萬科前11個(gè)月銷售額達(dá)到3414億元，與恒大仍有數(shù)十億的差距。在這場榜首大戰(zhàn)中，萬科集團(tuán)內(nèi)城市公司的肩上無形中也多一份壓力。對(duì)于它們而言，其2016年剩余不足一個(gè)月的一舉一動(dòng)都引起關(guān)注。
相比于北京、上海、廣州一線城市公司近期的頻頻拿地，在大本營深圳，萬科近期卻選擇了推進(jìn)幾乎延期一年的項(xiàng)目。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，位于深圳羅湖的“萬科·深南道68號(hào)”于12月4日舉行啟動(dòng)項(xiàng)目體驗(yàn)中心，正式宣告這個(gè)斥資收購而來、體量18萬平方米的爛尾樓改造項(xiàng)目進(jìn)入入市倒計(jì)時(shí)。
在深圳萬科的官方表述中，這被視為其時(shí)隔多年重新回歸市中心“非常重要的標(biāo)志”。項(xiàng)目地處深圳最重要的道路深南大道邊上，因通體金黃色的外立面被外界稱為“大金牙”，深圳萬科兩年前僅用3天便決定收購。
不過，即便對(duì)于這一核心地段項(xiàng)目，深圳萬科并未選擇自持，而是選擇大部分散售以換取現(xiàn)金流。
深圳萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體證實(shí)，“大金牙”的公寓及寫字樓部分將主要用作散售，并預(yù)計(jì)12月中下旬開始銷售，備案價(jià)格約6萬元/平方米。他進(jìn)而打起廣告稱，這部分物業(yè)的投資回報(bào)率“相當(dāng)高”。
羅湖爛尾樓生意
資料顯示，深南道68號(hào)項(xiàng)目占地約1.28萬平方米，總建筑面積18.05萬平方米。項(xiàng)目由東、西兩座塔樓組成，用途主要為公寓、寫字樓，以及數(shù)層之高的商業(yè)裙樓。除了金黃色的外墻，深南道68號(hào)過去二十余年的歷史同樣受人關(guān)注。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，“大金牙”最早歸屬于新世紀(jì)建設(shè)發(fā)展（深圳）有限公司，曾命名“新世紀(jì)廣場”，1993年開工建設(shè)，直到1998年才封頂。2000年，新世紀(jì)無力繼續(xù)投入建設(shè)，項(xiàng)目成為爛尾樓。
直到2012年，新世紀(jì)廣場債權(quán)人之一的深天地A披露，公司以1.8億元轉(zhuǎn)讓所擁有的新世紀(jì)廣場所有權(quán)權(quán)益（含風(fēng)險(xiǎn)）。此后項(xiàng)目更名為“正順廣場”。直到2015年5月28日，萬科通過股權(quán)收購方式接過正順廣場，再度將其更名為如今的“萬科·深南道68號(hào)”。
談及當(dāng)初收購上述項(xiàng)目，深圳萬科營銷總監(jiān)辜慶永在12月4日的活動(dòng)上透露了兩點(diǎn)原因。這首先基于萬科自身戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要。
辜慶永表示，過去幾年來，萬科已經(jīng)宣布從單一住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘信涮追⻊?wù)商”，除了住宅外，包括酒店、辦公、教育等都是轉(zhuǎn)型領(lǐng)域。他再次強(qiáng)調(diào)，萬科已經(jīng)不是純粹開發(fā)住宅。
其次是項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)使然。他表示，深南道68號(hào)位于深圳核心位置，“符合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的項(xiàng)目定位”�！斑@也是深圳萬科重回市中心非常重要的標(biāo)志�！�
據(jù)辜慶永透露，深圳萬科只用了3天就決定把項(xiàng)目拿下，具體是通過從一家已經(jīng)和項(xiàng)目簽下協(xié)議的開發(fā)商手中收購。但他拒絕透露這家開發(fā)商的名字，僅提示“全國知名開發(fā)商”及“在深圳暫時(shí)沒項(xiàng)目”兩條線索。
值得一提的是，深南道68號(hào)原計(jì)劃2015年底入市，此后卻遲遲未有進(jìn)展。市場消息曾指出，深圳萬科原計(jì)劃將項(xiàng)目規(guī)劃成公寓，而區(qū)政府希望通過寫字樓實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)。對(duì)此深圳曾回應(yīng)，項(xiàng)目當(dāng)時(shí)正在“研發(fā)中”。
如今看來，深南道68號(hào)最后或許主要打造成了公寓產(chǎn)品。據(jù)深圳萬科此前披露，項(xiàng)目計(jì)劃主推約33-152平方米高端公寓、精英辦公產(chǎn)品。其中，公寓部分?jǐn)M引入萬科旗下V+公寓產(chǎn)品系，后者定位于服務(wù)都市高端人群。
