自從2008年啟動城中村改造以來，短短幾年間，昆明綜合體項目數(shù)量便呈爆發(fā)式增長，其結(jié)果就是讓昆明在近些年一直飽受商業(yè)過剩的困擾。如今，昆明商業(yè)已從供應(yīng)端踩下“剎車”且效果顯著。根據(jù)昆明銳理提供的數(shù)據(jù)，2014年至今，昆明商辦物業(yè)（包括商鋪和寫字樓）供應(yīng)面積呈現(xiàn)連年下跌的趨勢，在總供應(yīng)量中所占的比例也從2014年的21%降至現(xiàn)在的12.5%。其中屬寫字樓的供應(yīng)下降得最快，2014年全年供貨190萬方，而今年上半年僅供應(yīng)了約16萬方，占比也從10.52%跌至3.11%。
2014年至2017年上半年昆明商辦物業(yè)供應(yīng)面積及所占比例
昆明商辦物業(yè)供應(yīng)量連年下降
2014年以來的數(shù)據(jù)顯示，昆明商辦物業(yè)供應(yīng)面積逐年縮水。2014年全年昆明商辦物業(yè)的供應(yīng)量為381.15萬平方米。2015年比上年減少了178.77萬平方米，供應(yīng)量為202.38萬平方米，同比降幅達到46.9%。2016年昆明商辦物業(yè)供應(yīng)量繼續(xù)下降，全年累計供貨154.67萬平方米，與2015年相比又減少了47.41萬平方米，同比跌幅達23.57%。而2017年上半年昆明只供應(yīng)了63.77萬平方米的商辦物業(yè)，如果下半年依然保持這樣的供應(yīng)水平，那么2017年全年昆明商辦物業(yè)供應(yīng)量只有高峰時期的三分之一左右。
不但供應(yīng)量在下降，商辦物業(yè)在總供應(yīng)量中所占的比例也在持續(xù)下跌。2014年昆明樓市新增供應(yīng)量中有21.09%都是商辦物業(yè)。2015年這一比例快速下跌至15.98%，2016年略降至14.73%。到今年上半年，昆明商辦物業(yè)占比已經(jīng)下降到12.5%。
寫字樓供應(yīng)下降最快
2014年至2017年上半年昆明寫字樓供應(yīng)面積及所占比例
商辦物業(yè)中屬寫字樓的供應(yīng)下降得最快。2014年昆明寫字樓新增可銷售面積為190.16萬平方米，次年就驟然下跌了104.86萬平方米，僅供貨85.3萬平方米，只有上年供應(yīng)量的一半。2016年，寫字樓新增供貨量為61.47萬平方米，同比又下跌了27.94%。而2017年上半年昆明寫字樓新增供應(yīng)量就只有15.89萬平方米，按照這樣的水平，全年供應(yīng)量也不過才30萬平方米出頭，連2014年供應(yīng)量的六分之一都不到。
在供應(yīng)面積下降的同時，寫字樓所占的比重也在快速降低。2014年，寫字樓新增供應(yīng)面積在昆明總供應(yīng)量中的占比為10.52%。2015年和2016年，比例分別為6.74%、5.85%。而今年上半年，寫字樓所占的比重只有3.11%。
2014年至2017年上半年昆商業(yè)供應(yīng)量及占比
商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量與寫字樓一樣也在下跌，不過下跌的速度相對來說不算快。2014昆明商業(yè)物業(yè)供貨量達190.99萬平方米，2015年為117.08萬平方米。2016年降至百萬方以內(nèi)，為93.21萬平方米。今年上半年供應(yīng)量為47.89萬方，照此來看，今年商業(yè)供應(yīng)量和去年相比不會懸殊太大。從比重上來說，2014年為10.57%，2015年至今都保持在8%、9%左右，波動不大。
其實，昆明商業(yè)開發(fā)不止在預(yù)售環(huán)節(jié)上踩下了“剎車”，土地供應(yīng)端也有類似的情況發(fā)生。根據(jù)云南房網(wǎng)的一項統(tǒng)計，今年前五月昆明土地供應(yīng)近半都是住宅，幾乎沒有純商業(yè)項目地塊的出讓，商業(yè)用地所占的比例也只有16%，同比下降了7個百分點。另外，自昆明允許調(diào)整商住比之后，開發(fā)商能調(diào)規(guī)就調(diào)規(guī)，調(diào)規(guī)的方向都傾向于增加住宅開發(fā)比重，減少商業(yè)開發(fā)比重，部分商業(yè)用地更是整體變更為居住用地。這些變化今后都將在新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上有所反應(yīng)，而綜合土地、規(guī)劃、預(yù)售供應(yīng)各個環(huán)節(jié)來看，昆明商辦物業(yè)供應(yīng)減少的趨勢還將持續(xù)。
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