雖然去年受到限價限售影響, 寶龍地產(chǎn)并未放慢發(fā)展的步伐。2017年，寶龍地產(chǎn)全年實現(xiàn)209億銷售額，順利完成200億的銷售目標。其中經(jīng)常性收入達到22.9億元, 這意味著公司的經(jīng)常性收入已足夠覆蓋公司的利息開支, 因此2018年行業(yè)融資渠道收緊導(dǎo)致成本的上升的情況, 對公司影響相對較少。展望未來, 寶龍?zhí)岢隽松鲜幸詠碜罘e極的3年銷售增長計劃。根據(jù)目前超過2000億貨值的土地儲備來推盤, 公司有能力順利完成目標。如能借此機會降低負債率, 將能進一步增強市場對公司的信心。
銷售：銷售提速邁入千億俱樂部
自2013年起，寶龍地產(chǎn)的合同銷售開始步入增長的軌道。增長雖未及同行的激進，卻一直有持續(xù)的突破。2017年全年，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)209億合同銷售額，同比增長18%，順利完成200億的銷售目標。隨著上海預(yù)售證的放開, 寶龍定下了上市以來最積極的銷售增長目標, 由去年的200億大幅提升至今年的350億, 增長幅度達到68%。2018年總貨值680億, 以60%的去化率作計算, 寶龍有望在今年有58億的空間給予市場更大的驚喜。
結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入方面, 2017年寶龍交付133億銷售, 其中56%來自住宅, 44%來自商業(yè)。按城市來看, 去年上海是貢獻最多交付的城市, 占了總銷售額的25%。預(yù)計2018年上海仍然是交付的龍頭。
經(jīng)常性收入仍是公司一大亮點。2017年寶龍地產(chǎn)的經(jīng)常性收入達到22.9億元, 同比上升29.7%。這意味著公司的經(jīng)常性收入已足夠覆蓋公司的利息開支, 因此2018年行業(yè)融資渠道收緊導(dǎo)致成本的上升的情況, 對公司影響相對較少。目前經(jīng)常性收入占營業(yè)收入比例已達15%, 同比上升3個百分點。公司預(yù)期經(jīng)常性收入將在2020年達到30億元以上, 意味著超過25%的復(fù)合增長。
投資：50%新增地塊以底價成交
為達成三年復(fù)合超過50%的增長需求下，2017年寶龍地產(chǎn)在拿地上十分積極，拿地銷售比達248%。2017年全年，寶龍地產(chǎn)共獲得18幅地塊，新增土地建面386萬方，貨值約700億元，其中9塊土地均以底價成交；以權(quán)益計算, 新增土地建筑面積為195萬方，貨值約110億元；這使總土地儲備建筑面積達到1409萬平方米, 平均土地成本為2,131元/平方米, 貨值約為2000億元, 足夠應(yīng)付3年快速擴張的需求。目前土地成交均價占2017年銷售均價比例僅為15.9%, 相信維持現(xiàn)有的高毛利率難度不大。
在土地儲備在各大城市分布上，核心一二線城市仍為主力。上海貨值最高, 達70億元, 其次為杭州, �？�, 天津, 寧波等核心二線城市。公司一直提倡「以上海為中心，深耕長三角」的發(fā)展戰(zhàn)略, 2/3的土地儲備位于長三角地區(qū)。相信未來隨著長三角地區(qū)的持續(xù)發(fā)展, 公司在銷售規(guī)模及均價上均有可靠的保障。
財務(wù)：負債率受政策影響短暫上升
根據(jù)年報公布數(shù)據(jù)來看，2017年寶龍地產(chǎn)的凈利率提升至14.5%，相較于2016年上升了3.28個百分點，超40%的增幅。而在營利性指標方面，今年毛利率仍維持在33%左右。隋著上海限價政策的放寬, 以及租金收入占比的提升, 寶龍有望在未來數(shù)年仍保持著可觀的盈利水平。
在資本運營方面，公司財務(wù)風險控制情況相對較好。公司對于負債率的理解是“不去借貴的貸款”，如果借不到合理的融資和拿不到便宜的土地，便寧愿放慢推盤節(jié)奏。今年負債率上升至87%, 主要原因是受到上海限價限售的影響, 將近50-60億的銷售回款放推遲至2018年實現(xiàn)。相信未來隨著政策放開, 負債率有望回到往年水平。
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