北市區(qū)：一場遭遇戰(zhàn)的非常規(guī)打法
種種跡象表明，曾經作為昆明樓市主戰(zhàn)場之一的北市區(qū)，在經過了前兩年的短暫沉寂之后，今年又迎來了新一輪開發(fā)高潮。這一輪開發(fā)和以往最大的不同在于，傳統(tǒng)意義上的北市區(qū)將隨著北金大道的貫通，和穿金路、世博園片區(qū)合二為一，形成一個規(guī)模更大的大北市區(qū)板塊。據了解，目前，已經和即將在大北市區(qū)開發(fā)的項目有10余個之多，其中江東集團和城建股份的大手筆投入尤其引人矚目，一場雙龍爭霸的“遭遇戰(zhàn)”將難以避免。北市區(qū)的10年沉浮
自12年前進入房地產開發(fā)以來，北市區(qū)一直是昆明房地產市場的主戰(zhàn)場，開發(fā)規(guī)模一度雄踞各片區(qū)之首，但在2005年后，北市區(qū)卻顯得有些寂寞，三年時間里竟然只有金域藍灣、江東好世界、財富中心、荷塘月色、實力郡城、上游水岸等五六個項目推出，而在北市區(qū)開發(fā)的高峰時期，一度同時有10個樓盤在售。在最近三年里，昆明樓市的熱點區(qū)域是以廣福路為主軸的南市區(qū)和東南片區(qū)（包括滇池路和官南路板塊），這兩個片區(qū)不僅項目規(guī)模大，而且物業(yè)類型豐富，既有住宅，又有商業(yè)地產；既有普通居所，又有別墅洋房。相比而言，北市區(qū)多年來物業(yè)類型就比較單調，長期是住宅項目彼此惡戰(zhàn)的局面，即使有了2005年的財富中心，仍不足以改變北市區(qū)住宅開發(fā)一柱擎天的格局。一直到去年為止，整個南市區(qū)地產開發(fā)都顯得轟轟烈烈，各種項目爭芳斗艷，越發(fā)顯得新樓盤不多的北市區(qū)寂寞冷清。
開發(fā)降溫了，而基礎設施建設的滯后缺陷卻慢慢顯露出來，以至于有人把3年前的北市區(qū)形容為只能睡覺的“臥城”。
為何突然失寵？
“北市區(qū)2005年后的落寞不是偶然的”，一位正在北市區(qū)代理項目的經紀公司高管告訴《售樓部》，“新昆明規(guī)劃的出臺，讓北市區(qū)突然從主角變?yōu)榕浣�，房地產開發(fā)不可能不受影響�！�這位業(yè)內人士所說的北市區(qū)角色之變，發(fā)生在2003年。當年，新昆明一湖四片的總體規(guī)劃出臺。在藍圖上，未來昆明的城市版圖將向南向東大規(guī)模擴張，而北市區(qū)則在新昆明的邊緣地帶，顯而易見，處于城市邊緣的北市區(qū)無法成為房地產開發(fā)的核心區(qū)域。但在新昆明規(guī)劃出臺之前，有關部門對北市區(qū)的定位是城市副中心，地位高于同為城市新區(qū)的西山區(qū)和南市區(qū)。作為證據的是，傳言中的萬人體育館、藝術劇院等四大標志性建筑，一度都打算建在北市區(qū)，那個時期，北市區(qū)前程似錦，是昆明房地產開發(fā)的一片熱土。
但隨著新昆明建設拉開序幕，不僅原本規(guī)劃中的四大標志性建筑一一落空，而且北市區(qū)發(fā)展縱深地帶不足的缺陷卻顯露無遺。的確，和呈貢新城相比，北市區(qū)的想象空間十分有限，一個銀河片區(qū)就已經到了金黑公路，再往北就到松花壩了。往西，長蟲山擋住了去路；往東，昆曲高速成了片區(qū)開發(fā)的交通屏障。在一個相對狹窄得多的空間里，房地產開發(fā)的余地遠不如環(huán)滇池一帶那么有潛力，更何況新規(guī)劃中對北市區(qū)的基礎設施投入遠不如南部新區(qū)，于是，開發(fā)商見風使舵，紛紛把目光轉向了昆明南部、東部。
“但這并不是導致北市區(qū)房地產開發(fā)由熱轉冷的全部原因，北市區(qū)過于單一的競爭格局，也是讓眾多房地產企業(yè)望而卻步的重要障礙”。一位開發(fā)商朋友這樣告訴記者。
繞不開的江東集團
北市區(qū)的開發(fā)與三個公司參與密切相關，這三家企業(yè)是官房集團、城建股份和江東地產。北市區(qū)最早的房地產項目基本由這三家企業(yè)把持，甚至連道路等基礎設施，也有相當部分是三大開發(fā)商所建。但在2001年后，官房、城建逐漸淡出北市區(qū)，而江東集團的勢力則越來越大。從1998年開發(fā)江東花園一期開始，到2008年，江東集團在北市區(qū)開發(fā)的房地產項目已經有10個之多，而且規(guī)模越來越大，2005年初開盤的華龍人家竟然有4000套住房，今年開盤的和諧世紀更是有驚人的8000套住宅。據不完全統(tǒng)計，10年來江東集團開發(fā)了北市區(qū)房地產總面積的一半以上。按照經濟學常識，一個企業(yè)如果把持了50％以上的市場，它所在的這個行業(yè)或者區(qū)域市場基本上就進入了壟斷狀態(tài)。壟斷帶來的后果是，競爭的游戲規(guī)則由壟斷者來定，價格由壟斷者說了算。在某種程度上，北市區(qū)房地產開發(fā)的游戲規(guī)則是由江東集團制定的。
