昆明要執(zhí)行新版購(gòu)房合同了。據(jù)昆明市住建局消息，從2月1日起，昆明將推行《商品房買賣合同示范文本》，新版商品房買賣合同啟用之后，原《商品房購(gòu)銷合同》將終止執(zhí)行。按照昆明市住建局的要求，新版商品房買賣合同將分為期房和現(xiàn)房?jī)蓚�(gè)合同文本，這意味著未來購(gòu)房者買房將按照樓盤的工程進(jìn)度簽署不同的購(gòu)房合同。對(duì)比新舊兩個(gè)版本的合同，新版合同在包括14個(gè)條款的老版購(gòu)銷合同基礎(chǔ)上增加了更多的細(xì)節(jié)，對(duì)違約賠償、交付條件、查驗(yàn)房屋、房屋質(zhì)量擔(dān)保、購(gòu)房者信息保密等內(nèi)容都對(duì)開發(fā)商做出了明確的規(guī)定。
昆明將推行《商品房買賣合同示范文本》
新版合同現(xiàn)房、期房分開賣
根據(jù)昆明市住建局關(guān)于推行《商品房買賣合同示范文本》的通知內(nèi)容，即將于2月1日起在昆明執(zhí)行的新版商品房購(gòu)銷合同將分為兩個(gè)文本，分別是《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》（GFYN-2015-01）和《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（GFYN-2015-02）。
期房和現(xiàn)房分開簽訂合同可謂是新舊兩個(gè)版本合同最大的區(qū)別。根據(jù)昆明的商品房市場(chǎng)情況，在實(shí)踐中購(gòu)房者和開發(fā)商用到更多的是預(yù)售版本的合同。
商品房預(yù)售存在很多不可控因素，購(gòu)買期房的購(gòu)房者通常會(huì)面臨房屋延期交付、房屋質(zhì)量問題以及房屋權(quán)屬證件無(wú)法兌現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。一旦開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中因?qū)嵙Σ蛔阗Y金鏈斷裂便會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目停工、延期，當(dāng)下昆明就有不少項(xiàng)目購(gòu)房者陷入住不進(jìn)又退不起的尷尬窘境。
因此，根據(jù)期房和現(xiàn)房制定不同版本的買賣合同分別規(guī)范開發(fā)商行為就顯得尤其重要。新版合同在商品房基本狀況中增加了“預(yù)售依據(jù)”一欄，同時(shí)還新增了房屋抵押情況、房屋權(quán)利情況，這將有利于進(jìn)一步維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，一定程度上規(guī)避購(gòu)房者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
而事實(shí)上，早在2014年4月份，國(guó)家住建部和工商總局就聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于《商品房買賣合同示范文本》的通知，將商品房買賣合同分為期房和現(xiàn)房?jī)蓚�(gè)文本。時(shí)隔近2年，這只“靴子”總算要在昆明落地。
新版合同亮點(diǎn)梳理購(gòu)房者權(quán)益更得保障
昆明原商品房購(gòu)銷合同僅對(duì)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房銷售依據(jù)、乙方所購(gòu)商品房基本情況、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款、面積誤差處理、付款方式及期限、交付期限、乙方逾期付款違約責(zé)任、甲方逾期付款違約責(zé)任、項(xiàng)目交接、甲方關(guān)于價(jià)內(nèi)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)違約責(zé)任、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定、商品房質(zhì)量保證承諾、爭(zhēng)議處理方式14個(gè)方面的內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者和開發(fā)商行為進(jìn)行了約定。
而即將啟用的商品房買賣合同在昆明原商品房購(gòu)銷分合同14個(gè)條款的基礎(chǔ)上增加了更多的細(xì)節(jié)，其中預(yù)售合同擴(kuò)充為29個(gè)條款，現(xiàn)房合同擴(kuò)充為26個(gè)條款。啟用新版合同的初衷是要進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此新版合同新增內(nèi)容多是針對(duì)開發(fā)商提出了更多也更嚴(yán)格的要求。
新版合同第五條要求開發(fā)商對(duì)所售商品房的合法性、不存在一房?jī)少u、沒有司法查封及限制轉(zhuǎn)讓的情況進(jìn)行承諾。根據(jù)合同內(nèi)容，一旦開發(fā)商違反承諾導(dǎo)致不能完成合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。同時(shí)還要求開發(fā)商在購(gòu)房者正式解除合同后15日內(nèi)退還全部房款和相應(yīng)利息，最高可拿到雙倍的總房?jī)r(jià)款。
新版合同還對(duì)商品房的交付條件進(jìn)行了約定。除了保留老版合同中規(guī)定的《住房使用說明》和《商品房質(zhì)量保證書》以外，原商品房購(gòu)銷合同中經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格這一模糊的說辭已不再出現(xiàn)，而是明確規(guī)定了商品房交付時(shí)已經(jīng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件，值得注意的是其中還新增了房屋測(cè)繪報(bào)告。同時(shí)，交付時(shí)的相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備也在合同約定的范圍內(nèi)，要求水、電、暖、氣要實(shí)際可用，電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)要鋪設(shè)到戶。
《商品房買賣合同示范文本》還增加了驗(yàn)房環(huán)節(jié)，合同約定，在辦理房屋交付手續(xù)之前，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)，賣方不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。購(gòu)房者查驗(yàn)的商品房若存在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題，則由賣方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。這將直接意味著“霸王”收房程序即將終結(jié)。
另外，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù)也被明確提出。合同約定，除非公檢法及紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要或者購(gòu)房者書面同意，開發(fā)商不得對(duì)外披露購(gòu)房者信息或?qū)①?gòu)房者信息用于購(gòu)房合同之外的其他用途。
值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期形成了一條潛規(guī)則，開發(fā)商在售賣商品房時(shí)通常會(huì)增設(shè)補(bǔ)充協(xié)議來規(guī)避或減輕自身責(zé)任，部分近乎于霸王條款。這對(duì)這一現(xiàn)狀，新版合同特別強(qiáng)調(diào)補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除合同中約定應(yīng)當(dāng)由賣方承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重購(gòu)房者責(zé)任、排除購(gòu)房者主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以主合同為準(zhǔn)。
此版商品房買賣合同除以前述的亮點(diǎn)之外，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲、民用建筑節(jié)能措施也被明確列入合同，同時(shí)還特別約定出售商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。另開發(fā)商質(zhì)量擔(dān)保措施也進(jìn)行了細(xì)化，大幅強(qiáng)化了開發(fā)商的質(zhì)量維修責(zé)任。新版合同專設(shè)的附件十還要求開發(fā)商在附件中重點(diǎn)披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況。
以上不難看出，昆明將啟用的《商品房買賣合同示范文本》對(duì)商品房買賣時(shí)的細(xì)節(jié)作出了更多的規(guī)范，新增內(nèi)容更多指向監(jiān)督開發(fā)商行為，最大程度維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。尤其是在當(dāng)下爛尾、停工樓盤俯拾皆是的昆明，推行新版合同的預(yù)售文本便顯得尤為重要。至于新舊兩個(gè)版本商品房買賣合同能否順利對(duì)接，云南房網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。
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