08昆明樓市6大熱點(diǎn)區(qū)域之北市區(qū)

北市區(qū)：一場遭遇戰(zhàn)的非常規(guī)打法

種種跡象表明，曾經(jīng)作為昆明樓市主戰(zhàn)場之一的北市區(qū)，在經(jīng)過了前兩年的短暫沉寂之后，今年又迎來了新一輪開發(fā)高潮。這一輪開發(fā)和以往最大的不同在于，傳統(tǒng)意義上的北市區(qū)將隨著北金大道的貫通，和穿金路、世博園片區(qū)合二為一，形成一個(gè)規(guī)模更大的大北市區(qū)板塊。據(jù)了解，目前，已經(jīng)和即將在大北市區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目有10余個(gè)之多，其中江東集團(tuán)和城建股份的大手筆投入尤其引人矚目，一場雙龍爭霸的“遭遇戰(zhàn)”將難以避免。

北市區(qū)的10年沉浮

自12年前進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)以來，北市區(qū)一直是昆明房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，開發(fā)規(guī)模一度雄踞各片區(qū)之首，但在2005年后，北市區(qū)卻顯得有些寂寞，三年時(shí)間里竟然只有金域藍(lán)灣、江東好世界、財(cái)富中心、荷塘月色、實(shí)力郡城、上游水岸等五六個(gè)項(xiàng)目推出，而在北市區(qū)開發(fā)的高峰時(shí)期，一度同時(shí)有10個(gè)樓盤在售。

在最近三年里，昆明樓市的熱點(diǎn)區(qū)域是以廣福路為主軸的南市區(qū)和東南片區(qū)（包括滇池路和官南路板塊），這兩個(gè)片區(qū)不僅項(xiàng)目規(guī)模大，而且物業(yè)類型豐富，既有住宅，又有商業(yè)地產(chǎn)；既有普通居所，又有別墅洋房。相比而言，北市區(qū)多年來物業(yè)類型就比較單調(diào)，長期是住宅項(xiàng)目彼此惡戰(zhàn)的局面，即使有了2005年的財(cái)富中心，仍不足以改變北市區(qū)住宅開發(fā)一柱擎天的格局。一直到去年為止，整個(gè)南市區(qū)地產(chǎn)開發(fā)都顯得轟轟烈烈，各種項(xiàng)目爭芳斗艷，越發(fā)顯得新樓盤不多的北市區(qū)寂寞冷清。

開發(fā)降溫了，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后缺陷卻慢慢顯露出來，以至于有人把3年前的北市區(qū)形容為只能睡覺的“臥城”。

為何突然失寵？

“北市區(qū)2005年后的落寞不是偶然的”，一位正在北市區(qū)代理項(xiàng)目的經(jīng)紀(jì)公司高管告訴《售樓部》，“新昆明規(guī)劃的出臺(tái)，讓北市區(qū)突然從主角變?yōu)榕浣牵康禺a(chǎn)開發(fā)不可能不受影響�！�

這位業(yè)內(nèi)人士所說的北市區(qū)角色之變，發(fā)生在2003年。當(dāng)年，新昆明一湖四片的總體規(guī)劃出臺(tái)。在藍(lán)圖上，未來昆明的城市版圖將向南向東大規(guī)模擴(kuò)張，而北市區(qū)則在新昆明的邊緣地帶，顯而易見，處于城市邊緣的北市區(qū)無法成為房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域。但在新昆明規(guī)劃出臺(tái)之前，有關(guān)部門對(duì)北市區(qū)的定位是城市副中心，地位高于同為城市新區(qū)的西山區(qū)和南市區(qū)。作為證據(jù)的是，傳言中的萬人體育館、藝術(shù)劇院等四大標(biāo)志性建筑，一度都打算建在北市區(qū)，那個(gè)時(shí)期，北市區(qū)前程似錦，是昆明房地產(chǎn)開發(fā)的一片熱土。

