3月27日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司在香港召開2014年業(yè)績發(fā)布會。公司董事總經(jīng)理韓清濤、董事副總經(jīng)理葉黎聞、總經(jīng)理助理蔡偉生、財務(wù)總監(jiān)潘治平出席發(fā)布會。
保利置業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年公司實現(xiàn)合約銷售額約為241億元，合約銷售面積約為235.4萬平方米，同比分別下降9.74%、5.84%。而按2014年年初制定的280億元目標(biāo)計算，其達(dá)標(biāo)率為86.07%。
在發(fā)布會上，保利置業(yè)管理層釋放出明確的戰(zhàn)略調(diào)整信號。其中，2015年為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，公司將以“去庫存、控投資、穩(wěn)增效、創(chuàng)新發(fā)展”為整體經(jīng)營思路，其中去庫存將是首要任務(wù)。
韓清濤在報告中提及，今年將爭取實現(xiàn)簽約面積約245萬平方米，簽約銷售金額約260億元，同比分別上升4%、8%。而與2014年280億元目標(biāo)相比，2015年目標(biāo)反降20億元。
對此他解釋稱，高速增長的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在房企包括標(biāo)桿企業(yè)都共同面臨著毛利率下降這一問題，且各家企業(yè)手中的存貨比率在不斷增加。所以公司制定8%增長目標(biāo)，也是出于對市場的謹(jǐn)慎判斷。
據(jù)介紹，2015年保利置業(yè)在去年剩余200億元貨值的基礎(chǔ)上，將新推及續(xù)推300億元，總計可售貨值達(dá)500億元，其中長、珠三角占比過半，且產(chǎn)品以首置首改為主。要達(dá)到260億元目標(biāo)，去化率需在52%左右，該數(shù)字較2014年同期下降3個百分點。
在去庫存的具體措施方面，韓清濤透露，公司擬從管理層到項目共推出4項措施，包括梳理庫存量、制定銷售計劃、落實推盤事項等。新貨推盤時間點在4-11月之間，將以“與你共分享”為主題進(jìn)行推貨和營銷。
其中，在提到落實推銷計劃，此前語氣平緩的韓清濤突然提高分貝強調(diào)稱：“要布置到各個區(qū)、各個項目上，按照時間節(jié)點來落實�！�
“今年我們的考核辦法中專門加了一條，要對下屬企業(yè)加上一個去化率的指標(biāo)，把去化率的指標(biāo)作為今年考核當(dāng)中的重要成分�！表n清濤如是稱。
在價格制定上，按照總經(jīng)理助理蔡偉生的說法，保利置業(yè)的定價一直是隨行就市，主要目標(biāo)仍是去庫存。
不過韓清濤補充稱，隨行就市不意味著降價，公司會根據(jù)產(chǎn)品類型和區(qū)域分布來確定價格，有些地方清尾盤就損失利潤去化，而有些地方銷售得好就將價格拉上去。
在拿地方面，保利置業(yè)也將根據(jù)資金回籠情況合理安排拓展節(jié)奏，拿地區(qū)域仍將集中在長、珠三角區(qū)域，并以合作開發(fā)、二級開發(fā)、一二級聯(lián)動等形式降低成本，“逐步實現(xiàn)小股操盤的輕資產(chǎn)開發(fā)模式”。
而被問及保利系整合問題時，韓清濤卻表示，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合涉及兩個資本市場，需要做很多方面的研究和論證，目前仍沒有具體的時間表。
以下為保利置業(yè)集團(tuán)有限公司2014年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：公司推出的售樓措施包括減少住宅用地，對于行業(yè)供多于求的情況是怎么看待的？有沒有影響到公司的措施？今年的銷售目標(biāo)是260億，為什么比去年定的280億有下調(diào)？
