“層高”非“凈高”
在許小姐《購房合同》的房屋設計圖紙中，標明這套房屋的層高是2.8米。仔細詢問后，才知道許小姐所稱的2.58米的房屋高度實際是房屋地板表面到房屋頂棚的垂直距離。在此，有必要先搞清楚兩個概念：層高和凈高。
住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度在設計上有一定要求，稱為“層高”。所謂層高，通常是指住戶自己家地板表面到樓上鄰居家的地板表面的垂直距離（包含了樓板的厚度），許小姐家的房屋設計圖紙標明的高度便是這個“層高”。而“凈高”通常是指住戶家的地板表面到自己家房屋頂棚的垂直距離（樓板厚度不算在內(nèi)），許小姐測量的2.58米的高度實際上房屋的“凈高”，是我們可以目測的實際使用空間。同時，凈高和層高的關系也可以表示為“凈高等于層高減樓板厚度”。樓板的厚度是指住戶自家房屋的頂棚到樓上鄰居家房屋的地板表面之間的距離。樓板的厚度在設計和施工中會根據(jù)防水、排水、保溫隔熱、房屋的位置、跨度和建材的實際需要而有所不同。
由此可見，我們的的房屋可以實際使用的空間高度是“凈高”而非“層高”。而購房人自己是無法對樓板的厚度進行測量的，只能測量房屋的凈高，因此，購房時，購房人可以在《購房合同》中選擇約定房屋的凈高，而不是層高，從而選擇自己中意的房屋。
室內(nèi)測到的不是層高
那么，國家規(guī)定的房屋層高和凈高的標準又是多少呢？《住宅設計規(guī)范》規(guī)定：普通住宅層高以2.80米為適中的高度。臥室、客廳的屋頂是斜坡頂時，室內(nèi)1/2面積的凈高不能低于2.10米。建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》也規(guī)定了房屋的層高均應在2.20米以上（含2.20米）。
許小姐在簽定《商品房買賣合同時》，如果看到開發(fā)商提供的規(guī)劃設計圖上標明住宅層高是2.80米，就不能認定開發(fā)商存在欺詐。因為經(jīng)過建設、規(guī)劃部門審批的圖紙，開發(fā)商不會隨便更改，而根據(jù)房屋的位置、跨度和建材不同，樓板的厚度會不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成后的房屋凈高也就也就不可能再是2.80米了。因此，層高和凈高是兩個不同的概念，不能以室內(nèi)測量的凈高來簡單判斷層高不足。
律師提醒：購房時，購房人可要求開發(fā)商把房屋的平面圖作為合同的附件，如平面圖不是按比例尺寸繪制的，可要求開發(fā)商標注詳細尺寸，諸如門、窗的位置、墻體的厚度、樓板的厚度、房屋的層高（或凈高）、每個房間的朝向等，并在《商品房買賣合同》中約定違約責任，以免將來引發(fā)糾紛。購房者如認為房屋層高不足，可申請有關部門進行鑒定，確認房屋層高不足的，《商品房買賣合同》有規(guī)定的，購房者可按合同規(guī)定處理’合同沒有規(guī)定的，購房者可與開發(fā)商協(xié)商解決；協(xié)商不成，可采取法律途徑解決，根據(jù)實際情況或要求退房，或要求開發(fā)商承擔違約責任。
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