但隨著新昆明建設(shè)拉開序幕，不僅原本規(guī)劃中的四大標(biāo)志性建筑一一落空，而且北市區(qū)發(fā)展縱深地帶不足的缺陷卻顯露無遺。的確，和呈貢新城相比，北市區(qū)的想象空間十分有限，一個(gè)銀河片區(qū)就已經(jīng)到了金黑公路，再往北就到松花壩了。往西，長蟲山擋住了去路；往東，昆曲高速成了片區(qū)開發(fā)的交通屏障。在一個(gè)相對(duì)狹窄得多的空間里，房地產(chǎn)開發(fā)的余地遠(yuǎn)不如環(huán)滇池一帶那么有潛力，更何況新規(guī)劃中對(duì)北市區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投入遠(yuǎn)不如南部新區(qū)，于是，開發(fā)商見風(fēng)使舵，紛紛把目光轉(zhuǎn)向了昆明南部、東部。

“但這并不是導(dǎo)致北市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)由熱轉(zhuǎn)冷的全部原因，北市區(qū)過于單一的競爭格局，也是讓眾多房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步的重要障礙”。一位開發(fā)商朋友這樣告訴記者。

繞不開的江東集團(tuán)

北市區(qū)的開發(fā)與三個(gè)公司參與密切相關(guān)，這三家企業(yè)是官房集團(tuán)、城建股份和江東地產(chǎn)。北市區(qū)最早的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本由這三家企業(yè)把持，甚至連道路等基礎(chǔ)設(shè)施，也有相當(dāng)部分是三大開發(fā)商所建。但在2001年后，官房、城建逐漸淡出北市區(qū)，而江東集團(tuán)的勢力則越來越大。從1998年開發(fā)江東花園一期開始，到2008年，江東集團(tuán)在北市區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有10個(gè)之多，而且規(guī)模越來越大，2005年初開盤的華龍人家竟然有4000套住房，今年開盤的和諧世紀(jì)更是有驚人的8000套住宅。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10年來江東集團(tuán)開發(fā)了北市區(qū)房地產(chǎn)總面積的一半以上。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，一個(gè)企業(yè)如果把持了50％以上的市場，它所在的這個(gè)行業(yè)或者區(qū)域市場基本上就進(jìn)入了壟斷狀態(tài)。壟斷帶來的后果是，競爭的游戲規(guī)則由壟斷者來定，價(jià)格由壟斷者說了算。在某種程度上，北市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的游戲規(guī)則是由江東集團(tuán)制定的。

多年來，江東集團(tuán)的競爭策略十分明確。即以大規(guī)模快速開發(fā)降低成本，在市場上不斷推出類型化高性價(jià)比住宅，快速占領(lǐng)市場。從江東花園到華龍人家，江東集團(tuán)此舉屢試不爽，在它的沖擊下，北市區(qū)的房價(jià)一度比南市區(qū)低10％以上，物業(yè)類型也比較單一。其他開發(fā)商如果不能做到價(jià)格比江東集團(tuán)更低，產(chǎn)品便沒有競爭力。如果搞差異化開發(fā)，試圖用高檔物業(yè)形態(tài)與江東拉開距離，但北市區(qū)長期大量充斥普通住宅，以至于被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“南帝北丐”，高檔樓盤與片區(qū)形象有較大差距，市場前景沒有南市區(qū)、滇池路樂觀，所以也很少有房地產(chǎn)公司敢于在北市區(qū)試水別墅、洋房等高端住宅產(chǎn)品開發(fā)。

2006年后的新變化

看上去市場格局單一，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮谋笔袇^(qū)，在2006到2007年間卻出現(xiàn)了新變化。首先，在江東好世界之后，江東集團(tuán)出現(xiàn)了一個(gè)一年多的新盤空擋，另一個(gè)走低價(jià)路線的公司倫華地產(chǎn)也開始轉(zhuǎn)向別墅開發(fā)，這為其他公司提供了難得的機(jī)會(huì)。也就是在這兩年，銀海地產(chǎn)和實(shí)力地產(chǎn)先后進(jìn)入北市區(qū)，兩家公司一向以高品質(zhì)項(xiàng)??⑸痰男蝸笫救耍?詒筆星?淖齜ㄒ膊煥?猓??５暮商獵律?褪盜Φ目こ淺曬???吮筆星?姆考邸Ｆ浯危?墻ü煞菘?⒌牟聘恢行囊瘓倥ぷ?吮筆星?摹八?恰斃蝸螅??本┞費(fèi)映は叩母腦�、月褤茮�?暗目?乓步?徊礁納屏吮筆星?鈉??δ埽?啾扔詮?諞Ｔ兜墓愀Ｂ菲???煌�、商业完深l枚嗟謀筆星??芯幼〖壑怠?lt;/font>

