2016年11大樓市預(yù)測(cè) 昆明土地市場(chǎng)或再迎冰點(diǎn)

在這個(gè)時(shí)代，最不匱乏的或許是預(yù)言家，對(duì)于昆明樓市而言，我們不想成為預(yù)言家，我們只是一位觀察者，對(duì)于2016年，下面這些觀察與小心預(yù)測(cè)，希望對(duì)你有用！

一手房

購(gòu)房更理性品質(zhì)時(shí)代崛起

走過了糾結(jié)的2015年，從2015年年底開始，政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)信心也在一線城市成交的穩(wěn)步回暖中慢慢提升。從采訪中我們了解到，昆明市場(chǎng)并不是沒有需求。而是大伙均放慢了腳步，在觀察。說的簡(jiǎn)單些，大家需要更多的時(shí)間，讓自己看到更明朗的樓市方向。實(shí)際上這個(gè)現(xiàn)象，除了在置業(yè)者身上可以看到之外，在多數(shù)開發(fā)企業(yè)身上也看到了類似的情況。他們放慢了推盤計(jì)劃，改變了營(yíng)銷策略，均因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)信心的不足，對(duì)客戶需求還需要更完善的了解。

2016年，在云信記者看來，可能是樓市本真回歸的一年。購(gòu)房者不會(huì)再盲目買房，開發(fā)商也需要好好思考自己的房源是否可以給置業(yè)者提供舒適的居住環(huán)境，優(yōu)秀的物管服務(wù)等。理性購(gòu)房一定是2016年的關(guān)鍵詞。

當(dāng)然，除了理性之外，品質(zhì)樓盤也一定會(huì)得到更多置業(yè)者的關(guān)注和認(rèn)可。樓市的不景氣，必將帶來房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張。小型房地產(chǎn)企業(yè)或者會(huì)面臨倒閉和大企業(yè)對(duì)其的并購(gòu)。所以選擇品質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，首先從資金鏈來說，可能風(fēng)險(xiǎn)較小。而且大企業(yè)更講究口碑和公司的可持續(xù)發(fā)展。不管從房屋質(zhì)量還是今后的服務(wù)來講，均將帶給客戶更貼心的享受。因此，品質(zhì)時(shí)代正在崛起。一味地想開發(fā)房地產(chǎn)賺錢的時(shí)代已經(jīng)離我們?cè)絹碓竭h(yuǎn)，而品質(zhì)的提升，帶給客戶更完善的服務(wù)才是今后房地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)路線。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)在優(yōu)化，雖不會(huì)再有房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速上揚(yáng)，但穩(wěn)步回升必定是趨勢(shì)。

二手房

凸顯現(xiàn)房及配套優(yōu)勢(shì)二手新房將持續(xù)升溫

對(duì)于2016年，昆明的二手房市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)，量?jī)r(jià)上漲和下跌的幅度都不會(huì)太大。經(jīng)歷了調(diào)整期之后，依然是品質(zhì)較好的房子受到市場(chǎng)的關(guān)注，教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套完善的二手房會(huì)更加搶手。

在2015年，我們可以看到，不少項(xiàng)目出現(xiàn)了工程進(jìn)度放緩，甚至停工的情況，有的延期交房也給購(gòu)房者帶來了不少麻煩。因此，有一些購(gòu)房者鎖定了現(xiàn)房。對(duì)于一手新房的現(xiàn)房，剩下套數(shù)并不多，在樓層、朝向、面積等方面的選擇空間往往比較小。

此外，記者也注意到，近幾年交付的項(xiàng)目也不少，這些都可以作為二手新房。由于項(xiàng)目已經(jīng)具體呈現(xiàn)出來，周邊的配套包括學(xué)校、商業(yè)、交通等方面都可以很直觀地了解，并且小區(qū)整體的規(guī)劃、綠化等情況也比較明晰。這樣一來，買二手新房會(huì)比買一手新房更加把穩(wěn)一些。此外，昆明的普通住宅基本都是高層，但有部分二手房是低層住宅，小區(qū)綠化較好，居住比較舒服，這一類的二手房?jī)r(jià)格也會(huì)更加堅(jiān)挺。

