業(yè)內(nèi)人士把脈昆明“爛尾樓”

業(yè)內(nèi)人士大為感慨:政府這次主動(dòng)出擊真是漂亮。諸多分析家的態(tài)度似乎均指向一個(gè)共識(shí):此次“爛尾樓”整治是一項(xiàng)存巨利而有小弊的“零風(fēng)險(xiǎn)行動(dòng)”。

上周,昆明市整治“爛尾樓”的消息在本報(bào)一經(jīng)發(fā)布,立即引起了廣泛關(guān)注。很快便有許多讀者及地產(chǎn)投資商和本報(bào)聯(lián)系,表示雖之前也知道昆明有幾棟比較“出名”的“爛尾樓”,但卻沒想到“蓋了一半的房子那么多”,他們都說將密切關(guān)注此事進(jìn)展,并愿意參與此次昆明市整治“爛尾樓”工程的工作。

事實(shí)上,隨著今年“6·1”新政國家土地政策的改變,地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力也在發(fā)生改變,當(dāng)土地的壟斷被打破,那些積累的相對優(yōu)勢最多也只能延續(xù)兩年;當(dāng)土地越來越難拿,而存續(xù)的土地又消化殆盡之時(shí),“爛尾樓”的適時(shí)出現(xiàn)正好為那些在為“糧票”發(fā)愁的開發(fā)商提供了另一種思路。據(jù)了解,此次整治工作才啟動(dòng),便有很多精明的開發(fā)商盯上了這28棟“爛尾樓”,準(zhǔn)備從中掘得一桶金。

但想要將“爛尾樓”變成“香餑餑”,還是需要政府、建筑設(shè)計(jì)、地產(chǎn)策劃三方面共同“發(fā)力”。1、金鷹購物中心2、銀德大廈3、農(nóng)墾經(jīng)貿(mào)中心4、拓東綜合樓5、文濤樓6、興都娛樂城7、保安培訓(xùn)中心8、鐵路指揮部樓9、北部客運(yùn)樓10、新發(fā)大廈11、穿金大廈12、金澤大廈13、403廠培訓(xùn)樓14、三和大廈15、農(nóng)機(jī)綜合樓16、新華文化廣場17、民族劇場18、綠世界大廈19、慶德酒店,20、華聯(lián)公司樓21、泰來酒店22、南亞汽車城23、華鑫娛樂城24、富邦廣場25、國際信托大樓26、吳井路空地27、中華大廈28、青年路空地

政策應(yīng)先行

要破解爛尾樓“死結(jié)”,有至關(guān)重要的一環(huán):政策。近幾年,全國許多城市的“爛尾樓”整治工作都取得了可喜的成效,一個(gè)重要的原因便是有“法”可依。爛尾樓的處置較為棘手,錯(cuò)綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾紛和盤根錯(cuò)節(jié)的利益牽扯,沒有特殊政策實(shí)屬不易。三亞市曾以炸樓方式處置“爛尾樓”,引起軒然大波,而后來海南的爛尾樓處置取得突破,則是由于國務(wù)院給予了特殊政策。在沒有同樣政策的情況下,昆明“爛尾樓”的整治如果不是無從下手,也是空間有限。因此,針對昆明這28棟“爛尾樓”的具體情況,業(yè)內(nèi)人士紛紛建議建設(shè)局牽頭配合有關(guān)部門出臺(tái)以下相關(guān)政策對“爛尾樓”續(xù)建、改建予以一定政策支持:

調(diào)整功能

項(xiàng)目續(xù)建或改造之前,政府應(yīng)輔助承建單位對該項(xiàng)目特點(diǎn)及周邊項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行充分調(diào)查,針對昆明房地產(chǎn)市場近況和停、緩建項(xiàng)目所處區(qū)位不同,適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目的使用功能,以適應(yīng)市場需求;

減免費(fèi)用

大部分停、緩建工程都存在手續(xù)不完善或債務(wù)糾紛問題,依照現(xiàn)行政策,土地使用期限是從國家批出土地的時(shí)刻起算的,昆明現(xiàn)在正在改造的爛尾樓大多建于上個(gè)世紀(jì)90年代,因?yàn)檠舆t開發(fā)多年,依照現(xiàn)行的土地政策規(guī)定計(jì)算,在此處購買房產(chǎn)使用年限要比其他房產(chǎn)要少上許多。此類的問題還包括,如果爛尾樓的原始規(guī)劃為寫字樓,使用年限便只有40年,即便重新開發(fā)后,如果開發(fā)商不更新或無法更新土地的使用限制,購房者用來作為住的商品房,則只能享受40年使用期限;但若要變更土地性質(zhì),就要在原有土地價(jià)格基礎(chǔ)上加收20%-25%的變更費(fèi)用,這樣對于承建單位而言,建設(shè)成本就大大增加了。因此政府若能在相關(guān)費(fèi)用征收上給于“爛尾樓”一定政策支持和優(yōu)惠,那么這將形成一個(gè)多贏的局面;

簡化手續(xù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)涉及到土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門對其的管理,需要經(jīng)過一個(gè)相當(dāng)繁復(fù)的手續(xù)辦理許可過程,“爛尾樓”也不例外!盃尾樓”的改建、續(xù)建本身程序就較一般地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)雜,若不能變通處理此類工程審批,將會(huì)給昆明“爛尾樓”整治工作帶來很大阻力。

