萬科前11個月銷售額達到3414億元，與恒大仍有數(shù)十億的差距。在這場榜首大戰(zhàn)中，萬科集團內城市公司的肩上無形中也多一份壓力。對于它們而言，其2016年剩余不足一個月的一舉一動都引起關注。
相比于北京、上海、廣州一線城市公司近期的頻頻拿地，在大本營深圳，萬科近期卻選擇了推進幾乎延期一年的項目。
觀點地產新媒體了解，位于深圳羅湖的“萬科·深南道68號”于12月4日舉行啟動項目體驗中心，正式宣告這個斥資收購而來、體量18萬平方米的爛尾樓改造項目進入入市倒計時。
在深圳萬科的官方表述中，這被視為其時隔多年重新回歸市中心“非常重要的標志”。項目地處深圳最重要的道路深南大道邊上，因通體金黃色的外立面被外界稱為“大金牙”，深圳萬科兩年前僅用3天便決定收購。
不過，即便對于這一核心地段項目，深圳萬科并未選擇自持，而是選擇大部分散售以換取現(xiàn)金流。
深圳萬科相關負責人對觀點地產新媒體證實，“大金牙”的公寓及寫字樓部分將主要用作散售，并預計12月中下旬開始銷售，備案價格約6萬元/平方米。他進而打起廣告稱，這部分物業(yè)的投資回報率“相當高”。
羅湖爛尾樓生意
資料顯示，深南道68號項目占地約1.28萬平方米，總建筑面積18.05萬平方米。項目由東、西兩座塔樓組成，用途主要為公寓、寫字樓，以及數(shù)層之高的商業(yè)裙樓。除了金黃色的外墻，深南道68號過去二十余年的歷史同樣受人關注。
據(jù)觀點地產新媒體了解，“大金牙”最早歸屬于新世紀建設發(fā)展（深圳）有限公司，曾命名“新世紀廣場”，1993年開工建設，直到1998年才封頂。2000年，新世紀無力繼續(xù)投入建設，項目成為爛尾樓。
直到2012年，新世紀廣場債權人之一的深天地A披露，公司以1.8億元轉讓所擁有的新世紀廣場所有權權益（含風險）。此后項目更名為“正順廣場”。直到2015年5月28日，萬科通過股權收購方式接過正順廣場，再度將其更名為如今的“萬科·深南道68號”。
談及當初收購上述項目，深圳萬科營銷總監(jiān)辜慶永在12月4日的活動上透露了兩點原因。這首先基于萬科自身戰(zhàn)略轉型的需要。
辜慶永表示，過去幾年來，萬科已經宣布從單一住宅開發(fā)商轉變?yōu)椤俺鞘信涮追⻊丈獭保俗≌�，包括酒店、辦公、教育等都是轉型領域。他再次強調，萬科已經不是純粹開發(fā)住宅。
其次是項目的地段優(yōu)勢使然。他表示，深南道68號位于深圳核心位置，“符合公司戰(zhàn)略轉型的項目定位”。“這也是深圳萬科重回市中心非常重要的標志�！�
據(jù)辜慶永透露，深圳萬科只用了3天就決定把項目拿下，具體是通過從一家已經和項目簽下協(xié)議的開發(fā)商手中收購。但他拒絕透露這家開發(fā)商的名字，僅提示“全國知名開發(fā)商”及“在深圳暫時沒項目”兩條線索。
值得一提的是，深南道68號原計劃2015年底入市，此后卻遲遲未有進展。市場消息曾指出，深圳萬科原計劃將項目規(guī)劃成公寓，而區(qū)政府希望通過寫字樓實現(xiàn)產業(yè)引導。對此深圳曾回應，項目當時正在“研發(fā)中”。
如今看來，深南道68號最后或許主要打造成了公寓產品。據(jù)深圳萬科此前披露，項目計劃主推約33-152平方米高端公寓、精英辦公產品。其中，公寓部分擬引入萬科旗下V+公寓產品系，后者定位于服務都市高端人群。
當天晚上，辜慶永公開聲稱，上述項目經歷了19個月（入市），“已經等得太久”。在接受采訪時，他對觀點地產新媒體表示，上述項目包括寫字樓、公寓部分主要是做成精小的家庭式SOHO類型，且基本會采取散售策略。
