今年，二環(huán)路地塊第二次拍賣(mài)，氣氛大不如前，好幾塊地都是起拍價(jià)成交，有些地塊甚至只有一家公司競(jìng)買(mǎi)。有人因此說(shuō)，今年市場(chǎng)形勢(shì)變化，房地產(chǎn)公司心里沒(méi)底。其實(shí)，房地產(chǎn)公司不是心里沒(méi)底，而是對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)更現(xiàn)實(shí)，也更冷靜了。反倒是政府仗著壟斷地位，以為去年的地價(jià)那么高還有人搶著買(mǎi)，今年一畝地再漲個(gè)幾十萬(wàn)應(yīng)該問(wèn)題不大，所以一廂情愿地把幾塊地的起拍價(jià)定得都比較高，幻想著到時(shí)候開(kāi)發(fā)商再一爭(zhēng)搶?zhuān)恋刎?cái)政增收幾個(gè)億該是十拿九穩(wěn)了。
最后的結(jié)果大家都知道了，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有上鉤。因?yàn)榇蠹叶贾�，二環(huán)路沿線地塊雖然位置不錯(cuò)，可是好幾塊地都在高架橋旁邊，開(kāi)發(fā)難度比較大。同樣的位置，如果沒(méi)有高架橋影響，土地價(jià)格至少增加30%。高架橋在城市中其實(shí)讓沿線土地貶了值，而不是像一般道路那樣，令周邊土地增值。
在城市中，除非是遠(yuǎn)郊高速通道，否則，穿過(guò)城市的干道是不應(yīng)該建成高架橋的。因?yàn)槌鞘械缆芬坏┙ǔ筛呒�，由于高架路的生硬阻隔，沿線物業(yè)的商業(yè)價(jià)值會(huì)大大降低。一般來(lái)說(shuō)，高架道路兩側(cè)的商鋪價(jià)值都不高，而臨街住宅也會(huì)貶值。大多數(shù)情況下，臨街住宅，特別是低樓層的住宅，總是比不臨街的住宅價(jià)格低，難出手。如果再修建了高架橋，這種影響將擴(kuò)大到四五層以上的住宅，而二三樓則幾乎沒(méi)法住了。這樣的例子已經(jīng)比比皆是。西二環(huán)正在修建高架橋，從正式動(dòng)工那天起，沿線的春苑小區(qū)、五星彩園等樓盤(pán)的臨街房就開(kāi)始大量拋售。
基于這樣的事實(shí)，昆明二環(huán)路沿線的土地價(jià)值就值得懷疑了。今年開(kāi)發(fā)商的舉動(dòng)正反映了這種懷疑情緒，只不過(guò)政府不算這筆帳罷了。
在交通擁擠的道路上修建高架橋，似乎可以緩解擁堵問(wèn)題，這種解決方法因?yàn)槭堑缆吠ㄟ^(guò)能力的立體發(fā)展，只需要花錢(qián)就能辦到，而不像拓寬道路那樣面臨復(fù)雜的拆遷問(wèn)題，所以格外受城市管理者青睞。但是，凡事有利有弊，高架橋緩解了交通壓力，卻貶低了沿線土地價(jià)值，這筆賬也不知道該怎么算。何況，高架橋?qū)煌顩r的改善能力也不見(jiàn)得那么可觀。
高架橋的特點(diǎn)是減少平面交叉，提高行車(chē)速度，問(wèn)題是車(chē)輛不能永遠(yuǎn)行駛在高架橋上，總要面臨上下橋的問(wèn)題，而上下橋就成了交通瓶頸。昆明石安高架橋就是明顯的例子。有時(shí)候，走在全封閉的高架路上反而不如普通城市道路快速，過(guò)去，昆明東二環(huán)路經(jīng)常堵車(chē)，其實(shí)就是高架封閉道路的常見(jiàn)問(wèn)題。
國(guó)外的城市研究者認(rèn)為，城市內(nèi)并不適合修建立交橋、高架橋，因?yàn)檫@些東西會(huì)割裂城市，也不利于商業(yè)發(fā)展。城市內(nèi)需要的是密集的路網(wǎng)，而不是高大的橋梁。過(guò)去，我們以為現(xiàn)代化城市的標(biāo)志是立交橋、大馬路，其實(shí)錯(cuò)了。
再回到南過(guò)境高架的問(wèn)題上。當(dāng)初，如果政府選擇拓寬道路，修建一條城市快速路，而不是簡(jiǎn)單架橋，南市區(qū)和主城區(qū)應(yīng)該更容易成為一個(gè)整體，沿線的土地價(jià)值也更容易體現(xiàn)。這樣做，獲得的總收益應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)修建高架橋。然而，政府總喜歡頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題誰(shuí)也不會(huì)去想。
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