“這關(guān)乎到昆明的信譽(yù)度”“爛尾樓改造難度不小,但它的改造對于開發(fā)商和這個(gè)城市的運(yùn)營商——政府而言又是十分必要的,因?yàn)樗P(guān)乎到昆明整個(gè)投資環(huán)境的可信度”。四川奧地建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所饒家熙總經(jīng)理在接受采訪時(shí)如是說。

“爛尾樓”復(fù)雜的成因和其背后復(fù)雜的利益糾紛讓它在很長一段時(shí)間成為大家避而不談的一個(gè)話題。但長此以往,“城將不城”——項(xiàng)目開發(fā)商會(huì)因?yàn)樗斐蔁o休止的資源浪費(fèi)和資金損失;昆明這座旅游城市也會(huì)因它蒙羞;云南整個(gè)投資環(huán)境也會(huì)因?yàn)樗拇嬖诳尚哦冉档停瑬|南亞、南亞大通道的達(dá)成也會(huì)從此受阻。因此,無論“爛尾樓”治理難度有多大,開發(fā)商和政府都必須勇敢地直面它,這樣才能為“城市傷疤”找到真正愈合的機(jī)會(huì)。

饒總向記者介紹,昆明此批28棟“爛尾樓”大多是’99世博會(huì)遺留下的產(chǎn)物,當(dāng)時(shí)由于昆明旅游市場火爆,許多開發(fā)商在對市場需求未有正確判斷之時(shí),便盲目建造了許多以酒店為主要業(yè)態(tài)的項(xiàng)目,之后市場需求的轉(zhuǎn)變和政府政策的調(diào)整,其原本項(xiàng)目定位已不能滿足市場需求,但工程已完成一大半,開發(fā)商進(jìn)退兩難,只好暫時(shí)將項(xiàng)目擱置。

因此,從建筑設(shè)計(jì)方面要對“爛尾樓”進(jìn)行整治,必須要遵循以下步驟:

首先,對項(xiàng)目要進(jìn)行嚴(yán)格、周密的市場調(diào)查,這樣才能在當(dāng)下的市場環(huán)境中,準(zhǔn)確地進(jìn)行項(xiàng)目定位,這是“爛尾樓”能否“盤活”最為關(guān)鍵的一步;

其次,考察項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)方面是否與產(chǎn)品定位相符、產(chǎn)品建筑質(zhì)量是否符合現(xiàn)在國家相關(guān)的規(guī)范體系,若有偏差應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整;

最后,根據(jù)產(chǎn)品本身定位方向,在技術(shù)方面對建筑空間、結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,使項(xiàng)目在外形和內(nèi)部構(gòu)造上真正能與“爛尾樓”說再見。

“我很看好這批爛尾樓”

作為金石創(chuàng)業(yè)的房地產(chǎn)領(lǐng)域的王牌操盤手,洪濤在此次采訪中也對這28棟“爛尾樓”表現(xiàn)出了濃厚的興趣。他表示,昆明這些當(dāng)年因資金斷源而“半途而廢”的項(xiàng)目,盡管戶型、自身配套不盡如人意,但只需投入少量資金“梳裝打扮”,即可新姿示人,因此前景看好。

話雖如此,但還需要地產(chǎn)策劃高手們“身體力行”,這28個(gè)“停、緩建”項(xiàng)目才能“起死回生”。經(jīng)過對昆明市內(nèi)爛尾樓盤的逐一梳理,洪濤對癥下藥,提出以下幾點(diǎn)建議:

口岸優(yōu)勢。北京路、人民路、滇池路等城市重要街道是昆明爛尾樓較為集中的地方。這些地段的開發(fā)日臻成熟,要找到一塊閑置地,拿到新的批文已非易事。因此,當(dāng)初因資金鏈斷裂導(dǎo)致停工的“爛尾樓”項(xiàng)目,完全可根據(jù)項(xiàng)目所處地塊土地的升值空間來填補(bǔ)資金缺口;

政策優(yōu)勢。GMS會(huì)議讓政府和開發(fā)商終于下定決心整治昆明這28個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目。由于此次是政府行為,原本許多由于債務(wù)糾紛受到阻礙的續(xù)建項(xiàng)目和空地,都能通過法院拍賣合法獲得“解凍”,而多方債務(wù)遺留下的糾紛問題將由法院代開發(fā)商予以解決。此外,“爛尾樓”整治對開發(fā)商和政府而言都是好事,因此承接“爛尾樓”改造的開發(fā)商還能在項(xiàng)目容積率、項(xiàng)目規(guī)劃上爭取到政府一定的政策支持。

本土優(yōu)勢。此次整治的28個(gè)“停、緩建”項(xiàng)目大都所需盤活資金較少,因此本土有實(shí)力的品牌開發(fā)商完全可依靠自身良好的信用額度,取得本土金融機(jī)構(gòu)的資金支持,做到零資金啟動(dòng),這樣又為該項(xiàng)目在今后提供了更為廣闊的升值空間。

據(jù)記者了解,目前28個(gè)“停、緩建”項(xiàng)目已有15個(gè)項(xiàng)目開始重新啟動(dòng),此次由建設(shè)局牽頭的“爛尾樓”整治活動(dòng)讓昆明市民似乎看到了“爛尾樓”的一線生機(jī)。對那些在規(guī)定期限內(nèi)無力續(xù)建,又嚴(yán)重影響市容的“爛尾樓”,政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,不排除炸樓的可能。

看來,政府部門大力整治“爛尾樓”的決心不但使開發(fā)商放棄了能拖就拖的僥幸心理,而且營造了昆明引資共建的良好環(huán)境。我們有理由相信,在政府牽頭,地產(chǎn)開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)專家的共同作用下,昆明“爛尾樓”的春天將指日可待。

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