韓清濤：這個問題應(yīng)該是涉及到整個國內(nèi)房地產(chǎn)政策的事。從我們對樓市的基本判斷來看，是持謹(jǐn)慎的態(tài)度來看待2015年的樓市。
從兩個方面來說，一個方面是房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)中第一支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒有發(fā)生變化，這是從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度談它的重要性，我們覺得這點沒有變。同時，從目前宏觀調(diào)控都是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的一種動作，應(yīng)該說對樓市都是利好的消息。
但從另外一個角度講，整個房地產(chǎn)市場經(jīng)過了多年的發(fā)展，從目前的情況來看，房地產(chǎn)畢竟是高投入、消耗土地資源非常大的行業(yè)，這和中央調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)、調(diào)整增長模式是有悖的。在這種情況下，前幾年量價齊升的情況就不太可能會發(fā)生了，高速增長的時代我們也認(rèn)為已經(jīng)過去了。
而且整個市場上，包括標(biāo)桿企業(yè)在內(nèi)都面臨著一個共同的問題，就是市場的毛利率下降，各家企業(yè)手中的存貨比率也在不斷的增加。所以，從去年實現(xiàn)了241億，我們今年定的目標(biāo)是增長8%、實現(xiàn)260億，也是出于對市場的謹(jǐn)慎判斷而做出的一個計劃。
我剛才在報告中也提到了，今年應(yīng)對新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)狀況，還是按照去庫存、控投資、穩(wěn)增效、創(chuàng)新發(fā)展來作為整體的經(jīng)營思路。
現(xiàn)場提問：公司2014年的庫存大概有多少，今年有多少？2014年整體銷售的去化率是多少？公司的毛利是比較低的，原因在哪里？
潘治平：2014年年初的庫存是140億的貨值，2014年新推以及續(xù)推的有300億，等于全年的貨值有440億；去年銷售240億之后，去化率是55%。
2015年大概剩200億的貨值，年內(nèi)新推以及續(xù)推有300億，總共有500億；如果完成260億的銷售目標(biāo)，基本上去化率達(dá)到52%，是可以達(dá)到的。
剛才說毛利率的影響，主要是我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問題。2014年我們供應(yīng)毛利率比較低的產(chǎn)品比較多一點，2013年相對這個比例小一點，這個是主要的原因。
現(xiàn)場提問：關(guān)于保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合，前段時間市場消息稱今年有可能進(jìn)行一些合作，這主要是涉及到哪些方面的合作？整合的時間期限或者是規(guī)劃大概是怎么樣的？
韓清濤：關(guān)于保利地產(chǎn)和保利置業(yè)整合的話題應(yīng)該說也是由來已久，這也是整個集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略中重要的一環(huán)。但是整合涉及到兩個資本市場，需要做很多這方面的研究和論證。整個整合是由北京的集團(tuán)總部在牽頭進(jìn)行研究和方案的制定。從我了解到的情況來看，有些工作前期的論證是在研究，但是應(yīng)該還沒有具體的時間表。