值得注意的一點(diǎn)是，二手房營(yíng)業(yè)稅的免征年限已經(jīng)從5年調(diào)整為2年，為二手新房的房源量提供了很多空間，同時(shí)減少了交易的成本。因此，二手新房在今年的關(guān)注度將進(jìn)一步提高。本報(bào)記者黃麗

公積金

2016年公積金將更加民生便捷

顯然，2015年，公積金的新政可調(diào)整范圍已經(jīng)到頂，同時(shí)，按照業(yè)內(nèi)的說法，昆明市公積金的步調(diào)一直與中央保持高度一致；那么2016年本地的公積金會(huì)發(fā)生什么變化呢？顯然，不太可能，但2016年，將會(huì)是公積金政策調(diào)整的“執(zhí)行年”；無論是持續(xù)下調(diào)的歷史最低利率，還是異地互通，也或許是公積金提取支付、個(gè)人建立公積金賬戶等最新調(diào)整措施，都將朝著更加民生、便捷的方向發(fā)展。

同時(shí)，就全國(guó)內(nèi)的公積金調(diào)整情況來看，“盤活”公積金賬戶資金，支持老百姓的日常生活，也更加靈活；若未來政策調(diào)整方向不變，公積金將成為市民的另外一張“定期存折”。

土地

2016年昆明土地市場(chǎng)或再次迎來冰點(diǎn)

這一年，昆明的土地市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)將會(huì)如何？就目前公布的2015年在昆房企的銷售業(yè)績(jī)來看，或許，2016年很難再樂觀。銷售收入的縮減，必然導(dǎo)致企業(yè)在土地儲(chǔ)備方面的縮減；尤其是中小型的民營(yíng)企業(yè)，或可能直接退出地產(chǎn)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)自然不會(huì)再成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。

但另外一股強(qiáng)勢(shì)的企業(yè)勢(shì)力，我們依然不能夠忽視——大型的外來房企，或在昆明迎來新一輪的拿地潮——市場(chǎng)越差時(shí)，也才能夠顯示出大型房企的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售額度的萎縮；不少地產(chǎn)企業(yè)開始以更穩(wěn)妥的“代建模式”保存企業(yè)實(shí)力。

看過企業(yè)的選擇方向之后，政府部門對(duì)于土地市場(chǎng)的態(tài)度是什么樣的？據(jù)最新《昆明城市總體規(guī)劃（2011-2020）》規(guī)劃顯示：中心城區(qū)各項(xiàng)建設(shè)用地比例由現(xiàn)狀到規(guī)劃期末有如下調(diào)整，居住用地由35.42%下降為30.49%，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地由9.57%上升為12.56%，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地由6.49%上升為12.45%，工業(yè)用地由14.14%下降為5.78%，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地由2.58%下降為2.03%，道路與交通設(shè)施用地由16.96%上升為18.45%，公用設(shè)施用地由0.76%上升為0.89%，綠地與廣場(chǎng)用地由14.08%上升為17.35%（其中公園綠地由6.86%上升為13.25%）。由規(guī)劃可見，居住用地，亦有大幅下滑。

商業(yè)

2016年商業(yè)項(xiàng)目或迎來集中開業(yè)期

提到2016年商業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)什么狀態(tài)：開業(yè)潮或者會(huì)在2016年發(fā)生。據(jù)昆明市住建委2015年5月數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，昆明城中村改造已批準(zhǔn)的項(xiàng)目229個(gè)，地上建筑面積為9618.19萬平方米，按照15%的面積規(guī)劃為購(gòu)物中心和商鋪計(jì)算，僅來自城中村改造的昆明購(gòu)物中心和商鋪總體潛在市場(chǎng)供應(yīng)將達(dá)到1500萬平方米的規(guī)模。

