2005年被喻為中國(guó)樓市的政策年。繼3月16日央行突如其來的一紙規(guī)定，取消了實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率后，接連幾個(gè)月房產(chǎn)新政持續(xù)出臺(tái)。從國(guó)八點(diǎn)、國(guó)八條、七部委新政，到收取營(yíng)業(yè)稅……令人應(yīng)接不暇，政策浪潮席卷了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
應(yīng)該說對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控是意料之中的事情，但2005年調(diào)控力度之大、政策之多以及產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)則出乎了大多數(shù)人的意料之外。與此同時(shí)，個(gè)人自建住房聯(lián)盟、央行建議取消預(yù)售等市場(chǎng)新動(dòng)向又讓房產(chǎn)市場(chǎng)再掀波瀾�？v觀2005年樓市，昆明樓市可用八個(gè)字來概括：“波瀾不驚，平穩(wěn)發(fā)展”。
一手房穩(wěn)步上漲
據(jù)市房產(chǎn)交易中心不完全統(tǒng)計(jì)，2005年昆明商品房成交套數(shù)47737套，合同成交面積666.69萬平方米，合同成交金額202.94億元。而2004年全市商品房成交面積482萬平方米，成交金額133.9億元。通過以上兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比可以得出：2005年商品房的成交面積同比增長(zhǎng)38%，成交金額同比增長(zhǎng)51%。
從總體來看，2005年昆明樓市的發(fā)展與全國(guó)基本一致，基本順應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的規(guī)律，沒有出現(xiàn)全國(guó)部分地區(qū)市場(chǎng)上大起大落的情況。年初至3月份房貸新利率實(shí)施之前，僅有少量新盤上市。貸款利率調(diào)整后，百姓的購(gòu)房熱情有所降低。6月份國(guó)家又推出宏觀調(diào)控政策，使本來即將推出新盤的地產(chǎn)商們有所顧慮，暫停了樓盤的上市計(jì)劃，隨即整個(gè)昆明的樓市進(jìn)入觀望期。經(jīng)過3個(gè)月左右的觀望，百姓和地產(chǎn)商對(duì)昆明的樓市恢復(fù)了信心，開始推出新盤，以至于10月份的房交會(huì)上出現(xiàn)了90余個(gè)新盤集中亮相的情況，其中大盤和別墅的數(shù)目也超過了預(yù)期。到了11月底，甚至出現(xiàn)了南市區(qū)5個(gè)別墅項(xiàng)目同時(shí)開盤的現(xiàn)象，被業(yè)界高呼別墅的“春天”來了。
年底，隨著商品房新開發(fā)項(xiàng)目的集中放量，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)駛過暗礁，又重新走上正常的軌道。這說明一個(gè)事實(shí)：在昆明住宅消費(fèi)市場(chǎng)中，以自住為主的需求還是占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，以擠壓房地產(chǎn)泡沫為出發(fā)點(diǎn)的宏觀政策，雖然放緩了房地產(chǎn)加速發(fā)展的腳步，但沒有影響昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)。
就在這一年，樓市給予了昆明普通市民更多的希望，在國(guó)家宏觀政策的影響下，昆明大幅上漲的房?jī)r(jià)減緩，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)甚至表明，增長(zhǎng)幅度甚至連續(xù)出現(xiàn)低于上月的水平，屬于一個(gè)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。而且就在這一年，昆明市也確定了享受優(yōu)惠政策的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，低于144平方米，這將影響昆明樓市的發(fā)展，大戶型、別墅猛增的趨勢(shì)將成為歷史，適宜普通市民居住的中小戶型商品房成為樓市“主角”。
二手房“退居”二線
在一手房成交量猛增的同時(shí)，二手房與去年同期相比卻出現(xiàn)了大幅滑坡。2005年全市二手房累計(jì)成交面積280.33萬平方米，比去年同期減少了53%，成交金額59.66億元，同比降低23%。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2003年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)中二手房交易占據(jù)主導(dǎo)地位，新建商品房銷售面積與二手房成交面積的平均比例為1：2.5，2004年一手房與二手房成交量之比為1∶1.25，二手房的成交量依然大于一手房；然而到了2005年卻出現(xiàn)了近3：1的倒掛。
有資料表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家上市銷售的住房中，一手房與二手房的比例是1∶3－5，大部分交易是二手房。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，由于人均擁有住宅面積飽和，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場(chǎng)。如美國(guó)，其二手房交易市場(chǎng)極其活躍，人們買房子，首先關(guān)注二手房市場(chǎng)，二手房的交易量大大超過一手房交易。有錢人買新房，換大房，中低收入的人群購(gòu)買二手房，住舊房，住小一些的房子，形成住房消費(fèi)的梯次結(jié)構(gòu)。
出現(xiàn)這一倒掛現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是遠(yuǎn)郊新盤的大量上市，不但給購(gòu)房者提供很大的選擇空間，在價(jià)格上具有較大吸引力。如昆明世紀(jì)城售出的幾千套團(tuán)購(gòu)房，均價(jià)2180元，不僅大大低于昆明市2700余元均價(jià)，甚至比城區(qū)的二手房還要便宜，吸引了大家的關(guān)注。此外，二手房與一手房相比，在規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)上有所落后，價(jià)格不具有太大競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，自然受到了冷落。