現(xiàn)場提問：我有兩個問題，第一個是公司去年在香港九龍有一塊地，現(xiàn)在項目的進(jìn)度發(fā)展怎么樣？第二是香港的房價已經(jīng)很高了，公司今年有沒有打算在這里拿地？另外公司在買地上的策略會是怎樣的？
蔡偉生：香港這個項目，我們基本上在2月底已經(jīng)正式開工進(jìn)行了，進(jìn)度應(yīng)該是比較順利的，這是香港項目進(jìn)展的情況。
其實我們管理層去年也強調(diào)過，公司在香港是希望以長期發(fā)展作為一個目標(biāo)。但是拿地肯定是根據(jù)市場和本身的策略需要來看，我們會密切注意有可能的發(fā)展機(jī)會。我們在香港不排除根據(jù)本身的需要和策略去拿地，這個是根據(jù)集團(tuán)的策略來定的。
整體拿地策略方面，我們這幾年一直強調(diào)長三角、珠三角地區(qū)為主，當(dāng)然我們已經(jīng)進(jìn)入的地區(qū)會繼續(xù)發(fā)展。此外我們還是以一些首置首改等剛性需求的產(chǎn)品為主，所以我們賣的產(chǎn)品90%都是住宅公寓，剩下10%才是別墅或者是寫字樓等等產(chǎn)品。
現(xiàn)場提問：香港這塊地不算大，和內(nèi)地比起來，香港這邊的利潤是不是比較高？其實在香港這邊發(fā)展的考慮是什么？另外，公司對物業(yè)堅持4.6億，主要是什么原因造成的？
蔡偉生：剛才你提到的香港地價貴等等，我們確實這是因為內(nèi)地和香港的模式是不一樣的。香港的審批時間等和內(nèi)地都是不一樣的，但是是不是說香港地產(chǎn)不可為？我相信100%不是這樣，香港的開發(fā)商，香港已經(jīng)有了很多年的發(fā)展，所以在香港市場有一定的發(fā)展空間。
我們當(dāng)在香港發(fā)展起碼是判斷珠三角、長三角這些地方的需求、發(fā)展空間都是相對穩(wěn)定的，香港也同樣具備這個特點。香港的融資成本是不一樣的，融資成本、稅率普遍來說比國內(nèi)低，審批時間雖然長，但是不確定性風(fēng)險沒有國內(nèi)高。所以兩地是各有特點，但是從香港的市場來說，我覺得應(yīng)該是可為的。
另外是物業(yè)減持的問題，去年主要是減持兩個項目，其中在蘇州觀湖國際大概減持3億多，另外惠陽溫泉城物業(yè)大概堅持1億左右，造成4億多的減持。
蘇州的項目為什么會有這么大的減持？因為蘇州項目的整體規(guī)模不小，我們是分期開發(fā)的，前期剛開發(fā)出來的時候市場情況不是特別理想，那時候我們是以去化為主來銷售這個項目。從第一期來看，我們是需要對整個項目減持。但是我們的銷售慢慢在漲，今年年初，我們20多個城市里面的銷售蘇州是排在頭幾名的。所以減持最主要是前期的售價和成本的問題。
現(xiàn)場提問：公司今年還會有這樣的情況出現(xiàn)嗎？
蔡偉生：從目前來說，我看不到有這個必要性。當(dāng)然這個情況肯定是需要審計師說了算，不是我們說了算。所以最后是根據(jù)審計師跟我們解釋每一個項目的成本和售價來決定。
市場有一個發(fā)展的規(guī)律，但是我們對市場還是比較慎重看待。即使是減持，肯定帳戶成本上是有益的。
現(xiàn)場提問：剛才也提到國內(nèi)的庫存問題是比較嚴(yán)重的，那么公司今年會怎樣去面對這個問題呢？還是會比較專注一線還有二線城市嗎？
韓清濤：庫存的問題我剛才已經(jīng)講過了。就國內(nèi)的開發(fā)商而言，庫存現(xiàn)在應(yīng)該是一個共性的問題，只不過是各家地產(chǎn)商的遇到的情況都不太一樣。就我們而言，去庫存應(yīng)該是作為今年的首要任務(wù)來抓。
首先作為管理層，面對這樣一個庫存積壓量比較大的情況，我們首先要對現(xiàn)有的庫存進(jìn)行梳理，這個工作已經(jīng)進(jìn)行了，按照不同區(qū)域、不同的產(chǎn)品類別進(jìn)行梳理。
