昆明地稅局:5.55%稅率從何而來(lái)

隨著昆明市二手房交易營(yíng)業(yè)稅的開(kāi)征，近幾天到房產(chǎn)交易中心9號(hào)窗口咨詢(xún)營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題的人越來(lái)越多，特別是中介機(jī)構(gòu)在辦理業(yè)務(wù)時(shí)遇到的許多具體操作層面上的問(wèn)題更是亟待解決，為此，昆明市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人在“昆明市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)2006年工作會(huì)”上就營(yíng)業(yè)稅征收相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)解讀。
5.55%稅率從何而來(lái)
“你看上面寫(xiě)著2年內(nèi)住房交易征收5%的營(yíng)業(yè)稅，你為什么要收5.55%的稅？”有消費(fèi)者拿著相關(guān)資料找到交易大廳稅務(wù)人員不解的詢(xún)問(wèn)。
為什么會(huì)出現(xiàn)5.55%的稅率呢？昆明市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)�其�?shí)營(yíng)業(yè)稅稅率5%沒(méi)有變，但是當(dāng)人們繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)已經(jīng)成為了城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加的納稅人。按照國(guó)家稅法規(guī)定：凡繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的納稅人。城市維護(hù)建設(shè)、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)交納。換句話說(shuō)：你繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)需要再繳納營(yíng)業(yè)稅額的7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、1%的地方教育附加。合計(jì)稅率為5%+5%×(7%+3%+1%)=5.55%。
普通住房標(biāo)準(zhǔn)是關(guān)鍵
負(fù)責(zé)人還強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅還是契稅的征收，普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)都是關(guān)鍵。
根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定：1、自2005年6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房轉(zhuǎn)手交易的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)。2、對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)，符合昆明市公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房轉(zhuǎn)手交易，免征營(yíng)業(yè)稅。3、對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，《昆明市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營(yíng)業(yè)稅等稅收政策的通告》中明確規(guī)定，普通住房和非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)適用于契稅征管。也就是說(shuō)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房仍然可以享受契稅減半征收（即1.5%的稅率）的優(yōu)惠條件。
昆明市普通住房的標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交交易價(jià)格1.4倍以下。同時(shí)滿足上述三個(gè)條件，可以認(rèn)定為普通住房并享受稅收減免優(yōu)惠政策。
大部分二手房交易屬于免稅范圍
云南所有地州市（包括昆明）房改房上市交易執(zhí)行普通住房交易政策，超過(guò)兩年免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人自建自用住房，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。由于大部分二手房交易屬于免征營(yíng)業(yè)稅范圍，因此，目前在房產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更的二手房交易業(yè)務(wù)大部分都不用上繳營(yíng)業(yè)稅。
該負(fù)責(zé)人表示，昆明市地稅局將按照“先易后難，平穩(wěn)過(guò)渡”的原則，與房產(chǎn)管理部門(mén)“聯(lián)合辦公，相互協(xié)調(diào)”進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的征收。昆明市地稅局已經(jīng)分別在市房產(chǎn)交易中心、官渡區(qū)和西山區(qū)房產(chǎn)交易中心設(shè)立了征收點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、快捷的“一站式”服務(wù)，盡量當(dāng)場(chǎng)處理完有關(guān)稅收的手續(xù)。
會(huì)上，中介機(jī)構(gòu)工作人員就近期在辦理營(yíng)業(yè)稅方面遇到的諸多問(wèn)題咨詢(xún)地稅局：印花稅是否買(mǎi)賣(mài)雙方都要繳納？變更土地使用證是否涉及征稅？贈(zèng)與房屋的營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題如何解決？商品房銷(xiāo)售退回涉及的退稅問(wèn)題……