2006樓市理性發(fā)展起步

年底盤點(diǎn)與明年預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)套路，但是今年卻尤為重要。專家們的言論雖然都很豐富和精彩，但“公婆都有理”現(xiàn)象依然存在的背后卻增加了各自堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)支撐，這更讓人覺得2006年的上海樓市頗有些撲朔迷離。
上半年，先是“滬上某樓盤一夜急跌3000元”拉開了上海樓市數(shù)據(jù)爭論的序幕，時(shí)至年底，各種言論和數(shù)據(jù)更是滿天飛。地產(chǎn)焦點(diǎn)人物易憲容拋出驚人觀點(diǎn)“上海樓價(jià)近兩年內(nèi)將至少下跌50%”；接下來各種對(duì)房價(jià)下調(diào)幅度的推測(cè)甚囂塵上。為泡沫破滅歡呼的人在價(jià)格、交易量等方方面面有理有據(jù)，而堅(jiān)持上海樓市局部調(diào)整、長遠(yuǎn)仍將上漲的也從海外資本、物業(yè)細(xì)分等多個(gè)方面找到了佐證。而對(duì)上海樓市未來的研判也是多種多樣，不一一論述。
當(dāng)然，我們可以從“專家唱衰、商家唱多”的傳統(tǒng)思路來看待這個(gè)問題，更何況從定性分析到定量分析本身就是一種進(jìn)步，有爭論也并非壞事。但事實(shí)上，在熱熱鬧鬧的數(shù)據(jù)之爭下卻有一個(gè)基本共識(shí)（或公開宣稱或私下默認(rèn)），那就是30%是上海樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。其基本判斷就是上海樓市目前還沒有下跌超過30%，而一旦超過，政府肯定會(huì)“救市”。
姑且不論這條紅線是否合理，有關(guān)管理部門也從未在公開場(chǎng)合如此表態(tài)，單就技術(shù)層面分析這種說法就缺乏科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和可操作性。既然各方專家在一些基本數(shù)據(jù)方面都不能統(tǒng)一，那么如何判斷“上海樓市已經(jīng)下跌超過30%”，相關(guān)管理部門又如何據(jù)此行動(dòng)。更深層次來說，為何是30%而不是50%或者40%？學(xué)者們也并沒有給出科學(xué)圓滿的解釋，而事實(shí)上其他地方的房地產(chǎn)下跌幅度并不能作為上海的標(biāo)桿。
拋出30%作為上海樓市的分水嶺透視出業(yè)界兩種心態(tài)：1、房地產(chǎn)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)非常重要，政府不會(huì)放棄；2、上海的房價(jià)不僅僅是房地產(chǎn)問題或者經(jīng)濟(jì)問題，下跌會(huì)在合理區(qū)間之內(nèi)。但恰恰就在此時(shí)，房地產(chǎn)將淡出“上海十一五支柱產(chǎn)業(yè)”的言論卻浮出水面，似乎預(yù)示了“十一五”開局第一年上海樓市的某種微妙前景。事實(shí)上，研判2006年上海樓市完全可以拋開對(duì)某些細(xì)節(jié)問題的追根究底，也應(yīng)該拋棄上海房地產(chǎn)發(fā)展的傳統(tǒng)路徑。思路切換的關(guān)鍵點(diǎn)在于兩個(gè)方面：
其一，如何看待上海樓市的泡沫問題？
其二，上海房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地位何去何從？
從上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃來看，“第三次浪潮”的沖擊將以一種“小步走、不停步”的方式完成，在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)作為一種相關(guān)度相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)崛起成為上海經(jīng)濟(jì)支柱過程中還將起到重要作用。從民生方面來看，城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化與農(nóng)民進(jìn)城、消費(fèi)升級(jí)、世博會(huì)與海外資本等諸多因素也決定了上海房地產(chǎn)遠(yuǎn)未走完本次上升波，房價(jià)“匪夷所思”走高背后其實(shí)有著堅(jiān)實(shí)的需求支撐。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中泡沫是一種常態(tài)，如果說2005是上海房地產(chǎn)調(diào)整年，那么擠去泡沫之后，2006年將成為新一輪上海樓市理性發(fā)展的起步年。其將有別于2002年開始的“量價(jià)猛升”，告別“土地+壘墻”的傳統(tǒng)運(yùn)營模式，呈現(xiàn)一種“量價(jià)穩(wěn)升、市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)業(yè)延伸與創(chuàng)新”的新特征，房地產(chǎn)將以一種新姿態(tài)繼續(xù)保持上海產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)地位。

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