散售邏輯背后
辜慶永介紹稱，深南道68號項目目前備案價格約在6萬元/平方米，計劃未來一周獲得預售證，并自12月中下旬起開始銷售。
某種程度上，這種針對投資需求的公寓產品，采取的模式與房地產市場常見的“售后返租”有相似之處。觀點地產新媒體了解到，萬科此前已聘請英國某服務式公寓管理公司，計劃為項目提供資產管理。
深圳萬科披露，經第三方資產管理公司測算，該項目的投資回報率大概在4%左右。對此辜慶永回應稱，項目未來用來出租，每平方米每月平均租金約160元，且4%的回報率已經相當高�！皷|京可以對比的物業(yè)回報率可能1%到2%左右。”
即便未來資產升值效益誘人，深圳萬科采取的散售策略正說明，其對于諸如深南道68號這種傾心的核心地段項目也沒有長期持有的意愿。
實際上，據(jù)觀點地產新媒體了解，除了深南道68號，深圳萬科2014年曾計劃引入香港領匯基金將旗下龍崗萬科廣場進行出售；萬科前海企業(yè)公館同樣于去年與鵬華基金合作，做出號稱國內首支公募REITs。
對于深圳萬科的策略，業(yè)界有不同解讀。其中戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端對觀點地產新媒體指，考慮到“大金牙”已有二十余年歷史，萬科以現(xiàn)樓方式收購過來以后，在改造方面終究有所局限，持有價值并不如目前的新式商業(yè)項目。
深圳萬科方面的表態(tài)也在一定程度上佐證了這種說法。辜慶永曾表示，該項目的寫字樓部分當時做得“格局相對小”，面積段也較小，涉及的業(yè)態(tài)包括WeWork等聯(lián)合辦公空間。
同時她從市場角度分析稱，目前深圳寫字樓業(yè)供應量較大，羅湖區(qū)卻在相當一段時間內供應較少，因此仍存在較旺盛的辦公及居住需求。在此情況下，企業(yè)基于對物業(yè)的持有價值判斷選擇銷售以換取現(xiàn)金流，也是一種策略。
而另一位市場人士則對觀點地產新媒體表示，和卓越、京基、星河等深圳開發(fā)商相比，萬科過去在深圳主要從事住宅開發(fā)，近年來才轉型商辦物業(yè)�！八裕慌懦f科目前仍在逐步探索階段，短期內大量持有的可能性較小�！�
在萬科過去三十余年的發(fā)展史上，最早涉足房地產開發(fā)領域要追溯至1988年，該公司通過拍賣方式獲得羅湖區(qū)紅桂路一宗占地4100平方米的舊改用地，由此開發(fā)出“威登別墅”。不過，由于成本控制等因素，深圳萬科近年來主要集中在關外區(qū)域布局，且以住宅為主。
如今面對這座城市日益稀缺的可開發(fā)土地和日益增長的高凈值人群，深圳萬科開始謀求重新“回歸城市中心”。除了深南道68號，該公司在福田、南山區(qū)擁有臻山府、瑧山道、瑧灣匯三大高端項目，貨值預計在400億元左右——這些項目仍以銷售為主。
銷售策略的背后，還暗藏著深圳萬科背負的業(yè)績指標。此前接近深圳萬科的人士對觀點地產新媒體透露，公司年初制定的銷售目標達到了400億元。其中毫無疑問，“臻系列”及深南道68號都承擔一定的業(yè)績比重。
另有消息顯示，今年以來，深圳萬科獲得了車公廟地塊、福田三星視界廠房地塊等，還計劃將總部搬至福田。這似乎也預示著，由收購“大金牙”開始的一系列主城擴儲行動，未來深圳萬科或許會繼續(xù)上演。
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