新亞洲·體育城奏響城市地產(chǎn)恢宏樂章
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2005年1月15日上午，全國政協(xié)常委、科教文衛(wèi)體委員會(huì)副主任、中宣部原副部長翟泰豐率領(lǐng)文化部、中國作協(xié)、中國社科院等一行9人組成的“21世紀(jì)文化發(fā)展戰(zhàn)略研究”調(diào)研組及省市領(lǐng)導(dǎo)一行蒞臨新亞洲·體育城現(xiàn)場，在中共云南省委副書記丹增等省市領(lǐng)導(dǎo)的陪同下，考察了2007年全國殘運(yùn)會(huì)主場館建設(shè)進(jìn)展情況，并興致盎然地參觀了新亞洲·體育城樣板房區(qū)。據(jù)悉，中宣部此行是為了調(diào)研云南省文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，以期總結(jié)文化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和模式。新亞洲·體育城濃郁的居住文化與和諧社區(qū)的構(gòu)建模式得到了來訪領(lǐng)導(dǎo)的贊賞。
政企合作
開創(chuàng)“星耀模式”筆者多次深入新亞洲·體育城，并從承擔(dān)殘運(yùn)會(huì)主場館建設(shè)的昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人了解到，該項(xiàng)目自2005年5月開工以來，工程進(jìn)展順利，主場館的主體工程已于2006年元月10日完工。按照第七屆全國殘疾人運(yùn)動(dòng)會(huì)組委會(huì)要求，主場館將于2006年12月月底全面竣工并投入試運(yùn)行。
為確保2007年5月的殘運(yùn)會(huì)如期召開，該項(xiàng)目得到了省、市、區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和關(guān)心支持。新亞洲·體育城采用“政府支持、市場運(yùn)作、企業(yè)投資”的體制和機(jī)制，吸引民間資金參與社會(huì)文化體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，突破了以往社會(huì)文化體育公共設(shè)施建設(shè)全部靠政府財(cái)政投入的模式，為我們開創(chuàng)了一個(gè)特有的“星耀模式”。
傳統(tǒng)運(yùn)營
存在諸多弊端我們縱觀全國體育場館建設(shè)和后期運(yùn)營的模式，不難發(fā)現(xiàn)，以往的做法是：政府征地——政府投資建設(shè)——特定時(shí)間段滿足特定大型體育賽事需要——形成相當(dāng)規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)交給體育部門作后期經(jīng)營和管理。其操作方法往往帶來如下結(jié)果：
1、政府投入大量資金，占用大量土地；
2、大型場館的擴(kuò)張離城市空間跨度較大，與周邊環(huán)境形成孤立態(tài)勢；
3、滿足特定時(shí)間段的特定體育賽事后，相當(dāng)規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)閑置，不要說資產(chǎn)的保值增值，連最起碼的日常維護(hù)都難以維持；
4、特定賽事結(jié)束后，作為體育競技場館的公益服務(wù)不足以延伸到廣大民眾，形成短期體育競技與全面健身運(yùn)動(dòng)相脫節(jié)的局面，不能充分發(fā)揮體育設(shè)施在城市生活中的功能和效應(yīng)，有悖于體育公益性的服務(wù)宗旨和根本目的。
市場運(yùn)作開創(chuàng)全國模板
新亞洲·體育城是昆明為迎接和承辦2007年全國殘運(yùn)會(huì)而啟動(dòng)的高復(fù)合型城市項(xiàng)目。和以往大型體育設(shè)施的建設(shè)模式完全不同，新亞洲·體育城實(shí)行企業(yè)市場化運(yùn)作的模式，即由政府出讓土地、提供政策支持，企業(yè)出資開發(fā)建設(shè)，作為公共產(chǎn)品的體育場館和住宅、商業(yè)、辦公等商業(yè)項(xiàng)目都由企業(yè)投資興建，這在全國是絕無僅有的。新亞洲·體育城正在創(chuàng)造一個(gè)絕版的“體育地產(chǎn)”的“昆明模式”。這種特立獨(dú)行的“民營企業(yè)獨(dú)立開發(fā)和經(jīng)營體育城”的運(yùn)作模式也為同行在地產(chǎn)開發(fā)上拓展了想象空間，開創(chuàng)了大型體育公建的全國模版。
