“如果讓我們的地產(chǎn)人去做劉永好的飼料行業(yè)，一定會做死�！鄙钲谀持禺a(chǎn)公司副總何先生面對行內(nèi)的驕傲情緒說，“深圳90％的地產(chǎn)公司都沒有‘經(jīng)營’的思想，沒有精細化的企業(yè)運作。因此，嚴格意義上說，深圳所謂的地產(chǎn)公司都不能稱之為‘公司’或‘企業(yè)’，而只能是一個短期的‘開發(fā)’項目�！毖韵轮馐�，企業(yè)的大環(huán)境是這樣，那可想而知，地產(chǎn)圈的所謂經(jīng)理人也多是“一竿子”買賣，因為沒有長期規(guī)劃，所以根本還稱不上職業(yè)經(jīng)理人。
他的話可能在很多深圳行內(nèi)人聽來是很不入耳的。“深圳學香港，沿海學深圳，全國學沿�！�，一語曾道出深圳當年在全國的風光。
而深圳地產(chǎn)人整個行業(yè)的外拓之風，更是將行內(nèi)的自滿情緒點燃到極至�！捌鋵�，上海的地產(chǎn)公司都比我們更像企業(yè)，因為他們很多是從工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)化而來的，企業(yè)的精細化運作思想也得以延續(xù)過來�！焙蜗壬f。
太好賺的錢與失控的成本
他認為行業(yè)的不成熟和粗放式經(jīng)營，實際上是因為這個行業(yè)的錢太好賺了，以至于很多人都是抱著撈一把就走的念頭。
“如果你現(xiàn)在已經(jīng)有了5000萬，你還會這么晚來采訪我嗎？”何先生開玩笑說，我們的采訪被排到晚上十點鐘。
“在飲料行業(yè)毛利率只有1％，企業(yè)一年下來，可能就掙個幾百萬。但地產(chǎn)就不同，一個項目，哪怕是一個單體樓，一兩萬平米的建面，開發(fā)商就可以掙到上千萬的錢�！焙蜗壬嘎叮斑@幾千萬的錢，足夠他們一家老小移民到歐美過上當?shù)厝烁皇纳��！?BR>在深圳，你會發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)開發(fā)一兩個樓盤后就銷聲匿跡了，其實就是這種情況�！凹幢闶乾F(xiàn)在宏觀調(diào)控之下，這種情況都還有，只不過少了�！焙蜗壬f。
開發(fā)商在掙短錢的思路之下，對樓盤的質(zhì)量控制都以省錢為主，材料上節(jié)省，施工單位上選三類、四類企業(yè)來做，而這種施工單位往往又會在材料上進一步偷工減料。“以至于造成最后開發(fā)商不敢住在自己建設(shè)的房子里，往往是兩個開發(fā)商，你住我開發(fā)的房子，我住你開發(fā)的房子�！�
在材料上節(jié)省并不意味著房地產(chǎn)公司的成本控制就做得很好�！昂芏嚅_發(fā)商專業(yè)知識和管理上的欠缺，常常使企業(yè)的建安成本增加10％甚至20％都有可能，這在其他行業(yè)是無法想象的�！焙蜗壬硎炯词谷绱碎_發(fā)商也能掙到錢，所以成本控制上的一些問題并不太注意。
“我們搞一次推廣活動，最后測算下來多花了200萬也就算了，但如果是工業(yè)企業(yè)多花了200萬，可能就要命了。”花樣年投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理潘軍說，“我一個朋友在內(nèi)地做農(nóng)用柴油發(fā)電機生意，有一次他請我們喝酒花了2500元，很心痛。他說我賣一臺發(fā)電機才掙50元，你喝酒就把我賣2天的發(fā)電機喝掉了。這就是成本觀念，這就是我們目前房地產(chǎn)企業(yè)需要做的�！�
在潘軍接觸的百貨業(yè)也是如此�！皻q寶的老總從來沒有提出請我吃飯，都是我請他吃飯�！迸塑娬f，“他們的行業(yè)利潤只有1％到2％，算賬算幾毛錢，而我們都是論百萬計。這是由于行業(yè)特點造成的，但是所有的企業(yè)都不能以自己的行業(yè)為由回避自己企業(yè)管理規(guī)范化的問題�！�
在這個賺錢的行當，大凡與之沾邊的也免不了雞犬升天。例如在盈利普遍不景氣的網(wǎng)站中，房地產(chǎn)網(wǎng)站卻可以在一個城市共存好幾家，光在深圳就有房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)，前不久深圳報業(yè)集團又推出了第一置業(yè)網(wǎng)。而“某些廣告公司最初業(yè)務還比較龐雜，最后干脆就轉(zhuǎn)為專門為房地產(chǎn)服務，其年收入也可以做到上億�！笔缆�(lián)地產(chǎn)顧問董事總經(jīng)理羅守坤說。
畸形的勞資關(guān)系
如同溫水里的青蛙，生活在這種美好故事中的主人公們自然很容易養(yǎng)成短期化的惰性與視野。而公司或者說老板的短期化目標必然帶來經(jīng)理人的短期打工沖動，這也是造成深圳地產(chǎn)行業(yè)高跳槽率和畸形勞資關(guān)系的誘因。
早期在深圳，只要靠關(guān)系搞到地，農(nóng)民都能蓋房子。這樣的老板群體，某種程度上也是企業(yè)短期化運營的重大原因。而“老板的利益越短期，經(jīng)理人的待遇往往就越高�！绷_守坤說，“通常房地產(chǎn)企業(yè)挖人都不是按標準年薪，有的是只要你過來，我就馬上給你200萬�！�
在行業(yè)內(nèi)做了10多年經(jīng)理人的潘軍在面對別人提問其年收入如何時，回答“我很幸運，通過這10年，我已經(jīng)實現(xiàn)了我大學畢業(yè)以后的夢想，應該講生活富足，沒有太多的遺憾。也不會為金錢而發(fā)愁。從這一點來講，我覺得地產(chǎn)經(jīng)理人的境遇可能好過中國大多數(shù)行業(yè)�！�
據(jù)調(diào)查，2004年房地產(chǎn)經(jīng)理人的收入在52個行業(yè)排名第三名并超過了IT，與金融并列，漲幅也位列全國各個經(jīng)理人行業(yè)的第三。
但房地產(chǎn)經(jīng)理人的收入與素質(zhì)并不完全相稱，“與其他行業(yè)的經(jīng)理人相比，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)理人還極不成熟�！绷_守坤說。
房地產(chǎn)業(yè)的歌舞升平一度使深圳地產(chǎn)人的身價炙手可熱，行內(nèi)挖角現(xiàn)象頻頻。例如萬科當年推行的海盜計劃、萬達50萬年薪到深招人�！拔覀冊f科做過溝通，你是要招適合你企業(yè)的人，不要把別人搞得心癢癢，這不僅是對企業(yè)不負責，也是對別人不負責，最后雙方不適合，搞得大家都受傷害。”羅守坤說。
但說是如此，早期地產(chǎn)人面對砸向他們的巨額報酬終是抗拒不了的�！霸谌f科、金地等大公司的項目經(jīng)理如果年薪50萬，私人老板開500萬挖你過來做總經(jīng)理，你能不心動嗎？”
而這種純利益驅(qū)動的“挖角”方式造成了雇傭雙方彼此失衡的心態(tài)�！敖�(jīng)理人去民營企業(yè)后，如果老板開價200萬，相當于從老板那里搶錢。老板覺得我付出了比你該拿的多得多的薪酬，這樣，他的心態(tài)一定會不好，你的心態(tài)也會不好�！迸塑娬f，“這個時候，你覺得我到你這個小企業(yè)，不是因為你的錢，而是給你傳經(jīng)送寶來的；他覺得你拿了超額的錢，所以你得加倍的出活�！�
“在這種壓力下，經(jīng)理人拿到了錢，卻往往失去了自尊�！焙蜗壬f。
從改造老板開始
“如果投資人或者說老板不成熟，那么去奢談經(jīng)理人成熟是不現(xiàn)實的。”何先生說，“而這些創(chuàng)業(yè)型的老板有一個共同的特點，非常強勢、有個性，他們很難否定曾讓自己獲得成功的方式。因此，要改變他們的思想是不太可能的，或者說只有從他們的下一代進行改造�！睋�(jù)何介紹，安達信某合伙人此前曾雄心勃勃要改變東莞老板們的觀念，雙方當時交流的時候確實不斷碰出火花，而一回到企業(yè)，老板們就又回到其舊有的思維方式，最后的結(jié)果是“幾乎一個也沒成功”。
“改變一個人相當于改變一個世界，尤其是改變一個企業(yè)的老板�！迸塑娬f。
“說教都是沒用的，只有流血。”何先生表示在這一輪新政中，將自然淘汰出一批人，而留下的將更加規(guī)范和成熟。“深圳某開發(fā)商這兩年在各地囤積了不少地。新政后這些項目都得動工，如果在以前，該開發(fā)商的實力完全可以撬動這幾個項目，但現(xiàn)在他的資金鏈卻非常緊張，隨時面臨斷裂。在這個關(guān)鍵時候，就看誰能撐下去�！�
等待老板們成熟是一種選擇，“如果經(jīng)理人有無限的利益驅(qū)動，也可以自己做老板。”潘軍說。從世聯(lián)出走創(chuàng)辦德思勤的龍固新，從萬科出走創(chuàng)辦成全企劃的全忠只是經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)的典型案例。
相對而言，自立門戶的以創(chuàng)辦中介為多，而開發(fā)企業(yè)因為資金門檻較高，比較可行的創(chuàng)業(yè)方式是依托境外基金成立開發(fā)公司，金地集團副總裁陳長春年初離開號稱最堅固的“七人組”的金地領(lǐng)導班子即為此因。
“國外的地產(chǎn)公司通過對中國地產(chǎn)十年的觀察，到現(xiàn)在才逐漸看明白中國的房地產(chǎn)是怎么一回事。未來全中國的地產(chǎn)商都會面臨來自境外公司的競爭。”潘軍說，“不久以后，我們將看到新鴻基這樣保守的地產(chǎn)巨頭都會在中國大規(guī)模投資。和記黃埔過去兩年在中國投資100億，而且在中國千萬人以上的大的城市建立自己的分支機構(gòu)。這一切都說明了中國的地產(chǎn)正在步入國際化，中國的房地產(chǎn)也剛開始步入正規(guī)化之路。”
這樣的進程，對地產(chǎn)人其實更是一種機遇，因為這些外來資金必然要尋找最能讓他們資金增值的代言人�！吧钲诘牡禺a(chǎn)人雖然還不成熟，但卻是最有開拓精神的，只要企業(yè)需要，馬上就可以打著包裹走人，而上海和北京的企業(yè)員工，卻多是不愿意外派的�！绷_守坤認為。
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