另外，風(fēng)之鈴機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來3年內(nèi)，昆明將有1972萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量，人均商業(yè)面積近3平方米，未來2-3年內(nèi)，昆明將迎來30個(gè)大型購(gòu)物中心的開業(yè)。

當(dāng)然，據(jù)記者踩盤了解到，位于珥季路口的大都目前已經(jīng)燈火輝煌，商家們也在積極地裝修，或者有望在2016年上半年正式跟大家見面。此外，位于人民路的人民路壹號(hào)廣場(chǎng)、已經(jīng)建設(shè)好的藍(lán)光昆侖中心、雪力國(guó)際、實(shí)力壹方城、東盟森林、世博里、云南飯店、廣福城等多個(gè)項(xiàng)目均有開業(yè)計(jì)劃。那么或著在2016年開業(yè)將成為昆明商業(yè)項(xiàng)目的主基調(diào)。

當(dāng)然，除了開業(yè)潮，開業(yè)商們也不會(huì)忘記推售自己的其他商業(yè)項(xiàng)目。比如商鋪、寫字樓或者是公寓等。但就記者了解，面對(duì)整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)下滑，就像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)先生在西南交大財(cái)經(jīng)年會(huì)上說的一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)6年放緩，GDP創(chuàng)6年來新低等。那么在經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，投資就變得更為謹(jǐn)慎。但股市的不穩(wěn)定，黃金的下滑加上中國(guó)投資渠道較少等問題，或者在2016年，位置好、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)成為投資客的新目標(biāo)。當(dāng)然，商業(yè)不比住宅項(xiàng)目，需要更加專業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。相信，好的項(xiàng)目一定不缺乏投資客的青睞，好的商業(yè)項(xiàng)目或者會(huì)在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期，反而脫穎而出。

熱搜區(qū)域

昆明多個(gè)板塊尋求地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇

曾經(jīng)，城市的核心區(qū)一直是各大商家的必爭(zhēng)之地，地產(chǎn)行業(yè)更是如此。但核心區(qū)域也就意味著高價(jià)與昂貴，如何尋找新型區(qū)域開發(fā)、獲利或獲得經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，也就成為了政府與企業(yè)的共同追求點(diǎn)。

盡快地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)已明，但若以更為積極的態(tài)度看大昆明的城市建設(shè)和發(fā)展，或許可以將目光聚集在一些城市“潛能”區(qū)域。前方高能！他們又在哪里？就各項(xiàng)資料綜合的情況來看，泛亞科技新區(qū)、北部山水新區(qū)、金產(chǎn)區(qū)、巫家壩、草海片區(qū)、呈貢新區(qū)等新區(qū)域，無疑成為了昆明未來城市建設(shè)高能區(qū)域。

也就在2015年11月25日，昆明2016年部分?jǐn)M出讓儲(chǔ)備土地的推介會(huì)上，泛亞科技新區(qū)、北部山水新區(qū)、金產(chǎn)區(qū)、巫家壩、草海片區(qū)等，均為此次土地推介的重點(diǎn)區(qū)域，而也就是在2016年，這幾大板塊的土地供應(yīng)量或在1800畝左右。

或許，下一個(gè)5年，昆明城市面貌會(huì)在這些區(qū)域得到更新或提升，他們也必然成為昆明全新建設(shè)主戰(zhàn)場(chǎng)。同樣，在過去5年的昆明城市建設(shè)，他們亦同樣占據(jù)了重要的位置。

利率

低利率或成新常態(tài)

剛剛過去的2015年，在央行“五連降”和各種政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的綜合影響下，房貸市場(chǎng)無論是首套房平均房貸利率還是二套房平均房貸利率，均呈現(xiàn)總體下行的趨勢(shì)。而邁過2015展望2016年，在化解房地產(chǎn)庫(kù)存的政策導(dǎo)向下，房貸市場(chǎng)或?qū)⒂瓉淼屠�率的“新常態(tài)”。