第二點，在這個基礎(chǔ)上，我們要制定詳細(xì)的銷售計劃，以及不同區(qū)域、不同的特色的營銷方案。比如營銷環(huán)節(jié)上，我們通過“與你共分享”這樣一個主題，組織一系列的營銷活動，來對我們的庫存進(jìn)行推貨和營銷。
第三點是要落實時間節(jié)點和推銷的計劃，這個也是布置在各個區(qū)域、各個項目上，有的也落實到各個人上，按照時間節(jié)點來落實。第四點是嚴(yán)格考核，今年我們的考核辦法中專門加了一條，要對下屬企業(yè)加上一個去化率的指標(biāo)，把去化率的指標(biāo)作為今年考核當(dāng)中的重要成分。
因為去化是整個非常重要的環(huán)節(jié)，所以全集團(tuán)各方面都在努力地做這方面的工作。
現(xiàn)場提問：去年的毛利率跌得比較多，今年有新盤、舊盤推出，那么結(jié)構(gòu)是怎么樣的？目前國內(nèi)的大方向是下行，公司毛利率的走勢是怎么樣，會不會跌幅回穩(wěn)一點？
潘治平：從我們的庫存來說，剛才也提到了大部分的占了80%、90%的都是住宅產(chǎn)品，今年銷售的也主要是這方面的產(chǎn)品。毛利率主要是看市場的情況，比如2014年底政府政策放開，銷售上去了，毛利率有可能維持。另一方面，如果每年拿地的成本增加，這部分毛利率就會很難維持下去。
現(xiàn)場提問：今年公司開盤方面哪一個區(qū)域比較多？
潘治平：我們今年也有一個詳細(xì)的推盤時間表，就是從4月份到11月份。4月份我們在南寧有新的盤，6月份在深圳、昆明也有新的盤推出；7月份在武漢有新盤推出，8月份在寧波有新盤推出；9月份在上海、哈爾濱有新盤推出，10月份在廣州有新盤推出；11月份上海和南寧又有新盤推出。看開盤的地區(qū)分布就知道，一線城市和二三線城市還是比較均勻的。
現(xiàn)場提問：未來公司在海外有沒有發(fā)展的計劃？香港是不是非常好的境外發(fā)展？另外，2014年沈陽項目有降價舉措，今年針對庫存比較大的二三線城市會不會還有不同程度的策略？
蔡偉生：從整個集團(tuán)的發(fā)展來說，如果有合適的海外投資機(jī)會，我們也不會放棄。這個要看公司本身的需要，但我們是希望在比較熟悉的地方穩(wěn)步開展，所以海外擴(kuò)張還是審慎，目前在香港等附近地區(qū)開拓。我們不會輕易去其他一些不熟悉的地方做海外拓展的策略。
至于沈陽項目，我們一直定價都是隨行就市，比較重視去化。所以定價方面，我們是以關(guān)注去化為主。
現(xiàn)場提問：今年去庫存為主，是不是意味著還會降價？毛利還會不會有下調(diào)的壓力？去年公司業(yè)績在行業(yè)來講還是比較差一點的，作為一個有國企背景的企業(yè)來說，公司怎么提高競爭力？現(xiàn)在很多企業(yè)通過重組增加自己的競爭力，公司這方面有什么方法嗎？
韓清濤：毛利率下降其實各個企業(yè)都有，但是可能我們顯得突出一點，這跟前幾年的高速發(fā)展還是有一定關(guān)系。我是去年10月份過來的，過來之后跟管理層一直在研究這個問題。
去庫存和業(yè)績下滑可能多多少少會有一定的關(guān)系，但是我們所強調(diào)的隨行就市不是簡單的降價。我們的產(chǎn)品類型和區(qū)域分布也不一樣，有的地區(qū)價格要針對市場，包括一些尾盤的產(chǎn)品就是要盡快去化，可能利潤受到損失；但是有些地方銷售得比較好，價格還會拉上來。這就是所謂的隨行就市，并不是簡單的一刀切就是降價。這對于業(yè)績應(yīng)該還是具有不確定性，具體要看營銷過程以及市場的環(huán)境中怎么樣來實現(xiàn)目標(biāo)。
另外，我想國有企業(yè)和其他企業(yè)一樣，同樣也面臨著市場，尤其是國有企業(yè)虧損的也不少。我們的經(jīng)營過程反映出一些問題，會針對目前的狀況盡量發(fā)揮團(tuán)隊的主觀能動性，盡最大的努力做好工作，使國有資產(chǎn)保值增值。
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