此外，今年宏觀調(diào)控，出臺(tái)了征收營(yíng)業(yè)稅、限制期房轉(zhuǎn)讓、限制轉(zhuǎn)按揭、銀行降低貸款成數(shù)等多項(xiàng)政策，增加了二手房交易成本，也使二手房市場(chǎng)成交量下滑。而且由于關(guān)于征收營(yíng)業(yè)稅的政策出臺(tái)后，很多售房者直接的提高了銷售價(jià)格，也使二手房的價(jià)格有所升高。
當(dāng)然這一大幅“倒掛”現(xiàn)象的出現(xiàn)，也需要引起投資者的關(guān)注。從整體上看，昆明的房地產(chǎn)發(fā)展是健康的，但是由于昆明新城的開發(fā)建設(shè)，幾個(gè)遠(yuǎn)郊大盤的同時(shí)開發(fā)、上市，給昆明市場(chǎng)提供了大量的房源，由于均價(jià)較低，受到了百姓的歡迎，可是預(yù)計(jì)在2-3年左右的時(shí)間內(nèi)，它所帶來的供需矛盾會(huì)顯現(xiàn)出來，市場(chǎng)供大于求將會(huì)給房?jī)r(jià)帶來眾多不穩(wěn)定因素。
房貸嚴(yán)格控制
去年的住房金融政策進(jìn)行了重大調(diào)整。房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)尤其是個(gè)人住房貸款增幅出現(xiàn)近年來的首次下降。各家商業(yè)銀行普遍采取了嚴(yán)格的貸款發(fā)放規(guī)定，但到年底，部分銀行又略有松動(dòng)。
房貸優(yōu)惠利率取消。從3月17日起，央行宣布對(duì)商業(yè)銀行住房信貸政策實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，調(diào)整后年利率即為5.51%，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率高0.20個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率，由現(xiàn)行年利率1.62%下調(diào)到0.99%。
雖然我省房地產(chǎn)界的人士則認(rèn)為，央行此舉將抑制炒樓風(fēng)，并打擊樓價(jià)上漲過快地區(qū)的樓價(jià)。但對(duì)我市的樓價(jià)不會(huì)有太大影響。可是這個(gè)消息卻引來了市民的提前還貸潮。據(jù)了解，利率調(diào)整的第二天，省建行、省工行、省中行、省交行等各銀行里，房貸業(yè)務(wù)部門成了市民們?cè)褑柗肯⒌臒狒[處。大多數(shù)房貸加身者都在擔(dān)心新增的月供壓力過大，影響生活質(zhì)量。想通過提前還款，減少利息支出。一位房產(chǎn)投資性客戶表示：房貸升息加上目前股市等投資渠道處于低迷，不如一次性付款購(gòu)房來得安全。
省建行個(gè)人金融服務(wù)中心負(fù)責(zé)人說，利率調(diào)整對(duì)投資型購(gòu)房者有限制作用。但對(duì)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)不會(huì)造成大的影響。新政策對(duì)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展和銀行防范貸款風(fēng)險(xiǎn)均有積極意義。
公積金貸款額度放寬。今年3月17日，央行對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整，雖然利率上浮后，公積金的貸款利率仍比商業(yè)貸款低1個(gè)百分點(diǎn)，但還是影響了市民的購(gòu)房積極性。但公積金管理中心通過大力推廣住房貸款、公積金組合貸款、公積金置換組合貸款三種貸款形式；并在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，與上百家開發(fā)商簽訂了按揭合作協(xié)議，使得一級(jí)市場(chǎng)上眾多購(gòu)房者得到了住房公積金貸款的支持；同時(shí)還在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，同昆明房屋置換公司、佳佳靈等中介商簽訂了合作協(xié)議，有效撬動(dòng)了二級(jí)市場(chǎng)，確立了政策性和商業(yè)性并存的住房信貸新體系，為市民的住房需求提供了更多的保障。與此同時(shí)，也促使昆明的住房公積金貸款業(yè)務(wù)得到了發(fā)展。截止去年12月底，公積金貸款的發(fā)放額可達(dá)到3.45億元，圓滿完成了年初制定的3.2億元的目標(biāo)。
2006年繼續(xù)看漲
面對(duì)2006年的樓市，記者邀請(qǐng)部分地產(chǎn)界人士進(jìn)行展望，房?jī)r(jià)照例成了重點(diǎn)，他們表示：下跌的可能性很小，大趨勢(shì)還是穩(wěn)步上漲。
世紀(jì)金源云南集團(tuán)副總裁莊哲猛說，國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策目的并不是要打壓房?jī)r(jià)，而是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理來看，明年房?jī)r(jià)還會(huì)增長(zhǎng)，因?yàn)?006年住宅用地增長(zhǎng)幅度很小。世紀(jì)城目前的均價(jià)在2600元/平方米，可到春節(jié)以后，伴隨著世紀(jì)城配套設(shè)施的逐步完善，價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整，房?jī)r(jià)調(diào)高。
京鵬房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)蘇代才介紹說，隨著新城的建設(shè)和土地成本的增加，遠(yuǎn)郊樓盤的開發(fā)還會(huì)越來越多，而主城區(qū)的住宅會(huì)向商住樓轉(zhuǎn)移。明年昆明整體的商品房?jī)r(jià)格還會(huì)繼續(xù)升高，但是市民的收入并不會(huì)隨之增加。因此去年年底和今年的年初成為一個(gè)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，很多人在經(jīng)過一段時(shí)間的觀望和衡量后都抓住了這個(gè)時(shí)機(jī)出手，從而造就了年底的高成交額。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)的變化走勢(shì)，一個(gè)最重要的因素是政策因素。明年宏觀調(diào)控的政策仍會(huì)繼續(xù)，但在明年不會(huì)有更加細(xì)節(jié)性的、更大突破力度的政策出臺(tái)。關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，伴隨著城區(qū)眾多的項(xiàng)目上市，明年市中心的房?jī)r(jià)不會(huì)低于6000元/平方米。
公說公有理，婆說婆有理。明年樓市最終將上演怎樣的好戲，讓我們拭目以待。
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