類型：城市經典小戶型
特點：位置優(yōu)越，以高層為主，多改造項目，投資性消費比例高。房地產公司開發(fā)熱情高，數(shù)量龐大。
代表性樓盤：陽光A版、傲城、摩瑪、金色年華等。
在建樓盤：蜂巢、東陸座等
發(fā)展趨勢：無論是新建還是改造，小戶型樓盤的開發(fā)量都比較大。
經典小戶型：見縫插針 如火如荼
在昆明城市住宅項目中，小戶型樓盤是最多的。據(jù)不完全統(tǒng)計，在最近10年里，僅二環(huán)路內新開發(fā)和改造的小戶型樓盤至少有30個，這還不包括一些有小戶型產品的項目。
小戶型項目雖多，但消費者卻照單全收，絕大多數(shù)城市小戶型樓盤都沒有遇到什么銷售障礙，排隊搶購的場面更是屢屢上演。即使不是純粹的小戶型樓盤，其中的小戶型產品也是銷售最快的。比如城市理想、盛高大城、銀海領域等，80平方米以下的產品都是最好賣的。
有新建有改造
市場受歡迎，房地產公司的開發(fā)熱情也就持續(xù)高漲。從2001年陽光A版一炮走紅以后，類似的城市小戶型項目一直是房地產企業(yè)的開發(fā)熱點。2001年的陽光版是昆明第一個真正的城市小戶型樓盤，雖然86街公寓無論是銷售還是交房，都在陽光版之前，可是在宣傳上，陽光版卻占據(jù)了第一的位置。這個項目取得巨大成功后，昆明城市小戶型開發(fā)就一直高潮不斷，接下來幾年里，春天印象、自由港、知本時代、金色年華、傲城等一大批城市小戶型樓盤紛紛亮相。
城市小戶型項目數(shù)量雖多，但真正屬于新建的卻不到全部樓盤的一半，二環(huán)路內一半以上的小戶型來自舊項目改造，這些舊項目有爛尾樓，也有已經使用多年的酒店，爛尾樓改造的有新干線（B座）、麥田時光、可樂公寓等，酒店改造的有城市之光、香宮國際等。改造項目多，是城市小戶型的一大特點。像陽光版這樣，在立項之初就開宗明義，明確定位為小戶型的樓盤并不多。尤其是最近幾年，上市銷售的純城市小戶型項目，大多來自改造。
小戶型有大市場
在城市中，小戶型無疑有著比其他產品更大的市場空間，這是大量爛尾樓、酒店改造為小戶型的重要原因。盡管單價最高已經達到1萬元以上，但是，由于面積較小，小戶型的總價依舊不高。另外，小戶型更容易出售和出租，投資價值更大。還有，城市小戶型大多在交通方便，配套成熟的地段，生活成本較低。這些因素都讓小戶型增加了吸引力。
在開發(fā)環(huán)節(jié)，許多地塊面積有限，很難設計為高品質住宅和寫字樓，蓋小戶型也是不得已的選擇。至于爛尾樓和酒店，以前大多就是小開間設計，從改造的難易程度考慮，只有小戶型公寓比較容易實施。
需求旺盛，開發(fā)改造相對容易，使得昆明城市小戶型市場供需兩旺，價格也一路走高。當年陽光版的一套住宅，現(xiàn)在已經翻了一倍多。傲城、金色年華、摩瑪一期等等，都有大幅升值。這種升值勢頭反過來進一步刺激了城市小戶型的開發(fā)和投資。
功能開始分化
可能在很長一段時間里，城市經典小戶型都會維持現(xiàn)在這種旺銷態(tài)勢，至于價格，長期來看也是升值的。不過，因為改造項目過多，這類產品也有難以彌補的缺陷，比如電梯不夠，戶型不合理，公攤面積過大等等。隨著昆明寫字樓市場和酒店市場的復蘇，現(xiàn)在也有一種勢頭，就是品質高的城市小戶型開始轉向為寫字樓和公寓酒店。比如陽光版，當初設計是住宅，但現(xiàn)在卻有一半以上改為辦公，傲城、摩瑪也有這種趨勢。
另外，還有部分小戶型向出租型公寓酒店轉變，比如奔騰年代、新紀元酒店式公寓等等，這些小戶型走的都是投資概念，已經與商業(yè)地產差別不大了。
總的看來，作為一種有缺陷的產品，城市小戶型始終只能處于居家過渡的狀態(tài)，因而高轉手率和高出租率就不可避免，產品功能分化也是大勢所趨，不過，因為開發(fā)相對容易，需求旺盛，所以城市經典小戶型仍舊是城市住宅中最重要，最有特色的產品。
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