如何評估商鋪物業(yè)的價(jià)值

記得幾年前，跟熟人說起自己在做房地產(chǎn)，總會被問及住宅行情，此時總是推心置腹地解釋，住宅僅僅是房地產(chǎn)中的一類，我從事的寫字樓、商鋪一類的商業(yè)物業(yè)才是房地產(chǎn)的主流行業(yè)。時至今日，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心，每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。借助多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者在此談?wù)勔恍┬牡茫�希望對大家的投資有所幫助。
經(jīng)常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實(shí)這個問題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。
商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆]有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。假設(shè)我們在一個適于經(jīng)營服裝業(yè)的地段考察一個鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊服裝鋪的經(jīng)營狀況，比如衣物的檔次（平均單件價(jià)格）、每周的出貨量、顧客的種類等等情況，一般而言，場地成本占其總成本的1／5~1／4。比如對于一個10平方米的服裝鋪，平均單件價(jià)格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業(yè)額為430元，考慮每年4個月的淡季營業(yè)額對折，所對應(yīng)的單位營業(yè)額為36元每平方米每天，按照1／5的場地成本，8年的物業(yè)投資回報(bào)期計(jì)算，凈售價(jià)應(yīng)當(dāng)為21024元／平方米，我們這里沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。以上是個例子，對于餐飲、美容等各種行業(yè)，都有不同的計(jì)算方法，大家可以請教專家，也可以自己去了解。所以我們只要知道該地區(qū)每平方米的平均營業(yè)額，就不難推算出合理的商鋪投資價(jià)格。
當(dāng)然，剛才的算法是靜態(tài)的，適合于成熟地區(qū)。對于新興地區(qū)商鋪的估價(jià)就復(fù)雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量，存在較多不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細(xì)的方法，但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費(fèi)模式不會有大的差距。
現(xiàn)在我們知道了，評估商鋪的價(jià)格，也不能簡單說是該地區(qū)住宅售價(jià)的多少倍，即便是同樣地區(qū)的商鋪，可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營種類，就導(dǎo)致價(jià)值的迥異。希望這個方法不但對投資者，對一些初發(fā)展商鋪物業(yè)的業(yè)者也有啟迪。

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