五甲塘無疑是目前昆明房地產(chǎn)市場上知名度最高的地塊。自2006年10月，來自昭通的礦業(yè)資本一舉拿下這塊930畝的土地后，業(yè)界對五甲塘，對舉牌者的議論就從未停止。和喧囂的議論相反，處于漩渦中心的舉牌人――昭通昊龍實業(yè)的馬永升先生卻一直潛行于圈外。拍賣半年后，關(guān)于五甲塘的一切仍舊迷霧重重。
近*，新地產(chǎn)獨家采訪了五甲塘項目常務(wù)副總黃志國，才得以窺見“昆明地王”五甲塘的真實動態(tài)。
地款早就全額付清
去年，五甲塘拍賣剛剛落幕，業(yè)內(nèi)人士在目瞪口呆之余，開始紛紛猜測競拍者的資金實力。因為同樣是參加競拍的幾家房地產(chǎn)公司，就是迫于巨大的資金壓力，才在最后關(guān)頭退出的。而神秘的昭通礦主，如何能在短期內(nèi)籌集支付地款的10億元巨資？
拍賣后不久，網(wǎng)上有人發(fā)帖說，馬老板是一時沖動買下了“五甲塘”，但資金實力并不夠。所以在拿下土地后，很快就奔走于各大銀行，尋求資金支持。
網(wǎng)上傳言引來許多議論，但真實性始終未能證實。黃志國向新地產(chǎn)透露：五甲塘的10億元土地款早在去年12月就已經(jīng)支付。雖然按照合同約定，競拍人馬永升只需在今年3月前付清地款即可，但正是因為各種謠言，促使馬先生決定提前付款，以表明自己的信心以及資金實力。
雖然資金付清，但土地證卻并未辦理。原因在于，去年馬永升先生是以個人名義競買土地的，而房地產(chǎn)開發(fā)卻必須具備開發(fā)資質(zhì)，也就是說，只能是房地產(chǎn)公司才能開發(fā)五甲塘地塊。如果土地主人馬永升先生打算開發(fā)項目，只能以兩種方式，要么以發(fā)展商名義和其他開發(fā)商合作；要么自己成立房地產(chǎn)公司，土地從個人名下過戶到公司，但這需要繳納一筆龐大的稅金。為了直接開發(fā)，馬永升打算以房地產(chǎn)公司名義辦理土地證�，F(xiàn)正在與土地儲備中心協(xié)商此事，所以土地證尚未辦理。
開發(fā)條件尚不具備
去年10月，天價拍出的五甲塘地塊一夜知名，但即使是房地產(chǎn)圈內(nèi)人士，許多人對這塊地的詳細位置也語焉不詳，只是根據(jù)新聞報道的只言片語，了解到五甲塘應(yīng)該在滇池湖濱，至于如何到達，周圍有哪些地理標志則不甚明了。
業(yè)界對五甲塘如此陌生，是因為這塊地并不在目前成熟的房地產(chǎn)開發(fā)片區(qū)內(nèi)，與五甲塘較為接近，昆明人最熟悉的地理標志應(yīng)該是世紀城。據(jù)黃志國介紹，五甲塘距世紀城正門的直線距離大概有400～500米，目前，從五甲塘到廣福路的道路正在修建當(dāng)中。按照昆明市的道路規(guī)劃，五甲塘地塊應(yīng)該有三條道路可達，除了正在修建的廣福路連接路外，還有環(huán)湖東路和南連接線，但現(xiàn)在可以預(yù)期的路只有到廣福路的道路。
除了道路，房地產(chǎn)開發(fā)必須具備的水、電等條件，五甲塘地塊也還沒有解決，更不用說通訊、煤氣問題了。由于五甲塘周圍的地塊現(xiàn)在都還沒有進入開發(fā)，目前還都是農(nóng)田菜地，處于這些土地包圍之中的五甲塘，當(dāng)然不可能先于周邊項目動工。
