我認為，車位作為小區(qū)的配套設(shè)施，是不應(yīng)該分割出售產(chǎn)權(quán)的。
首先，車位的物權(quán)是不完整的。如果購買車位，表面上看，購買人獲得了百分之百的產(chǎn)權(quán)，但實際上，這種產(chǎn)權(quán)（物權(quán)）是不完整的。
所謂車位，不過是開發(fā)商劃出的一塊位置而已，而不是一個封閉空間。這樣的空間，購買人除了停車，很難做其他用途。相反，如果購買的是住宅、商鋪或者寫字間，最起碼可以做儲藏室使用吧，但車位就不行，只能停車，如果把車開走了，一塊地就只能閑在哪里。
如果只是利用率低還倒罷了，關(guān)鍵是車位這種非封閉空間，業(yè)主一旦把車開走，實際上就對車位失去了控制。除非有人看著，否則誰都可以把車開進來停著。在我住的小區(qū)里，雖然我租了車位，但因為物管留給我的位置老是有人先入為主，所以我只好把車停在鄰近的一個空位上，這個車位實際上已經(jīng)售出，但主人一直沒來，所以我才得已“霸占”著，到現(xiàn)在已經(jīng)一個多月了，也沒人干預。
從車位的產(chǎn)權(quán)歸屬上講，我這么做是在侵占他人的財產(chǎn)，但對于車位這種特殊空間來說，似乎也沒有什么好辦法既能保證業(yè)主的排他性物權(quán)，又能杜絕非物權(quán)人輕易占用，也許正是因為這樣的困局，所以車位業(yè)主似乎對他人有可能私自進入的行為也抱著“眼不見為凈”的態(tài)度。
在別人的車位上停車，好比是乘主人不在的時候去別人家睡覺，之所以發(fā)生這種在理論上很荒唐的事情，原因就在于車位的物權(quán)有缺陷。物權(quán)是排他的，是能隨時體現(xiàn)的，可是車位卻不具備這些特點。
其次，車位是不值得購買的。一個10多個平方米的車位，只不過用線框起來，也談不上什么好地段，售價卻在7萬～8萬元（昆明二環(huán)路外行情），單價高達五六千元一平方。建設(shè)成本和售價相比，車位是性價比最低的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
車位之所以能售出高價，不是因為成本高，也不是因為像商鋪一樣能夠產(chǎn)生經(jīng)營收益，而完全是由于對于一個小區(qū)而言，車位是稀缺資源，而開發(fā)商又是惟一的供應(yīng)商，壟斷供應(yīng)才產(chǎn)生高價。
車位的市場交易模式其實和目前我國的土地市場非常相似。在土地市場上，政府是惟一的供應(yīng)方，壟斷了全部資源，開發(fā)商只能從政府手里買地，除非不從事這個行業(yè)。正因為如此，政府通過惜售行為，人為抬高了土地價格，而政府從農(nóng)民手里征地的成本其實并不高。同樣，在小區(qū)里，開發(fā)商是惟一的車位供應(yīng)者，業(yè)主只要住在這個小區(qū)里，就失去了討價還價的余地，只能接受離譜的車位價格，除非你離開小區(qū)。
所以，從性價比角度講，車位是不值得購買。如果不買車位，以我住的小區(qū)為例，租車位的價格是一年2000元左右，而車位的售價達70000元，租車位顯然比買車位劃算。即使考慮車位的漲價趨勢，只要租車位的價格不高于4000元/年，租車位都比買車位劃算。實際上，如果車位不出售而全部拿來出租，由于利用率的提高，租車位的價格完全可以控制在一年4000元以下的合理水平。
按照新的建設(shè)標準，目前新建小區(qū)的住宅車位配比都在50％以上，不管一個小區(qū)內(nèi)實際有多少汽車，每天總有不回小區(qū)的車輛，如果用出租的方式（不固定車位），物管完全可以用動態(tài)平衡的方法盡可能滿足所有車輛的泊放問題，而且也大大提高了車位的利用率。這有點像酒店的停車位。酒店的車位有限，所以不可能固定某幾輛車停放，酒店都是采取動態(tài)調(diào)整的辦法，讓所有的車位都不出現(xiàn)空閑狀態(tài)。相反，如果車位售出，即使車主離開，其購買的車位也只能空著，別人不能隨意停放，車位利用率很低。
即便僅從提高車位利用率的角度看，車位也最好是出租（不固定位置，只保證可以停），對解決小區(qū)停車難也有好處，但為什么開發(fā)商不愿這樣做呢？原因其實很簡單，車位價格高，出售可以快速回籠資金，并能大賺一筆，開發(fā)商當然更愿意出售而不是出租。
解決這個問題的辦法并不復雜，只要政府不為車位辦理分割產(chǎn)權(quán)，就像一些小區(qū)的地上車位一樣，開發(fā)商自然就失去了出售的法理依據(jù)，而只能考慮出租了。當然，用于出租的車位也不宜算作小區(qū)公攤，因為這樣相當于變相出售，最好的辦法是把全部車位作為一個產(chǎn)權(quán)單位整體賣出，比如地下車位，開發(fā)商可以像商鋪一樣長期持有出租經(jīng)營，也可以轉(zhuǎn)賣給其他經(jīng)營著回籠資金。由于不能分割產(chǎn)權(quán)，車位的總體擁有者只能劃出位置用來出租，既解決了小區(qū)的停車問題，又大大提高了車位利用率。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論