在2015年12月下旬閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“去庫(kù)存”成為熱詞，被寫入今年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”當(dāng)中。而會(huì)議提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”也成為2016年樓市發(fā)展的信心。與此同時(shí)，中央高層頻繁“示好”房地產(chǎn)，這在一定程度上加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)于寬松政策的預(yù)期，同時(shí)也為后續(xù)行業(yè)利好政策在各大城市鋪開落地奠定了基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，2016年房貸政策或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)寬松走勢(shì)。專家分析認(rèn)為，2015年，我國(guó)的房貸市場(chǎng)貸款利率連續(xù)數(shù)月創(chuàng)歷史新低，呈“L形”，預(yù)計(jì)2016年房貸市場(chǎng)將迎來低利率的“新常態(tài)”和購(gòu)房人紛紛入市的“房貸潮”。其將呈現(xiàn)兩個(gè)主要特征，一是房貸利率處于歷史低位，利率優(yōu)惠城市和銀行占比持續(xù)擴(kuò)大；二是房貸申請(qǐng)容易，放款速度加快，各項(xiàng)房貸及購(gòu)房利好政策陸續(xù)出臺(tái)。對(duì)于購(gòu)房者來說，在“房貸潮”情況下，各項(xiàng)成本降低，將是購(gòu)房換房的最佳時(shí)機(jī)。因此，2016年房地產(chǎn)庫(kù)存有望得到一定程度的消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定發(fā)展，并為穩(wěn)增長(zhǎng)釋放出動(dòng)力。

降首付

首套房首付比例或降至10%

“降首付才是王道”，相比起降息、取消限購(gòu)等政策，購(gòu)房者或許更渴望的是首付比例的降低。2015年，擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，首付款比例下調(diào)為不低于40%。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房的最低首付款比例為20%；擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的繳存家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為20%。

這讓不少購(gòu)房者直呼：可以出手了。首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用。

而目前的首付比例是否已經(jīng)達(dá)到最低點(diǎn)，2016年在中央“去庫(kù)存”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的政策基調(diào)中，首付比例是否還有下降的空間，會(huì)降到多少？

易X（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱在近日列出的五大可能在2016年出臺(tái)的具體刺激樓市政策中表示：“我認(rèn)為，中國(guó)為儲(chǔ)蓄型國(guó)家，發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很小，而首套房發(fā)生信用危機(jī)的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫(kù)存的終極大招！”

棚戶改造

多方大力支持棚改昆明城市更新將進(jìn)一步提速

近年來，棚戶區(qū)改造在全國(guó)各個(gè)城市全面開展，棚改運(yùn)動(dòng)進(jìn)行得熱火朝天。在政府的積極推進(jìn)下，棚戶區(qū)改造的范圍和力度也進(jìn)一步加大。從云南的情況來看，全省在2015年確保完成17.42萬套棚戶區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)，并將在2015年至2017年內(nèi)改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房42.6萬套。

目前，記者注意到，王家橋生活區(qū)國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目B地塊一期、雨花片區(qū)KCC2011-84號(hào)地塊城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、高新區(qū)2013年城市棚戶區(qū)改造（化城社區(qū)）二期建設(shè)等多個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了審批公示，而在未來的幾年里，棚改項(xiàng)目還會(huì)有更大的力度，尤其是六甲片區(qū)。

此外，去年12月份，昆明市政府與云南城投集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，支持城投未來5年內(nèi)在昆明市投資700億元，進(jìn)一步推進(jìn)中壩、上壩等城中村改造項(xiàng)目以及白龍寺、文化空間等棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)。此前，國(guó)家開發(fā)銀行也在金融方面大力支持云南省的棚戶區(qū)改造，提高資金使用效率，為昆明乃至全省的棚戶改造提供了強(qiáng)有力的保障。

棚戶改造是一項(xiàng)惠及民生、促進(jìn)城市發(fā)展建設(shè)的大工程，在企業(yè)、銀行等多方的大力支持下，昆明的城市更新也將會(huì)進(jìn)一步提速，城市面貌也將會(huì)發(fā)生翻天覆地的改變。本報(bào)記者黃麗

房企上市

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