管理層變故一度讓雅居樂(lè)面臨成立22年來(lái)的最大危機(jī)，然而在主席重新出山以后，過(guò)往布局失誤仍在讓雅居樂(lè)隱忍著調(diào)整期的陣痛。
6月12日，一張印有雅居樂(lè)林語(yǔ)城2680元/平米起的宣傳圖冊(cè)在南京地產(chǎn)圈瘋傳，這個(gè)位于安徽滁州卻打著南京旗號(hào)的項(xiàng)目隨即成為市場(chǎng)熱議焦點(diǎn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，此前該項(xiàng)目高層房源均價(jià)4400元/平方米，別墅產(chǎn)品起售價(jià)6880元/平方米，對(duì)比之下，是次爆出的2字頭起價(jià)不免“尺度”有些大。
而該消息也得到了項(xiàng)目銷(xiāo)售人員的證實(shí)，其向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，目前雅居樂(lè)林語(yǔ)城已進(jìn)入到盤(pán)末階段，并計(jì)劃在月底進(jìn)行新一輪加推，此次2680元/平米的起售價(jià)主要是針對(duì)高層產(chǎn)品。
實(shí)際上，自去年以來(lái)，跳價(jià)止損已成為雅居樂(lè)進(jìn)入調(diào)整期的常見(jiàn)手法。而在今年年初香港業(yè)績(jī)會(huì)上，主席陳卓林就強(qiáng)調(diào)，雅居樂(lè)今年工作的一大重點(diǎn)就是調(diào)結(jié)構(gòu)及加快去化。
為此，據(jù)悉雅居樂(lè)已著手減少新開(kāi)工量，并有意采取更加靈活的銷(xiāo)售策略。不難看出，是次林語(yǔ)城的2字頭起價(jià)也是雅居樂(lè)去庫(kù)存的斷臂求存之舉。
林語(yǔ)城2字頭起價(jià)
歷史資料顯示，2013年6月，雅居樂(lè)在安徽滁州汊河地區(qū)以2.3億元拿下了五塊商住用地，隨后項(xiàng)該目定名為雅居樂(lè)林語(yǔ)城，這也標(biāo)志著此前在南京城內(nèi)布局的雅居樂(lè)首次殺入都市圈。
雖然地處安徽滁州，但由于毗鄰南京，雅居樂(lè)林語(yǔ)城自始至終都以南京的旗號(hào)示人。在歷時(shí)一年后，該項(xiàng)目在2014年6月迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)。
彼時(shí)，林語(yǔ)城一次性推出600多套房源，高層房源均價(jià)4400元/平米，而別墅產(chǎn)品則為6880元/平米起售，首次開(kāi)盤(pán)該項(xiàng)目即去化400多套。其后的10月份，林語(yǔ)城再次推出二期房源，均價(jià)與一期相仿。
隨著項(xiàng)目進(jìn)入到清盤(pán)階段，雅居樂(lè)林語(yǔ)城有意在月底進(jìn)行新一輪加推，而此次針對(duì)高層產(chǎn)品推出的勁爆價(jià)也是在新房源的加推預(yù)熱。
雖說(shuō)過(guò)去一年，外界對(duì)雅居樂(lè)的降價(jià)舉措已經(jīng)司空見(jiàn)慣，但2680元/平米的起價(jià)多少還是有些令人咋舌。
因此，有南京業(yè)內(nèi)人士也就發(fā)出這樣的感慨，“就算自己蓋房，蓋成雅居樂(lè)這樣的房子，成本應(yīng)該也不只2680元/平米吧？這樣的價(jià)格，也算是擊穿南京人的最低心理價(jià)位了�！�
不可否認(rèn)，南京遠(yuǎn)郊樓盤(pán)曾因不限購(gòu)、不限貸、單價(jià)便宜的優(yōu)勢(shì)一度吃香，但隨著限購(gòu)解除，在區(qū)位上不占優(yōu)勢(shì)的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目想要去化房源無(wú)疑要寄托在更多優(yōu)惠之上。
南京知名業(yè)內(nèi)人士尹霄飛表示，林語(yǔ)城2680元/平米的起價(jià)已經(jīng)是很低的了�！皬闹鞒墙嵌葋�(lái)講，項(xiàng)目所在區(qū)域比較偏遠(yuǎn)，但比那個(gè)區(qū)域更遠(yuǎn)的六合房?jī)r(jià)都已經(jīng)賣(mài)到6千多，可能目前板塊熱度不足，需要用低價(jià)來(lái)吸引關(guān)注度�！�
事實(shí)上，與當(dāng)前南京主城火爆成交形成鮮明對(duì)比的是，遠(yuǎn)郊在限購(gòu)?fù)顺觯瑑?yōu)勢(shì)漸失的都市日漸失去人氣。一個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是，華南另一家進(jìn)入南京的郊區(qū)郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)商碧桂園也出現(xiàn)在了上周南京主城的土拍現(xiàn)場(chǎng)。有消息稱(chēng)，碧桂園的戰(zhàn)略已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
“取消限購(gòu)之后，原來(lái)這種打擦邊球的區(qū)域，像碧桂園的項(xiàng)目基本上都是以性?xún)r(jià)比或者項(xiàng)目的配套來(lái)吸引人。但若對(duì)比高新區(qū)、浦口新城的項(xiàng)目，區(qū)域優(yōu)勢(shì)不明顯的話，只能從項(xiàng)目配套上來(lái)彌補(bǔ)自己的短板，但是彌補(bǔ)能力畢竟有限，所以競(jìng)爭(zhēng)力就在于低價(jià)�！币鲲w進(jìn)一步對(duì)此分析。
