昆明要執(zhí)行新版購房合同了。據(jù)昆明市住建局消息，從2月1日起，昆明將推行《商品房買賣合同示范文本》，新版商品房買賣合同啟用之后，原《商品房購銷合同》將終止執(zhí)行。按照昆明市住建局的要求，新版商品房買賣合同將分為期房和現(xiàn)房兩個合同文本，這意味著未來購房者買房將按照樓盤的工程進度簽署不同的購房合同。對比新舊兩個版本的合同，新版合同在包括14個條款的老版購銷合同基礎上增加了更多的細節(jié)，對違約賠償、交付條件、查驗房屋、房屋質量擔保、購房者信息保密等內容都對開發(fā)商做出了明確的規(guī)定。
昆明將推行《商品房買賣合同示范文本》
新版合同現(xiàn)房、期房分開賣
根據(jù)昆明市住建局關于推行《商品房買賣合同示范文本》的通知內容，即將于2月1日起在昆明執(zhí)行的新版商品房購銷合同將分為兩個文本，分別是《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》（GFYN-2015-01）和《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GFYN-2015-02）。
期房和現(xiàn)房分開簽訂合同可謂是新舊兩個版本合同最大的區(qū)別。根據(jù)昆明的商品房市場情況，在實踐中購房者和開發(fā)商用到更多的是預售版本的合同。
商品房預售存在很多不可控因素，購買期房的購房者通常會面臨房屋延期交付、房屋質量問題以及房屋權屬證件無法兌現(xiàn)等風險。一旦開發(fā)商在項目建設過程中因實力不足資金鏈斷裂便會導致項目停工、延期，當下昆明就有不少項目購房者陷入住不進又退不起的尷尬窘境。
因此，根據(jù)期房和現(xiàn)房制定不同版本的買賣合同分別規(guī)范開發(fā)商行為就顯得尤其重要。新版合同在商品房基本狀況中增加了“預售依據(jù)”一欄，同時還新增了房屋抵押情況、房屋權利情況，這將有利于進一步維護購房者的合法權益，一定程度上規(guī)避購房者的置業(yè)風險。
而事實上，早在2014年4月份，國家住建部和工商總局就聯(lián)合印發(fā)了關于《商品房買賣合同示范文本》的通知，將商品房買賣合同分為期房和現(xiàn)房兩個文本。時隔近2年，這只“靴子”總算要在昆明落地。
新版合同亮點梳理購房者權益更得保障
昆明原商品房購銷合同僅對項目建設依據(jù)、商品房銷售依據(jù)、乙方所購商品房基本情況、計價方式與價款、面積誤差處理、付款方式及期限、交付期限、乙方逾期付款違約責任、甲方逾期付款違約責任、項目交接、甲方關于價內裝飾、設備標準違約責任、關于產(chǎn)權登記的約定、商品房質量保證承諾、爭議處理方式14個方面的內容對購房者和開發(fā)商行為進行了約定。
而即將啟用的商品房買賣合同在昆明原商品房購銷分合同14個條款的基礎上增加了更多的細節(jié)，其中預售合同擴充為29個條款，現(xiàn)房合同擴充為26個條款。啟用新版合同的初衷是要進一步規(guī)范商品房交易行為，維護購房者的合法權益。因此新版合同新增內容多是針對開發(fā)商提出了更多也更嚴格的要求。
新版合同第五條要求開發(fā)商對所售商品房的合法性、不存在一房兩賣、沒有司法查封及限制轉讓的情況進行承諾。根據(jù)合同內容，一旦開發(fā)商違反承諾導致不能完成合同登記備案或房屋所有權轉移登記的，購房者有權解除合同。同時還要求開發(fā)商在購房者正式解除合同后15日內退還全部房款和相應利息，最高可拿到雙倍的總房價款。
新版合同還對商品房的交付條件進行了約定。除了保留老版合同中規(guī)定的《住房使用說明》和《商品房質量保證書》以外，原商品房購銷合同中經(jīng)建設單位組織驗收合格這一模糊的說辭已不再出現(xiàn)，而是明確規(guī)定了商品房交付時已經(jīng)取得建設工程竣工驗收備案證明文件，值得注意的是其中還新增了房屋測繪報告。同時，交付時的相關配套設施設備也在合同約定的范圍內，要求水、電、暖、氣要實際可用，電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡要鋪設到戶。
《商品房買賣合同示范文本》還增加了驗房環(huán)節(jié)，合同約定，在辦理房屋交付手續(xù)之前，購房者有權對商品房進行查驗，賣方不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。購房者查驗的商品房若存在除地基基礎和主體結構外的其他質量問題，則由賣方在規(guī)定的時間內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。這將直接意味著“霸王”收房程序即將終結。
另外，開發(fā)商對購房者信息負有保密義務也被明確提出。合同約定，除非公檢法及紀檢部門執(zhí)行公務需要或者購房者書面同意，開發(fā)商不得對外披露購房者信息或將購房者信息用于購房合同之外的其他用途。
值得注意的是，房地產(chǎn)市場長期形成了一條潛規(guī)則，開發(fā)商在售賣商品房時通常會增設補充協(xié)議來規(guī)避或減輕自身責任，部分近乎于霸王條款。這對這一現(xiàn)狀，新版合同特別強調補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除合同中約定應當由賣方承擔的責任，或不合理的加重購房者責任、排除購房者主要權利內容的，仍以主合同為準。
此版商品房買賣合同除以前述的亮點之外，室內空氣質量、建筑隔聲、民用建筑節(jié)能措施也被明確列入合同，同時還特別約定出售商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設。另開發(fā)商質量擔保措施也進行了細化，大幅強化了開發(fā)商的質量維修責任。新版合同專設的附件十還要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況。
以上不難看出，昆明將啟用的《商品房買賣合同示范文本》對商品房買賣時的細節(jié)作出了更多的規(guī)范，新增內容更多指向監(jiān)督開發(fā)商行為，最大程度維護購房者權益。尤其是在當下爛尾、停工樓盤俯拾皆是的昆明，推行新版合同的預售文本便顯得尤為重要。至于新舊兩個版本商品房買賣合同能否順利對接，云南房網(wǎng)將持續(xù)關注。
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