多年來，江東集團的競爭策略十分明確。即以大規(guī)�？焖匍_發(fā)降低成本，在市場上不斷推出類型化高性價比住宅，快速占領市場。從江東花園到華龍人家，江東集團此舉屢試不爽，在它的沖擊下，北市區(qū)的房價一度比南市區(qū)低10％以上，物業(yè)類型也比較單一。其他開發(fā)商如果不能做到價格比江東集團更低，產品便沒有競爭力。如果搞差異化開發(fā)，試圖用高檔物業(yè)形態(tài)與江東拉開距離，但北市區(qū)長期大量充斥普通住宅，以至于被業(yè)內人士戲稱為“南帝北丐”，高檔樓盤與片區(qū)形象有較大差距，市場前景沒有南市區(qū)、滇池路樂觀，所以也很少有房地產公司敢于在北市區(qū)試水別墅、洋房等高端住宅產品開發(fā)。
2006年后的新變化
看上去市場格局單一，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮谋笔袇^(qū)，在2006到2007年間卻出現了新變化。首先，在江東好世界之后，江東集團出現了一個一年多的新盤空擋，另一個走低價路線的公司倫華地產也開始轉向別墅開發(fā)，這為其他公司提供了難得的機會。也就是在這兩年，銀海地產和實力地產先后進入北市區(qū)，兩家公司一向以高品質項??⑸痰男蝸笫救耍?詒筆星?淖齜ㄒ膊煥?猓??５暮商獵律?褪盜Φ目こ淺曬???吮筆星?姆考�。其次�?墻ü煞菘?⒌牟聘恢行囊瘓倥ぷ?吮筆星?摹八?恰斃蝸螅??本┞費映は叩母腦臁⒃卵撈涼?暗目?乓步?徊礁納屏吮筆星?鈉??δ埽?啾扔詮?諞Ｔ兜墓愀Ｂ菲???煌�、商业完深l枚嗟謀筆星??芯幼〖壑怠?lt;/font>在這樣的市場背景下，江東集團也開始調整以往的市場策略。江東集團以往的快速規(guī)模化開發(fā)是以大面積土地儲備為后盾的，但到了和諧世紀，江東集團在北市區(qū)的龐大土地儲備已經所剩無幾，傳統(tǒng)戰(zhàn)術的基礎已然失去，而北市區(qū)整體城市價值的提升也給了江東另外的競爭選擇。果然，在和諧世紀的開發(fā)中，江東集團不再走低價路線，而且破天荒地大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產。
按照和諧世紀的規(guī)劃方案，這個建筑面積高達100萬平方米的北市區(qū)大盤，不僅有昆明市最高的寫字樓和酒店公寓，而且有20萬平方米商業(yè)面積和8000戶居民，一旦建成，和諧世紀無疑將成為北市區(qū)又一城市核心。
江東的變化說明，北市區(qū)在變，北市區(qū)的開發(fā)商也在變。不過，北市區(qū)最大的變化尚未真正發(fā)生，那就是，世博片區(qū)和北市區(qū)的大融合。
大北市區(qū)呼之欲出
按照昆明房地產市場的常規(guī)劃分，北市區(qū)并不包含世博板塊，盡管這兩個區(qū)域緊緊相連，但由于聯系并不緊密，開發(fā)和市場特點也不相同，加之有昆曲高速阻隔，所以在業(yè)內人士的觀念中，世博園板塊一直是一個單獨的房地產區(qū)域，和北市區(qū)并不搭界，但在2008年，隨著北金大道的開發(fā)和云南印象二期的建設，這兩個區(qū)域將逐漸融合，成為一個大北市區(qū)板塊。按照這樣的片區(qū)概念，2008年的北市區(qū)將熱鬧非凡，除了傳統(tǒng)北市區(qū)范圍內的巨無霸項目和諧世紀、怡泰時代廣場、和財富中心、新都龍城，城建股份開發(fā)的故鄉(xiāng)的云、北金大道，世博興云開發(fā)的 等，也都會成為大北市區(qū)的地產巨作。不僅如此，在盤龍江和昆曲公路之間的羊腸片區(qū)，還有目前昆明少有的大面積平整土地，預計今年也會有實質性動作。
如果老北市區(qū)和世博片區(qū)成功合龍，北市區(qū)將再次成為昆明開發(fā)量最大的區(qū)域，而5年前江東集團和城建股份曾經上演的雙龍爭霸，也將在北市區(qū)再次上演。這將又是一場遭遇戰(zhàn)，只不過現在的城建股份更接近一家城市運營商的角色，它所開發(fā)的北金大道并非普通地產項目，而是城市綜合體。這樣的項目城建股份已經成功開發(fā)了財富中心，如今二度運作必然輕車熟路。至于江東集團方面，由于北市區(qū)土地儲備即將消耗殆盡，在和諧世紀開發(fā)上也在走綜合性道路，寫字樓、酒店和商業(yè)成了這個項目成敗的關鍵。
5年前，雙方比拼的是住宅，5年后的今天，商業(yè)地產成了江東和城建較量的新戰(zhàn)場。這不是一場江東習慣的常規(guī)“戰(zhàn)爭”，勝負的意義也已經不大。5年前，江東占了上風。5年后，在城市綜合體開發(fā)上，城建股份更有把握。城建股份在北市區(qū)的作品數量不如江東，但卻成就了一個商業(yè)核心。如今，江東集團也提出打造北市區(qū)核心的概念，北市區(qū)從此將進入“雙核”時代嗎？
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