99歸1“9合”歸于“人和”項(xiàng)目未動(dòng)，理念先行。新亞洲·體育城項(xiàng)目在運(yùn)作伊始就提出了“以合求合”的發(fā)展理念，即通過合作、結(jié)合方式，求得和形成一種和諧的“人和”宜居環(huán)境。
政企合作。是指政府將興建大型體育場館的項(xiàng)目和部分城市公建任務(wù)交給民營企業(yè)，這樣在減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)的同時(shí)，政府還可以騰出更多的資金、時(shí)間和精力搞好其它的城市配套建設(shè)。
場館合一。是改變傳統(tǒng)的萬人體育場與體育館分開建設(shè)的結(jié)構(gòu)布局，把室外與室內(nèi)場館連接成一個(gè)整體，在保證其功能效用的前提下優(yōu)化組合，不僅節(jié)約了土地資源，又為城市景觀增添了風(fēng)格獨(dú)特的建筑形式。
文體合一，是把體育館的單一功能綜合建設(shè)成集美術(shù)館、展覽館、博物館和文藝演出中心為一體的多功能公共設(shè)施。在滿足大型室內(nèi)體育比賽活動(dòng)之余，還可開展各種文化展演活動(dòng)。
運(yùn)動(dòng)設(shè)施與居住環(huán)境的空間融合。把亞洲級(jí)的大型體育場館放在社區(qū)中，改變了過去場館孤單冷清、運(yùn)動(dòng)大門緊閉的面貌，讓居住者及市民可觀、可賞、可用、可參與。
競技體育與大眾體育的效能結(jié)合。體育城在保證殘運(yùn)會(huì)如期舉辦的同時(shí)，還可以服務(wù)于今后國內(nèi)、國際大型體育賽事；在體育競技之余，還可以讓居住者和廣大市民從萬人體育館、國際標(biāo)準(zhǔn)田徑場、國際網(wǎng)球中心等十余項(xiàng)省市乃至全國一流的育設(shè)施中，享受到體育運(yùn)動(dòng)和健康的快感。
文體產(chǎn)業(yè)發(fā)展與公益性質(zhì)的結(jié)合。新亞洲·體育城考慮了文化體育設(shè)施建設(shè)和服務(wù)于大眾和居住者的公益性質(zhì)，在保證產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和正常運(yùn)轉(zhuǎn)外，最大限度地回饋給群眾。城市設(shè)施與居住文化的有機(jī)結(jié)合。除了一流的體育文化設(shè)施外，新亞洲·體育城還建有溫泉療養(yǎng)村、大型超市、名校、醫(yī)院、郵政、金融等配套，在散發(fā)著民族文化風(fēng)情的街區(qū)里還匯聚休閑、購物、餐飲等各行各業(yè)的名家名店。
不同資產(chǎn)群體的共享與和諧結(jié)合，從18萬的溫馨小戶型到上百萬的豪華別墅，滿足了城市發(fā)展中不同收入階層的需要。
管理經(jīng)營者與居住者的良好合作與配合。世界頂尖物業(yè)顧問戴德梁認(rèn)為新亞洲·體育城帶來了國際級(jí)的物管服務(wù)和理念，再加上中華民族源遠(yuǎn)流長的“以和為貴”的優(yōu)良傳統(tǒng)，以及新亞洲·體育城的經(jīng)營者和居住者的良好合作與配合，九九歸一的和諧生活與理想定會(huì)在新亞洲·體育城熠熠生輝
“7＋1”模式近距離貼近生活
根據(jù)人們每周工作5天，休息2天為一個(gè)周期的規(guī)律，新亞洲·體育城提出了“7＋1”的和諧社區(qū)文化體驗(yàn)，社區(qū)的建筑布局和功能分區(qū)也是根據(jù)這個(gè)公式來設(shè)計(jì)和完成的。體育城建有12000戶的住宅，可容納約50000人規(guī)模的消費(fèi)群體；30萬平方米面積的商務(wù)辦公場所，可提供300家國內(nèi)外企業(yè)在此揮斥方遒；9萬平方米的商業(yè)步行街，可供200多個(gè)商家投資斂財(cái)；6000多人的學(xué)校師生和員工規(guī)模，加上場館和物業(yè)管理工作人員，可提供約15000個(gè)就業(yè)崗位。這些產(chǎn)業(yè)每年可為國家提供數(shù)億元的財(cái)政稅收。簡單而互有邏輯的數(shù)字推演，構(gòu)成了新亞洲·體育城這樣一個(gè)小型城市或近距離貼近工作和生活的理想社區(qū)。
■編者后記對(duì)于現(xiàn)代城市人而言，浪費(fèi)和消耗大量的時(shí)間是對(duì)生命價(jià)值的一種扼殺。英國在總結(jié)第一代新城“臥城”的教訓(xùn)之后，提出了“就地平衡”的觀點(diǎn)，然后逐步形成了第二、第三代新城的思路，來改變?nèi)藗冊诠ぷ鲌龅睾蜕罹铀g往返奔波的勞頓，盡量避免這種“鐘擺效應(yīng)”所造成的巨大浪費(fèi)。新亞洲·體育城的近距離貼近工作和生活，就是為了避免走50多年前就被人摒棄的模式，讓人們在工作和生活之間搭起最方便最快捷的途徑和通道。
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