)人士也指出，對于該類產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，也能夠爭取地方政府更多的政策優(yōu)惠和政治環(huán)境的保護，防范因為各類社會問題而影響經(jīng)營。
另外值得注意的還有，綠地所選布局產(chǎn)業(yè)園地點與新加坡隔海相望，其目的并不排除更接近新加坡。此前碧桂園在馬來西亞柔佛州依斯干達區(qū)填海造地，也被市場指意圖更接近新加坡。
新加坡房地產(chǎn)經(jīng)紀行橙易(OrangeTee)研究與咨詢部主管李敏雯此前稱，更接近新加坡也包含馬來西亞地產(chǎn)投資市場的迅速冷卻的原因。
李敏雯描述，現(xiàn)時已有東南亞多國的開發(fā)商都前往新加坡推銷住宅項目，馬來西亞的項目顯得不那么有吸引力。據(jù)悉，印度、柬埔寨及菲律賓的開發(fā)商都在爭取新加坡的購房客，其中菲律賓的房產(chǎn)頗受歡迎。
“換言之，綠地在布局馬拉西亞之時，也有考慮更多新加坡市場。”有市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體如是表示。
雖然馬來西亞的風(fēng)險逐步上升，綠地依然選擇挺進，無疑還是看好其發(fā)展前景。
萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明指出：“隨著中國的超高凈值投資者趨于成熟，他們中的許多人開始在全球范圍內(nèi)尋找新的投資熱點。比起傳統(tǒng)的投資區(qū)域(如倫敦、紐約和悉尼)，這些新的投資熱點能為投資者帶來更高的投資回報�！�
另據(jù)美國傳統(tǒng)基金會和美國企業(yè)研究推出的“中國全球投資追蹤”數(shù)據(jù)庫(TheChinaGlobalInvestmentTracker,CGIT)數(shù)據(jù)顯示，在東亞/東南亞區(qū)域，獲得中國海外投資總額排名前三的國家分別是印尼、馬來西亞和越南。
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