五甲塘項目的一大賣點是，規(guī)劃中的滇池濕地公園就在項目范圍內(nèi)，但這個公園需要政府和開發(fā)商共同興建，而政府何時出資，何時打算興建現(xiàn)不得而知。
土地并未升值
雖然五甲塘地塊出讓金額總體較高，被稱為是昆明地王，但同時也有業(yè)內(nèi)人士認為，以90多萬一畝的價格，從長遠看，五甲塘仍有升值的空間。
最近，有人在記者的博客上留言，稱五甲塘土地已經(jīng)升值。對此說法，黃志國認為因為沒有參照物，無可比性，所以并不準確。他說，廣福路沿線前幾年出讓的土地多達12000畝，但出讓價格大都在每畝40萬到60萬元之間。在五甲塘周邊，像同仁醫(yī)院這樣的“廉價”地還大量存在，且都沒有開發(fā)，條件不如廣福路沿線，價格接近100萬元一畝的五甲塘現(xiàn)在不可能升值。即使市場價值也許超過拍賣價，也屬于有價無市。
土地是否升值，還要看規(guī)劃條件是否寬松，恰恰是在這一點上，五甲塘面臨的是嚴格的容積率、層高限制。根據(jù)去年拍賣時的土地規(guī)劃條件，五甲塘地塊的容積率要求為1.0，建筑高度限制在13米內(nèi)，容許開發(fā)的建筑面積被局限在60余萬平方米，土地的升值潛力因此被大大壓縮了。也許昆明新城、環(huán)湖路、濕地公園完成建設(shè)后，五甲塘土地會有較大升值，但那至少是5年后的事了。
積極準備自己開發(fā)
盡管外界頗多質(zhì)疑，盡管土地開發(fā)條件尚未完全具備，但馬永升先生并未按兵不動，而是積極準備開發(fā)前期事宜。據(jù)黃志國介紹，目前，五甲塘前期開發(fā)準備工作先在昊龍實業(yè)開展，為此，公司特意在昆明最好的寫字樓――環(huán)球金融中心安營扎寨。接下來，準備成立房地產(chǎn)公司，然后把五甲塘地塊注入房地產(chǎn)公司。
黃副總說，同行、政府、市民對五甲塘如此關(guān)注，主要是還不是面積大，價值高，而是因為外行和外來資本進入。同樣的開發(fā)節(jié)奏，放在一家老牌開發(fā)商身上，市場不會有多大疑問，只不過因為馬永升先生是地州來的資本，就如同公牛闖進了瓷器店，做什么都會有人質(zhì)疑。事實上，自拿到土地后，昊龍實業(yè)和馬總就在緊鑼密鼓地研究如何開發(fā)。提前把土地款全額付清，就是為了顯示決心。
據(jù)黃志國透露，昊龍實業(yè)和馬永升拿地決不是心血來潮，而且馬總的視野里也絕不僅僅只有五甲塘這一塊地。
明年8月計劃開盤
雖然土地開發(fā)條件欠缺，不過昊龍實業(yè)仍在積極準備開發(fā)前期工作，其中最重要的就是項目定位和規(guī)劃設(shè)計。據(jù)知情人士透露，馬永升先生心氣很高，決心把五甲塘項目建成一個具有國際水平，昆明一流的項目。黃志國也強調(diào)，五甲塘項目在規(guī)劃上圍繞“世界標準，國際視野，昆明特色”這十二個字進行。根據(jù)這一規(guī)劃思路，五甲塘先計劃在國際范圍內(nèi)進行一次規(guī)劃招標，確定一家具有國際水平的設(shè)計公司完成五甲塘概念規(guī)劃。
按照規(guī)劃設(shè)計先行，而且在世界范圍遴選方案的思路，五甲塘地塊的有可能在今年5月就開始全球概念規(guī)劃招標，10月份即拿出初步規(guī)劃方案。如果一切順利，明年8月項
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