近來在辦理有關(guān)商品房買賣的業(yè)務(wù)中，遇到一個(gè)較為普遍的問題，即購房者與開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金，在購房者與開發(fā)商最終沒能達(dá)成買賣協(xié)議或購房者因種種原因放棄所認(rèn)購的房屋時(shí)，能否要求開發(fā)商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發(fā)商在物業(yè)正式開盤前，以內(nèi)部認(rèn)購的方式開始發(fā)售，認(rèn)購期間的價(jià)格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷。購房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購協(xié)議》并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購書》并繳了定金，在正式簽合同時(shí)，因某些條款與開發(fā)商不能達(dá)成一致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購房者提出的補(bǔ)充條款，購房者提出退房，而開發(fā)商拒絕返還定金。
對于第一種情況，沒有正式開盤多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時(shí)期購房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還，因?yàn)樗N物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購協(xié)議》不受法律保護(hù)。對于第二種情況，筆者認(rèn)為要對定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一，是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國《民法通則》第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”定金的性質(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購房者在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金，因?yàn)楹贤形凑胶炗�，合同沒有成立何來定金？所以開發(fā)商在購房者認(rèn)購時(shí)約定“定金”不予返還是沒有法律根據(jù)的。
認(rèn)購是開發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購時(shí)交定金不予返還的約定，大有強(qiáng)買強(qiáng)賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購房者在買房時(shí)也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論