當(dāng)天晚上，辜慶永公開聲稱，上述項(xiàng)目經(jīng)歷了19個(gè)月（入市），“已經(jīng)等得太久”。在接受采訪時(shí)，他對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，上述項(xiàng)目包括寫字樓、公寓部分主要是做成精小的家庭式SOHO類型，且基本會(huì)采取散售策略。
散售邏輯背后
辜慶永介紹稱，深南道68號(hào)項(xiàng)目目前備案價(jià)格約在6萬元/平方米，計(jì)劃未來一周獲得預(yù)售證，并自12月中下旬起開始銷售。
某種程度上，這種針對(duì)投資需求的公寓產(chǎn)品，采取的模式與房地產(chǎn)市場常見的“售后返租”有相似之處。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，萬科此前已聘請(qǐng)英國某服務(wù)式公寓管理公司，計(jì)劃為項(xiàng)目提供資產(chǎn)管理。
深圳萬科披露，經(jīng)第三方資產(chǎn)管理公司測算，該項(xiàng)目的投資回報(bào)率大概在4%左右。對(duì)此辜慶永回應(yīng)稱，項(xiàng)目未來用來出租，每平方米每月平均租金約160元，且4%的回報(bào)率已經(jīng)相當(dāng)高�！皷|京可以對(duì)比的物業(yè)回報(bào)率可能1%到2%左右�！�
即便未來資產(chǎn)升值效益誘人，深圳萬科采取的散售策略正說明，其對(duì)于諸如深南道68號(hào)這種傾心的核心地段項(xiàng)目也沒有長期持有的意愿。
實(shí)際上，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，除了深南道68號(hào)，深圳萬科2014年曾計(jì)劃引入香港領(lǐng)匯基金將旗下龍崗萬科廣場進(jìn)行出售；萬科前海企業(yè)公館同樣于去年與鵬華基金合作，做出號(hào)稱國內(nèi)首支公募REITs。
對(duì)于深圳萬科的策略，業(yè)界有不同解讀。其中戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，考慮到“大金牙”已有二十余年歷史，萬科以現(xiàn)樓方式收購過來以后，在改造方面終究有所局限，持有價(jià)值并不如目前的新式商業(yè)項(xiàng)目。
深圳萬科方面的表態(tài)也在一定程度上佐證了這種說法。辜慶永曾表示，該項(xiàng)目的寫字樓部分當(dāng)時(shí)做得“格局相對(duì)小”，面積段也較小，涉及的業(yè)態(tài)包括WeWork等聯(lián)合辦公空間。
同時(shí)她從市場角度分析稱，目前深圳寫字樓業(yè)供應(yīng)量較大，羅湖區(qū)卻在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)較少，因此仍存在較旺盛的辦公及居住需求。在此情況下，企業(yè)基于對(duì)物業(yè)的持有價(jià)值判斷選擇銷售以換取現(xiàn)金流，也是一種策略。
而另一位市場人士則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，和卓越、京基、星河等深圳開發(fā)商相比，萬科過去在深圳主要從事住宅開發(fā)，近年來才轉(zhuǎn)型商辦物業(yè)。“所以，不排除萬科目前仍在逐步探索階段，短期內(nèi)大量持有的可能性較小�！�
在萬科過去三十余年的發(fā)展史上，最早涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域要追溯至1988年，該公司通過拍賣方式獲得羅湖區(qū)紅桂路一宗占地4100平方米的舊改用地，由此開發(fā)出“威登別墅”。不過，由于成本控制等因素，深圳萬科近年來主要集中在關(guān)外區(qū)域布局，且以住宅為主。
如今面對(duì)這座城市日益稀缺的可開發(fā)土地和日益增長的高凈值人群，深圳萬科開始謀求重新“回歸城市中心”。除了深南道68號(hào)，該公司在福田、南山區(qū)擁有臻山府、瑧山道、瑧灣匯三大高端項(xiàng)目，貨值預(yù)計(jì)在400億元左右——這些項(xiàng)目仍以銷售為主。
銷售策略的背后，還暗藏著深圳萬科背負(fù)的業(yè)績指標(biāo)。此前接近深圳萬科的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，公司年初制定的銷售目標(biāo)達(dá)到了400億元。其中毫無疑問，“臻系列”及深南道68號(hào)都承擔(dān)一定的業(yè)績比重。
另有消息顯示，今年以來，深圳萬科獲得了車公廟地塊、福田三星視界廠房地塊等，還計(jì)劃將總部搬至福田。這似乎也預(yù)示著，由收購“大金牙”開始的一系列主城擴(kuò)儲(chǔ)行動(dòng)，未來深圳萬科或許會(huì)繼續(xù)上演。
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