業(yè)內(nèi)人士把脈昆明“爛尾樓”

業(yè)內(nèi)人士大為感慨：政府這次主動(dòng)出擊真是漂亮。諸多分析家的態(tài)度似乎均指向一個(gè)共識(shí)：此次“爛尾樓”整治是一項(xiàng)存巨利而有小弊的“零風(fēng)險(xiǎn)行動(dòng)”。

上周，昆明市整治“爛尾樓”的消息在本報(bào)一經(jīng)發(fā)布，立即引起了廣泛關(guān)注。很快便有許多讀者及地產(chǎn)投資商和本報(bào)聯(lián)系，表示雖之前也知道昆明有幾棟比較“出名”的“爛尾樓”，但卻沒想到“蓋了一半的房子那么多”，他們都說將密切關(guān)注此事進(jìn)展，并愿意參與此次昆明市整治“爛尾樓”工程的工作。

事實(shí)上，隨著今年“6·1”新政國家土地政策的改變，地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力也在發(fā)生改變，當(dāng)土地的壟斷被打破，那些積累的相對優(yōu)勢最多也只能延續(xù)兩年；當(dāng)土地越來越難拿，而存續(xù)的土地又消化殆盡之時(shí)，“爛尾樓”的適時(shí)出現(xiàn)正好為那些在為“糧票”發(fā)愁的開發(fā)商提供了另一種思路。據(jù)了解，此次整治工作才啟動(dòng)，便有很多精明的開發(fā)商盯上了這２８棟“爛尾樓”，準(zhǔn)備從中掘得一桶金。

但想要將“爛尾樓”變成“香餑餑”，還是需要政府、建筑設(shè)計(jì)、地產(chǎn)策劃三方面共同“發(fā)力”。1、金鷹購物中心2、銀德大廈3、農(nóng)墾經(jīng)貿(mào)中心4、拓東綜合樓5、文濤樓6、興都娛樂城7、保安培訓(xùn)中心8、鐵路指揮部樓9、北部客運(yùn)樓10、新發(fā)大廈11、穿金大廈12、金澤大廈13、403廠培訓(xùn)樓14、三和大廈15、農(nóng)機(jī)綜合樓16、新華文化廣場17、民族劇場18、綠世界大廈19、慶德酒店,20、華聯(lián)公司樓21、泰來酒店22、南亞汽車城23、華鑫娛樂城24、富邦廣場25、國際信托大樓26、吳井路空地27、中華大廈28、青年路空地

政策應(yīng)先行

要破解爛尾樓“死結(jié)”，有至關(guān)重要的一環(huán)：政策。近幾年，全國許多城市的“爛尾樓”整治工作都取得了可喜的成效，一個(gè)重要的原因便是有“法”可依。爛尾樓的處置較為棘手，錯(cuò)綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾紛和盤根錯(cuò)節(jié)的利益牽扯，沒有特殊政策實(shí)屬不易。三亞市曾以炸樓方式處置“爛尾樓”，引起軒然大波，而后來海南的爛尾樓處置取得突破，則是由于國務(wù)院給予了特殊政策。在沒有同樣政策的情況下，昆明“爛尾樓”的整治如果不是無從下手，也是空間有限。因此，針對昆明這２８棟“爛尾樓”的具體情況，業(yè)內(nèi)人士紛紛建議建設(shè)局牽頭配合有關(guān)部門出臺(tái)以下相關(guān)政策對“爛尾樓”續(xù)建、改建予以一定政策支持：

調(diào)整功能

項(xiàng)目續(xù)建或改造之前，政府應(yīng)輔助承建單位對該項(xiàng)目特點(diǎn)及周邊項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行充分調(diào)查，針對昆明房地產(chǎn)市場近況和停、緩建項(xiàng)目所處區(qū)位不同，適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目的使用功能，以適應(yīng)市場需求；

減免費(fèi)用

大部分停、緩建工程都存在手續(xù)不完善或債務(wù)糾紛問題，依照現(xiàn)行政策，土地使用期限是從國家批出土地的時(shí)刻起算的，昆明現(xiàn)在正在改造的爛尾樓大多建于上個(gè)世紀(jì)90年代，因?yàn)檠舆t開發(fā)多年，依照現(xiàn)行的土地政策規(guī)定計(jì)算，在此處購買房產(chǎn)使用年限要比其他房產(chǎn)要少上許多。此類的問題還包括，如果爛尾樓的原始規(guī)劃為寫字樓，使用年限便只有40年，即便重新開發(fā)后，如果開發(fā)商不更新或無法更新土地的使用限制，購房者用來作為住的商品房，則只能享受40年使用期限；但若要變更土地性質(zhì)，就要在原有土地價(jià)格基礎(chǔ)上加收２０％－２５％的變更費(fèi)用，這樣對于承建單位而言，建設(shè)成本就大大增加了。因此政府若能在相關(guān)費(fèi)用征收上給于“爛尾樓”一定政策支持和優(yōu)惠，那么這將形成一個(gè)多贏的局面；

簡化手續(xù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)涉及到土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門對其的管理，需要經(jīng)過一個(gè)相當(dāng)繁復(fù)的手續(xù)辦理許可過程，“爛尾樓”也不例外�！盃�尾樓”的改建、續(xù)建本身程序就較一般地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)雜，若不能變通處理此類工程審批，將會(huì)給昆明“爛尾樓”整治工作帶來很大阻力。