雅居樂(lè)調(diào)整期陣痛
不過(guò)，從城中豪宅雅居樂(lè)花園，到江寧九龍湖地王雅居樂(lè)藏龍御景、城南老門(mén)東頂級(jí)中式別墅雅居樂(lè)長(zhǎng)樂(lè)渡，再到江浦地王雅居樂(lè)濱江花園，其實(shí)雅居樂(lè)在南京反而是與地王特別有緣。
然而，地王雖然風(fēng)光，但南京深耕九年，雅居樂(lè)一路走來(lái)卻也是磕磕絆絆，早前豪宅定位之誤一度讓其跌落市場(chǎng)谷底。然而從此次大幅度降價(jià)去庫(kù)存的舉措來(lái)看，即便是后來(lái)進(jìn)入的都市圈遠(yuǎn)郊，現(xiàn)今看來(lái)也有布局之誤。
不過(guò)，從去年以來(lái)雅居樂(lè)多起項(xiàng)目降價(jià)應(yīng)該還是積極調(diào)整之舉。對(duì)此，雅居樂(lè)主席陳卓林就曾明確表示，未來(lái)雅居樂(lè)將采取“短平快”的策略，加快周轉(zhuǎn)速度，把開(kāi)工周期縮減至12—16個(gè)月，最快在8個(gè)月之內(nèi)完成，同時(shí)加快項(xiàng)目的去化率。
因此，雅居樂(lè)今年的工作中，調(diào)結(jié)構(gòu)和去存貨是一大要義。目前，雅居樂(lè)今年不僅在新開(kāi)工面積方面大幅縮水，同時(shí)對(duì)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在作出重新規(guī)劃。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在今年3月25日的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂(lè)方面就透露，2015年集團(tuán)計(jì)劃新開(kāi)工面積僅為321萬(wàn)平方米，同比下降34%；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，剛需產(chǎn)品占75%，旅游產(chǎn)品15%，而高端產(chǎn)品僅占10%。
不過(guò)，改革之中難免會(huì)有痛楚，雅居樂(lè)當(dāng)前的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就受到影響。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，今年前五月雅居樂(lè)合同銷(xiāo)售金額已下跌8.0%至152億元，僅完成相當(dāng)于2015年銷(xiāo)售目標(biāo)450億元的33.7%。
而最新數(shù)據(jù)亦顯示，雅居樂(lè)1至5月的均價(jià)已經(jīng)同比下跌14.5%至9027元/平方米。
不過(guò)，招銀國(guó)際分析師就直言，雖然雅居樂(lè)靈活的銷(xiāo)售策略帶來(lái)的數(shù)據(jù)下滑外，但“雅居樂(lè)愿意以?xún)r(jià)換量�！�
目前，對(duì)于雅居樂(lè)的調(diào)整，投資銀行美銀美林在早前的一份報(bào)告中就認(rèn)為，由于雅居樂(lè)過(guò)去產(chǎn)品定位及地點(diǎn)擴(kuò)張策略錯(cuò)誤，其未來(lái)一至兩年的合約銷(xiāo)售及盈利表現(xiàn)難有驚喜，但其擬透過(guò)減少34%新開(kāi)工及23%建筑面積來(lái)改善資產(chǎn)負(fù)債。
而中銀國(guó)際分析師田世欣則強(qiáng)調(diào)，雅居樂(lè)規(guī)劃新開(kāi)工項(xiàng)目同比減少34%可見(jiàn)其在面臨戰(zhàn)略抉擇時(shí)依然較為被動(dòng)，未來(lái)去庫(kù)存的工作任重而道遠(yuǎn)。
“在去庫(kù)存背景下，雅居樂(lè)毛利潤(rùn)率將面臨進(jìn)一步下滑壓力。我們預(yù)計(jì)2015年其毛利潤(rùn)率將從2014年的32.4%繼續(xù)下降至29.8%。受此影響，2015年預(yù)期雅居樂(lè)核心凈利潤(rùn)還會(huì)繼續(xù)下滑5%�！�
事實(shí)上，除了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有市場(chǎng)分析人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，雅居樂(lè)當(dāng)前還計(jì)劃清理更多表現(xiàn)欠佳的出租物業(yè)和酒店(這部分資產(chǎn)凈值約占總資產(chǎn)的13%)，同時(shí)為了優(yōu)化土地儲(chǔ)備，部分盈利及周轉(zhuǎn)率較低的土地也已經(jīng)置于出售行列。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月份，雅居樂(lè)三線城市的土儲(chǔ)占比高達(dá)67.5%，而一二線城市的占比僅為32.1%。在三四線高庫(kù)存壓力巨大的情勢(shì)下，雅居樂(lè)的調(diào)整之路尚在繼續(xù)。
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