昆明城市生活的8類居住樣板之二

類型：城市經(jīng)典小戶型

特點(diǎn)：位置優(yōu)越，以高層為主，多改造項(xiàng)目，投資性消費(fèi)比例高。房地產(chǎn)公司開發(fā)熱情高，數(shù)量龐大。

代表性樓盤：陽(yáng)光A版、傲城、摩瑪、金色年華等。

在建樓盤：蜂巢、東陸座等

發(fā)展趨勢(shì)：無(wú)論是新建還是改造，小戶型樓盤的開發(fā)量都比較大。

經(jīng)典小戶型：見縫插針如火如荼

城市經(jīng)典小戶型項(xiàng)目一般都有如下特點(diǎn)：地段好，很多都在黃金位置；以高層為主，大多數(shù)獨(dú)棟；銷售勢(shì)頭良好，投資性購(gòu)買較多，二手房轉(zhuǎn)手比例高；改造項(xiàng)目比例大，改造樓盤的數(shù)量是新建小戶型項(xiàng)目的兩倍左右。

在昆明城市住宅項(xiàng)目中，小戶型樓盤是最多的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在最近10年里，僅二環(huán)路內(nèi)新開發(fā)和改造的小戶型樓盤至少有30個(gè)，這還不包括一些有小戶型產(chǎn)品的項(xiàng)目。

小戶型項(xiàng)目雖多，但消費(fèi)者卻照單全收，絕大多數(shù)城市小戶型樓盤都沒有遇到什么銷售障礙，排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面更是屢屢上演。即使不是純粹的小戶型樓盤，其中的小戶型產(chǎn)品也是銷售最快的。比如城市理想、盛高大城、銀海領(lǐng)域等，80平方米以下的產(chǎn)品都是最好賣的。

有新建有改造

市場(chǎng)受歡迎，房地產(chǎn)公司的開發(fā)熱情也就持續(xù)高漲。從2001年陽(yáng)光A版一炮走紅以后，類似的城市小戶型項(xiàng)目一直是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱點(diǎn)。

2001年的陽(yáng)光版是昆明第一個(gè)真正的城市小戶型樓盤，雖然86街公寓無(wú)論是銷售還是交房，都在陽(yáng)光版之前，可是在宣傳上，陽(yáng)光版卻占據(jù)了第一的位置。這個(gè)項(xiàng)目取得巨大成功后，昆明城市小戶型開發(fā)就一直高潮不斷，接下來(lái)幾年里，春天印象、自由港、知本時(shí)代、金色年華、傲城等一大批城市小戶型樓盤紛紛亮相。

城市小戶型項(xiàng)目數(shù)量雖多，但真正屬于新建的卻不到全部樓盤的一半，二環(huán)路內(nèi)一半以上的小戶型來(lái)自舊項(xiàng)目改造，這些舊項(xiàng)目有爛尾樓，也有已經(jīng)使用多年的酒店，爛尾樓改造的有新干線（B座）、麥田時(shí)光、可樂公寓等，酒店改造的有城市之光、香宮國(guó)際等。改造項(xiàng)目多，是城市小戶型的一大特點(diǎn)。像陽(yáng)光版這樣，在立項(xiàng)之初就開宗明義，明確定位為小戶型的樓盤并不多。尤其是最近幾年，上市銷售的純城市小戶型項(xiàng)目，大多來(lái)自改造。

小戶型有大市場(chǎng)

在城市中，小戶型無(wú)疑有著比其他產(chǎn)品更大的市場(chǎng)空間，這是大量爛尾樓、酒店改造為小戶型的重要原因。

盡管單價(jià)最高已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)元以上，但是，由于面積較小，小戶型的總價(jià)依舊不高。另外，小戶型更容易出售和出租，投資價(jià)值更大。還有，城市小戶型大多在交通方便，配套成熟的地段，生活成本較低。這些因素都讓小戶型增加了吸引力。

在開發(fā)環(huán)節(jié)，許多地塊面積有限，很難設(shè)計(jì)為高品質(zhì)住宅和寫字樓，蓋小戶型也是不得已的選擇。至于爛尾樓和酒店，以前大多就是小開間設(shè)計(jì)，從改造的難易程度考慮，只有小戶型公寓比較容易實(shí)施。

需求旺盛，開發(fā)改造相對(duì)容易，使得昆明城市小戶型市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格也一路走高。當(dāng)年陽(yáng)光版的一套住宅，現(xiàn)在已經(jīng)翻了一倍多。傲城、金色年華、摩瑪一期等等，都有大幅升值。這種升值勢(shì)頭反過來(lái)進(jìn)一步刺激了城市小戶型的開發(fā)和投資。

功能開始分化

可能在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，城市經(jīng)典小戶型都會(huì)維持現(xiàn)在這種旺銷態(tài)勢(shì)，至于價(jià)格，長(zhǎng)期來(lái)看也是升值的。

不過，因?yàn)楦脑祉?xiàng)目過多，這類產(chǎn)品也有難以彌補(bǔ)的缺陷，比如電梯不夠，戶型不合理，公攤面積過大等等。隨著昆明寫字樓市場(chǎng)和酒店市場(chǎng)的復(fù)蘇，現(xiàn)在也有一種勢(shì)頭，就是品質(zhì)高的城市小戶型開始轉(zhuǎn)向?yàn)閷懽謽呛凸⒕频辍１热珀?yáng)光版，當(dāng)初設(shè)計(jì)是住宅，但現(xiàn)在卻有一半以上改為辦公，傲城、摩瑪也有這種趨勢(shì)。

另外，還有部分小戶型向出租型公寓酒店轉(zhuǎn)變，比如奔騰年代、新紀(jì)元酒店式公寓等等，這些小戶型走的都是投資概念，已經(jīng)與商業(yè)地產(chǎn)差別不大了。

總的看來(lái)，作為一種有缺陷的產(chǎn)品，城市小戶型始終只能處于居家過渡的狀態(tài)，因而高轉(zhuǎn)手率和高出租率就不可避免，產(chǎn)品功能分化也是大勢(shì)所趨，不過，因?yàn)殚_發(fā)相對(duì)容易，需求旺盛，所以城市經(jīng)典小戶型仍舊是城市住宅中最重要，最有特色的產(chǎn)品。

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