昆明高新建成區(qū)再無(wú)工業(yè) 居住和商業(yè)唱主角

近日，《昆明市高新建成區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》出爐，規(guī)劃就昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)主城部分用地布局、規(guī)劃定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)等內(nèi)容進(jìn)行了梳理。梳理范圍東至西二環(huán)、南臨人民路，西接昌源路、云冶鐵路專(zhuān)線(xiàn)，北抵海屯路，總面積為604.53公頃，約合9067.95畝。規(guī)劃明確了高新建成區(qū)的用地布局，其中居住用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地占了大頭。值得注意的是，在高新建成區(qū)的最新規(guī)劃中，區(qū)域內(nèi)已再無(wú)工業(yè)用地。

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昆明高新建成區(qū)用地布局

規(guī)劃對(duì)昆明高新建成區(qū)的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行了定位。該片區(qū)將結(jié)合三面環(huán)山，快速交通發(fā)達(dá)的特點(diǎn)，形成“一軸、三心、多組團(tuán)”的總體空間結(jié)構(gòu)。如圖所示，“一軸”即以海源路為城市空間發(fā)展軸，形成以商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主的產(chǎn)業(yè)帶。“三心”分為北部、中部和南部三個(gè)核心區(qū)。其中北部中心是以生物相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的商務(wù)、辦公綜合功能核心區(qū)；中部核心是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的功能配套區(qū)；南部中心是以IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的商務(wù)、辦公綜合功能核心區(qū)�！岸嘟M團(tuán)”即結(jié)合片區(qū)內(nèi)部現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)，形成商業(yè)商務(wù)功能、科技研發(fā)辦公功能、居住功能、綜合功能的多個(gè)組團(tuán)，并在各功能組團(tuán)重點(diǎn)區(qū)域形成各具特色的組團(tuán)節(jié)點(diǎn)。

昆明高新建成區(qū)空間結(jié)構(gòu)

關(guān)于高新建城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不是第一次提及。事實(shí)上，在2013年年初，高新建城區(qū)規(guī)劃就已經(jīng)進(jìn)入了昆明市政府審批程序，只不過(guò)彼時(shí)提出的是“一帶三星”的格局，此格局與“一軸、三心、多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)倒是有很多相似之處，只不過(guò)最新的規(guī)劃將各組團(tuán)功能進(jìn)行了細(xì)化。

以上還不是本次規(guī)劃最大的看點(diǎn)。新規(guī)劃最惹眼的是，高新建城區(qū)范圍內(nèi)已再無(wú)工業(yè)用地，而居住用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地占比過(guò)半。具體來(lái)看，居住用地面積171.05公頃，約合2565.75畝，占總用地的28.3%。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積176.87公頃，約合2653.05畝，占總用地的29.26%。以上兩種性質(zhì)的用地面積在總用地面積中的比重就達(dá)到57.56%，接近6成。道路和交通設(shè)施用地面積占比也較大，用地面積為130.48公頃，占總用地的21.58%。公共管理和公共服務(wù)設(shè)施用地面積66.58公頃，約合998.7畝，在總用地中的占比為11.02%。綠地和廣場(chǎng)用地面積58.67公頃，約合880.05畝，在總用地中的比重為9.7%。公共設(shè)施用地0.87公頃，約合13.05畝，占總用地的9.7%。

目前，以可口可樂(lè)為代表的工廠已經(jīng)搬遷或確定搬遷至馬金鋪高新新城，從高新建成區(qū)土地利用規(guī)劃圖中可見(jiàn)，很多原工廠用地在規(guī)劃中多被商業(yè)居住和辦公用地所取代，圍繞在可口可樂(lè)周邊的就有眾多住宅和商業(yè)辦公項(xiàng)目：同豐總部花園、金鉆商務(wù)中心、萬(wàn)科金域國(guó)際、怡合景苑、經(jīng)典明苑等。另外原聚集在高新建成區(qū)內(nèi)的生物醫(yī)藥企業(yè)也舉家遷往新城。通過(guò)企業(yè)轉(zhuǎn)型和退二進(jìn)三的方式，高新區(qū)有近3000畝土地可以重新開(kāi)發(fā)，這是去年媒體曾報(bào)道過(guò)的數(shù)據(jù)。

從最新的規(guī)劃來(lái)看，倒是與早前昆明高新建成區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)規(guī)劃方案的內(nèi)容一脈相承：要變廠房為科技大樓、將高新建城區(qū)打造成集科研辦公、商務(wù)商業(yè)、居住等綜合功能為一體的科技商務(wù)中心區(qū)。同豐總部花園便是廠房變身科技大樓中的典型代表。

此外，高新建城區(qū)除了城中村改造項(xiàng)目以外，還將布局有200米以上的地標(biāo)性科技大樓，這是多年前就已有的提法。自本次規(guī)劃的地塊高度控制圖重也可見(jiàn)痕跡，高新建成區(qū)的高樓主要集中在北部核心區(qū)，南部核心區(qū)也有分布，中部則較少。北部的三個(gè)地塊控高200米以上，該區(qū)域規(guī)劃要建240米和260米的大樓。150米-180米以上高樓在北部出現(xiàn)密度也較高。南部核心區(qū)高樓多在100-150米。中部核心區(qū)最高180米。

一紙規(guī)劃讓原本工廠林立的高新建成區(qū)再無(wú)工業(yè)用地，取而代之的是大量的商業(yè)和居住用地。這一規(guī)劃印證了云南房網(wǎng)早前提出的高新建成區(qū)將“騰籠換鳥(niǎo)”的觀點(diǎn)，隨著“騰籠換鳥(niǎo)”行動(dòng)的展開(kāi)，高新建城區(qū)也將成為昆明主城土地供應(yīng)較大的一個(gè)區(qū)域。2012年，同豐置業(yè)、云南黃金礦業(yè)集團(tuán)、云南大潮房地產(chǎn)、昆百大等就已經(jīng)率先“搶位”，如今，同豐總部花園、西城心景、昆百大國(guó)際派幾個(gè)項(xiàng)目已見(jiàn)雛形。另從目前規(guī)劃、擬建和在建的項(xiàng)目已經(jīng)可以確定，高新建成區(qū)將要承載的更多的是商業(yè)辦公和居住功能。

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