去年，碧桂園在成功捍衛(wèi)國內(nèi)房企老大地位的同時，也成為首個年銷售額突破5000億的房企。根據(jù)上個月公布的2017年度財報，去年碧桂園完成銷售5508億，超過第二名萬科200多億，同比增幅高達(dá)78.3%。
但在亮眼的銷售成績下，是碧桂園集團(tuán)猛增的債務(wù)數(shù)據(jù)。財報顯示，截至2017年12月31日，碧桂園集團(tuán)的負(fù)債率高達(dá)88.89%，遠(yuǎn)高于恒大的71.1%，也高于萬科的83.98%。這是碧桂園在前年已經(jīng)很高的負(fù)債率基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高了負(fù)債水平。值得對比的是，去年銷售業(yè)績排在第三位的恒大地產(chǎn)，負(fù)債率不僅沒有增加，反倒還下降了。
在碧桂園的債務(wù)中，銀行及其他借款、有限票據(jù)和公司債券分別約為1355億元、319.13億元、473億元。這比上年同期的692億元、292億元及377億元均有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。受此影響，去年碧桂園的凈負(fù)債率也增長到了56.9%。
分析人士認(rèn)為，大規(guī)模擴(kuò)張、并購是碧桂園去年負(fù)債率增加的主要原因。去年，碧桂園新增土地達(dá)881宗，平均每天獲取土地達(dá)2.4宗。獲取土地建筑面積約1.4億平方米，總代價約為4794.5億元。在拿地方面，碧桂園除了通過正常招拍掛渠道大量舉牌之外，在并購方面也堪稱瘋狂。
置地廣場是去年碧桂園接盤的項(xiàng)目之一
以昆明為例，去年碧桂園并購的項(xiàng)目和公司就有沸城、大宥城、置地廣場、天宇時代廣場、路易公元、青春志、鑫韓廣場等七八個。據(jù)云南房網(wǎng)今年2月的統(tǒng)計，碧桂園通過各種方式在昆明已經(jīng)拿下18個項(xiàng)目，其中包括3個土地一級開發(fā)項(xiàng)目。這個月，碧桂園又聯(lián)合螺螄灣投資公司和中糧，中標(biāo)了老螺螄灣片區(qū)的一級開發(fā)。
在上述項(xiàng)目中，去年以來入市銷售，能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目不到一半，只有碧桂園鳳凰灣、璟臺、半山龍庭、紫臺、云南映象等七八個項(xiàng)目，其中除云南映象之外，其余項(xiàng)目都不大，因而僅靠碧桂園在昆明市場的銷售收入，肯定難以支撐不斷“買買買”的資金需求，加杠桿舉債在所難免。
對于負(fù)債率提高， 碧桂園首席財務(wù)官伍碧君曾對媒體表示，這一上升相對8%的資產(chǎn)回報率，不是很高。長期關(guān)注碧桂園的證券分析師也認(rèn)為，“此類凈借貸比率等指標(biāo)出現(xiàn)上升，說明企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模較為明顯，尤其是收并購等都會帶來對較大資金的要求。當(dāng)然本身此類企業(yè)資金回籠的速度也較快，所以類似的負(fù)債問題還不是很大�！辈贿^，在昆明大規(guī)�！皰哓浗颖P”投入的資金，是否能夠快速回籠卻面臨許多疑問。
昆明本地地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，碧桂園近兩年接盤的許多項(xiàng)目后續(xù)問題多，開發(fā)難度大，成本高，短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)銷售，對資金面會帶來比較大的考驗(yàn)。就拿沸城這個項(xiàng)目來說，碧桂園從接觸到確定接盤，前前后后差不多兩年時間，到現(xiàn)在還沒有銷售。還有大宥城項(xiàng)目，光處理前期爛尾樓就要花很長時間和投入，何時才能開發(fā)新地塊完全無法預(yù)估。置地廣場也是如此，收拾爛尾殘局代價不小不說，該項(xiàng)目有很大比例的寫字樓、商業(yè)和公寓，可是昆明寫字樓過剩，商業(yè)低迷，公寓銷售難度大，很難快速回籠資金。
一些匿名的本地同行還認(rèn)為，昆明過去兩年樓市火爆，房價一路走高，有利于碧桂園采取高負(fù)債的擴(kuò)張路線，但今年昆明房地產(chǎn)市場前景難測，一旦形勢逆轉(zhuǎn)，對負(fù)債率較高的企業(yè)來說，壓力就會變得很大。就在上周，國內(nèi)有媒體發(fā)表了《碧桂園“重倉三四線”被指戰(zhàn)略錯誤》的文章，質(zhì)疑碧桂園類似于在昆明的激進(jìn)擴(kuò)張。
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