10月15日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司公布了最新一則輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議。據(jù)此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將以約1.58億元代價(jià)，向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普（有限合伙）轉(zhuǎn)讓阜陽(yáng)、濱州、煙臺(tái)、營(yíng)口、連云港5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司全部股權(quán)。
根據(jù)協(xié)議，萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普將于2015年10月15日之前以現(xiàn)金方式向萬(wàn)達(dá)商業(yè)支付全部代價(jià)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的后續(xù)投資資金需求，以上5個(gè)項(xiàng)目的總投資約為42.2億元。
這已經(jīng)是萬(wàn)達(dá)眾籌輕資產(chǎn)簽約的第三批項(xiàng)目。此前8月25日，萬(wàn)達(dá)以10.35億元代價(jià)向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升（有限合伙）出讓常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、梅州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、三門峽萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、宜春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及鄭州惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司全部股權(quán)。
及至9月11日，該公司與萬(wàn)達(dá)穩(wěn)余（有限合伙）訂立了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，其同意向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)余轉(zhuǎn)讓德陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、重慶永川萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、雙流萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紹興上虞萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，總代價(jià)5.59億元。
上述十五個(gè)項(xiàng)目均位于三四線城市，未來(lái)預(yù)計(jì)合共需要投入131.1億元進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
而在9月召開(kāi)的萬(wàn)商會(huì)上，萬(wàn)達(dá)表示2016年計(jì)劃開(kāi)業(yè)50多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。因此如無(wú)意外，萬(wàn)達(dá)今年內(nèi)或?qū)⑦�會(huì)有至少5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓予相關(guān)有限合伙，進(jìn)行輕資產(chǎn)合作。
與前兩次合作框架相比，此次協(xié)議的相關(guān)條款大同小異。萬(wàn)達(dá)將向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普及項(xiàng)目公司提供建設(shè)管理及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，用于項(xiàng)目公司萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；以及向萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普及項(xiàng)目公司授予若干知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可。萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普將以各合伙人繳納的出資向項(xiàng)目公司提供資金用于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
不同于前兩次的七年之期，本次輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議的期限為四年。不過(guò)退出方式則延續(xù)了此前的設(shè)計(jì)，萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普可以在輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議期限內(nèi)，自輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議生效日期起滿三年后，將該等資產(chǎn)通過(guò)REITs或其他方式上市，或者向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或其指定的第三方轉(zhuǎn)讓該等資產(chǎn)，抑或向其他第三方轉(zhuǎn)讓。
萬(wàn)達(dá)和眾籌投資者的收益率亦與前兩次一致。萬(wàn)達(dá)依然可以在相關(guān)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，取項(xiàng)目公司每年凈物業(yè)收入的30%作為對(duì)價(jià)。投資者的年化收益亦保持7.5%。
事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)眾籌方案甫一出爐時(shí)，外界議論的焦點(diǎn)之一即為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最大的問(wèn)題是，租金收益是否穩(wěn)定，是否能夠滿足投資人要求。尤其萬(wàn)達(dá)雖然商業(yè)地產(chǎn)體量冠絕全國(guó)，但其租金回報(bào)率卻一直不高。
值得注意的是，萬(wàn)達(dá)管理層亦曾于8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，其向投資者允諾的7.5%年化收益僅僅是平均數(shù)字�！安⒉皇敲磕甓际�7.5%，可能第一年是6%，或者6.5%，如果說(shuō)最終實(shí)現(xiàn)不了，萬(wàn)達(dá)也不會(huì)自己掏錢去貼補(bǔ)，只是給投資者這樣一個(gè)預(yù)期，能夠達(dá)到7.5%。”
而萬(wàn)達(dá)不僅在開(kāi)工建設(shè)之初即找到了項(xiàng)目投資者，而且此種融資方式的早期融資成本基本為零。“因?yàn)槿f(wàn)達(dá)不需要向投資人支付任何利息，而只是許諾和投資人分享未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增值等帶來(lái)的收益�！�
相比于來(lái)自國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的質(zhì)疑聲，大的投行機(jī)構(gòu)卻從資本市場(chǎng)的角度表達(dá)了另外的觀點(diǎn)。花旗曾在一份報(bào)告中指出，萬(wàn)達(dá)潛在分拆REITs的概念，有助估值提高。
既能解決萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)的資金問(wèn)題，也能于項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后獲得穩(wěn)定的報(bào)酬，同時(shí)又可以在公司市值管理上埋下伏筆，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)證明自己只需要一個(gè)成功的項(xiàng)目。
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