在這樣的市場背景下，江東集團(tuán)也開始調(diào)整以往的市場策略。江東集團(tuán)以往的快速規(guī)�；_發(fā)是以大面積土地儲(chǔ)備為后盾的，但到了和諧世紀(jì)，江東集團(tuán)在北市區(qū)的龐大土地儲(chǔ)備已經(jīng)所剩無幾，傳統(tǒng)戰(zhàn)術(shù)的基礎(chǔ)已然失去，而北市區(qū)整體城市價(jià)值的提升也給了江東另外的競爭選擇。果然，在和諧世紀(jì)的開發(fā)中，江東集團(tuán)不再走低價(jià)路線，而且破天荒地大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

按照和諧世紀(jì)的規(guī)劃方案，這個(gè)建筑面積高達(dá)100萬平方米的北市區(qū)大盤，不僅有昆明市最高的寫字樓和酒店公寓，而且有20萬平方米商業(yè)面積和8000戶居民，一旦建成，和諧世紀(jì)無疑將成為北市區(qū)又一城市核心。

江東的變化說明，北市區(qū)在變，北市區(qū)的開發(fā)商也在變。不過，北市區(qū)最大的變化尚未真正發(fā)生，那就是，世博片區(qū)和北市區(qū)的大融合。

大北市區(qū)呼之欲出

按照昆明房地產(chǎn)市場的常規(guī)劃分，北市區(qū)并不包含世博板塊，盡管這兩個(gè)區(qū)域緊緊相連，但由于聯(lián)系并不緊密，開發(fā)和市場特點(diǎn)也不相同，加之有昆曲高速阻隔，所以在業(yè)內(nèi)人士的觀念中，世博園板塊一直是一個(gè)單獨(dú)的房地產(chǎn)區(qū)域，和北市區(qū)并不搭界，但在2008年，隨著北金大道的開發(fā)和云南印象二期的建設(shè)，這兩個(gè)區(qū)域?qū)⒅饾u融合，成為一個(gè)大北市區(qū)板塊。

按照這樣的片區(qū)概念，2008年的北市區(qū)將熱鬧非凡，除了傳統(tǒng)北市區(qū)范圍內(nèi)的巨無霸項(xiàng)目和諧世紀(jì)、怡泰時(shí)代廣場、和財(cái)富中心、新都龍城，城建股份開發(fā)的故鄉(xiāng)的云、北金大道，世博興云開發(fā)的等，也都會(huì)成為大北市區(qū)的地產(chǎn)巨作。不僅如此，在盤龍江和昆曲公路之間的羊腸片區(qū)，還有目前昆明少有的大面積平整土地，預(yù)計(jì)今年也會(huì)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

如果老北市區(qū)和世博片區(qū)成功合龍，北市區(qū)將再次成為昆明開發(fā)量最大的區(qū)域，而5年前江東集團(tuán)和城建股份曾經(jīng)上演的雙龍爭霸，也將在北市區(qū)再次上演。這將又是一場遭遇戰(zhàn)，只不過現(xiàn)在的城建股份更接近一家城市運(yùn)營商的角色，它所開發(fā)的北金大道并非普通地產(chǎn)項(xiàng)目，而是城市綜合體。這樣的項(xiàng)目城建股份已經(jīng)成功開發(fā)了財(cái)富中心，如今二度運(yùn)作必然輕車熟路。至于江東集團(tuán)方面，由于北市區(qū)土地儲(chǔ)備即將消耗殆盡，在和諧世紀(jì)開發(fā)上也在走綜合性道路，寫字樓、酒店和商業(yè)成了這個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

5年前，雙方比拼的是住宅，5年后的今天，商業(yè)地產(chǎn)成了江東和城建較量的新戰(zhàn)場。這不是一場江東習(xí)慣的常規(guī)“戰(zhàn)爭”，勝負(fù)的意義也已經(jīng)不大。5年前，江東占了上風(fēng)。5年后，在城市綜合體開發(fā)上，城建股份更有把握。城建股份在北市區(qū)的作品數(shù)量不如江東，但卻成就了一個(gè)商業(yè)核心。如今，江東集團(tuán)也提出打造北市區(qū)核心的概念，北市區(qū)從此將進(jìn)入“雙核”時(shí)代嗎？

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