碧桂園去年借款同比猛漲近一倍 昆明接盤(pán)花錢(qián)如流水

去年，碧桂園在成功捍衛(wèi)國(guó)內(nèi)房企老大地位的同時(shí)，也成為首個(gè)年銷(xiāo)售額突破5000億的房企。根據(jù)上個(gè)月公布的2017年度財(cái)報(bào)，去年碧桂園完成銷(xiāo)售5508億，超過(guò)第二名萬(wàn)科200多億，同比增幅高達(dá)78.3%。

但在亮眼的銷(xiāo)售成績(jī)下，是碧桂園集團(tuán)猛增的債務(wù)數(shù)據(jù)。財(cái)報(bào)顯示，截至2017年12月31日，碧桂園集團(tuán)的負(fù)債率高達(dá)88.89%，遠(yuǎn)高于恒大的71.1%，也高于萬(wàn)科的83.98%。這是碧桂園在前年已經(jīng)很高的負(fù)債率基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高了負(fù)債水平。值得對(duì)比的是，去年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排在第三位的恒大地產(chǎn)，負(fù)債率不僅沒(méi)有增加，反倒還下降了。

在碧桂園的債務(wù)中，銀行及其他借款、有限票據(jù)和公司債券分別約為1355億元、319.13億元、473億元。這比上年同期的692億元、292億元及377億元均有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。受此影響，去年碧桂園的凈負(fù)債率也增長(zhǎng)到了56.9%。

分析人士認(rèn)為，大規(guī)模擴(kuò)張、并購(gòu)是碧桂園去年負(fù)債率增加的主要原因。去年，碧桂園新增土地達(dá)881宗，平均每天獲取土地達(dá)2.4宗。獲取土地建筑面積約1.4億平方米，總代價(jià)約為4794.5億元。在拿地方面，碧桂園除了通過(guò)正常招拍掛渠道大量舉牌之外，在并購(gòu)方面也堪稱(chēng)瘋狂。

置地廣場(chǎng)是去年碧桂園接盤(pán)的項(xiàng)目之一

以昆明為例，去年碧桂園并購(gòu)的項(xiàng)目和公司就有沸城、大宥城、置地廣場(chǎng)、天宇時(shí)代廣場(chǎng)、路易公元、青春志、鑫韓廣場(chǎng)等七八個(gè)。據(jù)云南房網(wǎng)今年2月的統(tǒng)計(jì)，碧桂園通過(guò)各種方式在昆明已經(jīng)拿下18個(gè)項(xiàng)目，其中包括3個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這個(gè)月，碧桂園又聯(lián)合螺螄灣投資公司和中糧，中標(biāo)了老螺螄灣片區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)。

在上述項(xiàng)目中，去年以來(lái)入市銷(xiāo)售，能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目不到一半，只有碧桂園鳳凰灣、璟臺(tái)、半山龍庭、紫臺(tái)、云南映象等七八個(gè)項(xiàng)目，其中除云南映象之外，其余項(xiàng)目都不大，因而僅靠碧桂園在昆明市場(chǎng)的銷(xiāo)售收入，肯定難以支撐不斷“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的資金需求，加杠桿舉債在所難免。

對(duì)于負(fù)債率提高， 碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君曾對(duì)媒體表示，這一上升相對(duì)8%的資產(chǎn)回報(bào)率，不是很高。長(zhǎng)期關(guān)注碧桂園的證券分析師也認(rèn)為，“此類(lèi)凈借貸比率等指標(biāo)出現(xiàn)上升，說(shuō)明企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模較為明顯，尤其是收并購(gòu)等都會(huì)帶來(lái)對(duì)較大資金的要求。當(dāng)然本身此類(lèi)企業(yè)資金回籠的速度也較快，所以類(lèi)似的負(fù)債問(wèn)題還不是很大�！辈贿^(guò)，在昆明大規(guī)模“掃貨接盤(pán)”投入的資金，是否能夠快速回籠卻面臨許多疑問(wèn)。

昆明本地地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，碧桂園近兩年接盤(pán)的許多項(xiàng)目后續(xù)問(wèn)題多，開(kāi)發(fā)難度大，成本高，短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，對(duì)資金面會(huì)帶來(lái)比較大的考驗(yàn)。就拿沸城這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，碧桂園從接觸到確定接盤(pán)，前前后后差不多兩年時(shí)間，到現(xiàn)在還沒(méi)有銷(xiāo)售。還有大宥城項(xiàng)目，光處理前期爛尾樓就要花很長(zhǎng)時(shí)間和投入，何時(shí)才能開(kāi)發(fā)新地塊完全無(wú)法預(yù)估。置地廣場(chǎng)也是如此，收拾爛尾殘局代價(jià)不小不說(shuō)，該項(xiàng)目有很大比例的寫(xiě)字樓、商業(yè)和公寓，可是昆明寫(xiě)字樓過(guò)剩，商業(yè)低迷，公寓銷(xiāo)售難度大，很難快速回籠資金。

一些匿名的本地同行還認(rèn)為，昆明過(guò)去兩年樓市火爆，房?jī)r(jià)一路走高，有利于碧桂園采取高負(fù)債的擴(kuò)張路線(xiàn)，但今年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)前景難測(cè)，一旦形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，對(duì)負(fù)債率較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力就會(huì)變得很大。就在上周，國(guó)內(nèi)有媒體發(fā)表了《碧桂園“重倉(cāng)三四線(xiàn)”被指戰(zhàn)略錯(cuò)誤》的文章，質(zhì)疑碧桂園類(lèi)似于在昆明的激進(jìn)擴(kuò)張。

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