“這關(guān)乎到昆明的信譽(yù)度”“爛尾樓改造難度不小，但它的改造對于開發(fā)商和這個(gè)城市的運(yùn)營商——政府而言又是十分必要的，因?yàn)樗�關(guān)乎到昆明整個(gè)投資環(huán)境的可信度”。四川奧地建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所饒家熙總經(jīng)理在接受采訪時(shí)如是說。

“爛尾樓”復(fù)雜的成因和其背后復(fù)雜的利益糾紛讓它在很長一段時(shí)間成為大家避而不談的一個(gè)話題。但長此以往，“城將不城”——項(xiàng)目開發(fā)商會(huì)因?yàn)樗�造成無休止的資源浪費(fèi)和資金損失；昆明這座旅游城市也會(huì)因它蒙羞；云南整個(gè)投資環(huán)境也會(huì)因?yàn)樗�的存在可信度降低，東南亞、南亞大通道的達(dá)成也會(huì)從此受阻。因此，無論“爛尾樓”治理難度有多大，開發(fā)商和政府都必須勇敢地直面它，這樣才能為“城市傷疤”找到真正愈合的機(jī)會(huì)。

饒總向記者介紹，昆明此批２８棟“爛尾樓”大多是’９９世博會(huì)遺留下的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)由于昆明旅游市場火爆，許多開發(fā)商在對市場需求未有正確判斷之時(shí)，便盲目建造了許多以酒店為主要業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，之后市場需求的轉(zhuǎn)變和政府政策的調(diào)整，其原本項(xiàng)目定位已不能滿足市場需求，但工程已完成一大半，開發(fā)商進(jìn)退兩難，只好暫時(shí)將項(xiàng)目擱置。

因此，從建筑設(shè)計(jì)方面要對“爛尾樓”進(jìn)行整治，必須要遵循以下步驟：

首先，對項(xiàng)目要進(jìn)行嚴(yán)格、周密的市場調(diào)查，這樣才能在當(dāng)下的市場環(huán)境中，準(zhǔn)確地進(jìn)行項(xiàng)目定位，這是“爛尾樓”能否“盤活”最為關(guān)鍵的一步；

其次，考察項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)方面是否與產(chǎn)品定位相符、產(chǎn)品建筑質(zhì)量是否符合現(xiàn)在國家相關(guān)的規(guī)范體系，若有偏差應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整；

最后，根據(jù)產(chǎn)品本身定位方向，在技術(shù)方面對建筑空間、結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使項(xiàng)目在外形和內(nèi)部構(gòu)造上真正能與“爛尾樓”說再見。

“我很看好這批爛尾樓”

作為金石創(chuàng)業(yè)的房地產(chǎn)領(lǐng)域的王牌操盤手，洪濤在此次采訪中也對這２８棟“爛尾樓”表現(xiàn)出了濃厚的興趣。他表示，昆明這些當(dāng)年因資金斷源而“半途而廢”的項(xiàng)目，盡管戶型、自身配套不盡如人意，但只需投入少量資金“梳裝打扮”，即可新姿示人，因此前景看好。

話雖如此，但還需要地產(chǎn)策劃高手們“身體力行”，這２８個(gè)“停、緩建”項(xiàng)目才能“起死回生”。經(jīng)過對昆明市內(nèi)爛尾樓盤的逐一梳理，洪濤對癥下藥，提出以下幾點(diǎn)建議：

口岸優(yōu)勢。北京路、人民路、滇池路等城市重要街道是昆明爛尾樓較為集中的地方。這些地段的開發(fā)日臻成熟，要找到一塊閑置地，拿到新的批文已非易事。因此，當(dāng)初因資金鏈斷裂導(dǎo)致停工的“爛尾樓”項(xiàng)目，完全可根據(jù)項(xiàng)目所處地塊土地的升值空間來填補(bǔ)資金缺口；

政策優(yōu)勢。ＧＭＳ會(huì)議讓政府和開發(fā)商終于下定決心整治昆明這２８個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目。由于此次是政府行為，原本許多由于債務(wù)糾紛受到阻礙的續(xù)建項(xiàng)目和空地，都能通過法院拍賣合法獲得“解凍”，而多方債務(wù)遺留下的糾紛問題將由法院代開發(fā)商予以解決。此外，“爛尾樓”整治對開發(fā)商和政府而言都是好事，因此承接“爛尾樓”改造的開發(fā)商還能在項(xiàng)目容積率、項(xiàng)目規(guī)劃上爭取到政府一定的政策支持。

本土優(yōu)勢。此次整治的２８個(gè)“停、緩建”項(xiàng)目大都所需盤活資金較少，因此本土有實(shí)力的品牌開發(fā)商完全可依靠自身良好的信用額度，取得本土金融機(jī)構(gòu)的資金支持，做到零資金啟動(dòng)，這樣又為該項(xiàng)目在今后提供了更為廣闊的升值空間。

據(jù)記者了解，目前２８個(gè)“停、緩建”項(xiàng)目已有１５個(gè)項(xiàng)目開始重新啟動(dòng)，此次由建設(shè)局牽頭的“爛尾樓”整治活動(dòng)讓昆明市民似乎看到了“爛尾樓”的一線生機(jī)。對那些在規(guī)定期限內(nèi)無力續(xù)建，又嚴(yán)重影響市容的“爛尾樓”，政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不排除炸樓的可能。

看來，政府部門大力整治“爛尾樓”的決心不但使開發(fā)商放棄了能拖就拖的僥幸心理，而且營造了昆明引資共建的良好環(huán)境。我們有理由相信，在政府牽頭，地產(chǎn)開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)專家的共同作用下，昆明“爛尾樓”的春天將指日可待。

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