“中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的大趨勢(shì)就是金融屬性會(huì)單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，以后一些專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)會(huì)變成真正的大地主，但這些專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)不會(huì)變成開(kāi)發(fā)商�！�
綠城管理總經(jīng)理李軍簡(jiǎn)單的一句概括，道出了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在往輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。
事實(shí)上，這些年來(lái)平安、安邦、生命人壽等“大金主”在土地市場(chǎng)上大手筆買地，或者在資本市場(chǎng)上強(qiáng)勢(shì)入股房地產(chǎn)公司的現(xiàn)象，也在不斷印證著李軍的觀點(diǎn)。
一直以來(lái)，房地產(chǎn)都被視為重資產(chǎn)行業(yè)。如今，金融機(jī)構(gòu)的涉足把重資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)移，而傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商則逐步向輕資產(chǎn)道路邁進(jìn)。這時(shí)，不參與投資，僅負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、服務(wù)的代建市場(chǎng)開(kāi)始興起。
目前，這個(gè)被視為萬(wàn)億級(jí)的藍(lán)海市場(chǎng)吸引著越來(lái)越多的房企進(jìn)入，包括綠城管理、萬(wàn)科、朗詩(shī)、建業(yè)、濱江……
代建行業(yè)的春天
從最初的政府代建算起，房地產(chǎn)代建在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有一定的發(fā)展歷史，直到最近幾年，在拿地資金有限，調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)依舊的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，代建進(jìn)入快速發(fā)展階段，迎來(lái)了生命中的春天。
根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》最新數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)代建的銷售額達(dá)932億元，單個(gè)企業(yè)的平均代建銷售額為49億元。
《藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，2017-2020年，各類房地產(chǎn)房屋需求面積將超70億平方米，其中商品房約46億平方米，非市場(chǎng)化住宅需求約24億平方米，商辦物業(yè)需求1億平方米。
若根據(jù)2010-2016年房地產(chǎn)代建累計(jì)合約總建面的復(fù)合增長(zhǎng)率19.8%，房地產(chǎn)代建累計(jì)合約總建面占房地產(chǎn)累計(jì)需求總建面的比例2.7%來(lái)估算，2017-2020年代建市場(chǎng)規(guī)�？偭繉⒊^(guò)1.7億平方米。
與此同時(shí)，有分析人士指出，代建將成為一個(gè)萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的藍(lán)海市場(chǎng)。
“最近幾年出讓的土地，還有接近12萬(wàn)億左右的可售金額沒(méi)有被開(kāi)發(fā)，這些地已經(jīng)拿了，但是沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)，因?yàn)楹芏嗄玫胤讲粚I(yè)，或者在資金方面、能力方面存在不足�！�
這時(shí)候，具備開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力以及品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商變成了“大紅人”，換句話說(shuō)，代建的需求變得越來(lái)越大。
綠城管理的地位
面對(duì)著這片萬(wàn)億級(jí)的藍(lán)海市場(chǎng)，綠城管理無(wú)疑是走在最前面的標(biāo)桿型企業(yè)。
早在2010年，綠城中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始涉足代建業(yè)務(wù)；五年之后，為更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，綠城將代建業(yè)務(wù)單獨(dú)剝離出來(lái)，以代建、品牌輸出為核心的綠城管理應(yīng)運(yùn)而生，于2015年9月23日正式掛牌成立。
之后，綠城管理逐漸壯大。2016年底成功整合藍(lán)城之后，綠城管理的規(guī)模躍居行業(yè)第一。最新數(shù)據(jù)顯示，綠城管理在管項(xiàng)目達(dá)172個(gè)，包括98個(gè)商業(yè)代建，66個(gè)政府代建，8個(gè)管理咨詢項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模超5000萬(wàn)平方米。
2016年，綠城管理錄得181億銷售額，成為綠城中國(guó)邁入千億俱樂(lè)部的重要推手。而且，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代建932億銷售總額中，綠城管理占比達(dá)19.42%，遠(yuǎn)超單個(gè)企業(yè)平均49億的代建銷售額。
在《中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》選定的十九家代表企業(yè)中，2010-2016年，這十九家代表企業(yè)代建項(xiàng)目的累計(jì)合約總建面11153萬(wàn)平方米，其中綠城管理累計(jì)合約總建面達(dá)5068萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額占比達(dá)45.4%。
而且，這種領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)還將持續(xù)。李軍在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指出，從目前情況來(lái)看，在代建這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域里，3到5年內(nèi)不大可能有人追得上綠城管理。
在市場(chǎng)份額遙遙領(lǐng)先的同時(shí)，綠城管理還在不斷建立自己的行業(yè)壁壘，搶占行業(yè)高地。
“雖然很多開(kāi)發(fā)商都聲稱自己可以做代建，但我們之間的定位是不一樣的，我們會(huì)聚焦更高層面的代建4.0業(yè)務(wù)模塊�！�
李軍稱，綠城代建4.0將是一個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動(dòng)，這與過(guò)去做代建時(shí)僅考慮從委托方單向收費(fèi)不同。
“其實(shí)更多時(shí)候是搭建一個(gè)平臺(tái)，在這個(gè)過(guò)程中，綠城管理跟所有參與者都是共贏關(guān)系，同時(shí)又是相互收費(fèi)的關(guān)系。這樣，在市場(chǎng)好的時(shí)候大家共同發(fā)展，市場(chǎng)不好的時(shí)候，可以抱團(tuán)取暖。”
李軍同時(shí)指出，推動(dòng)代建4.0版本的成型，綠城管理也有自身的訴求，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)一旦定好之后，代建的門檻就會(huì)設(shè)好，這個(gè)行業(yè)壁壘也會(huì)形成，屆時(shí)代建將不再是簡(jiǎn)單的誰(shuí)都可以玩的領(lǐng)域。
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