5月31日，多家權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布房企拿地金額及銷售金額榜單。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2018年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，龍湖1-5月拿地金額380億元。這也意味著，龍湖在前兩個(gè)月抓住窗口期積極補(bǔ)倉(cāng)后，節(jié)奏放緩，5月份拿地僅花費(fèi)11億元。
來(lái)自權(quán)威機(jī)構(gòu)的房企銷售榜單顯示，TOP100房企5月單月銷售環(huán)比增長(zhǎng)17.7%，為今年以來(lái)最高月份。TOP10企業(yè)里，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家龍頭企業(yè)，單月銷售額分別為770億元、430億元、430.7億元，環(huán)比變化10.7%、-14.7%、2.8%；龍湖單月銷售額174億元，環(huán)比增幅表現(xiàn)上佳，增長(zhǎng)19.4%，也高于行業(yè)平均值。
值得注意的是，去年同期龍湖主動(dòng)供貨前置，銷售亮眼。而今年5月份，龍湖單月銷售額同比增長(zhǎng)10.7%，1-5月份累計(jì)銷售額760億元，再創(chuàng)歷史新高，且累計(jì)銷售額超過(guò)去年同期，行業(yè)排名也來(lái)到第八位。
在拿地和銷售兩端，龍湖一個(gè)月內(nèi)表現(xiàn)，可謂一收一放，策略各有不同。背后，龍湖正在謀著什么樣的局？
投資拓展：量入為出 嚴(yán)管資產(chǎn)負(fù)債表
2018年1-4月，龍湖地產(chǎn)共獲取29宗地塊，權(quán)益地價(jià)369億元。其中，前兩月龍湖抓住窗口期，獲取22宗地塊，在此之后拿地速度下降，4月獲取的權(quán)益建面30.8萬(wàn)平米，權(quán)益地價(jià)16億元。
來(lái)自中指院的最新數(shù)據(jù)，來(lái)到5月份，龍湖的拿地金額僅11億元，前5月拿地總金額380億元。同時(shí)，秉承“量入為出”的原則，龍湖前5月權(quán)益拿地金額/簽約額指數(shù)為50%，與2016年、2017年基本持平。
對(duì)于前兩月，龍湖更像是沿用踩點(diǎn)拿地策略。其管理層解釋稱，選擇在前兩月加大投資力度是基于對(duì)市場(chǎng)及地價(jià)的判斷。選擇在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)“退燒”之際出手，是龍湖控制土地成本手段之一。
譬如，今年2月，龍湖底價(jià)獲取青島華訊方舟地塊（集團(tuán)權(quán)益占比 80%）。該地塊位于城陽(yáng)區(qū)核心，緊鄰龍湖熱銷項(xiàng)目悠山郡，生活及商業(yè)配套完善。項(xiàng)目占地面積 14.97 萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積 26.67 萬(wàn)平方米（權(quán)益規(guī)劃建筑面積 21.34 萬(wàn) 平方米），權(quán)益地價(jià) 9.13 億元，折合樓面價(jià) 4279元/平方米。
3月，龍湖攜手億城地產(chǎn)2.36億元競(jìng)得石家莊山前景觀大道地塊。上述地塊規(guī)劃建筑面積15.7萬(wàn)平方米，容積率1.0，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地。龍湖本次土地亦為底價(jià)獲取，折合樓面地價(jià)約1500元/平方米。
龍湖講求穩(wěn)健，原則是有回款的簽約、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)，公司穩(wěn)健增長(zhǎng)放在第一位。拿地方面，提前預(yù)判市場(chǎng)和地價(jià)，以頻率換概率，找準(zhǔn)機(jī)會(huì)便迅捷出手，以合適價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)。而一旦地價(jià)太高，超過(guò)模型測(cè)算值，龍湖也會(huì)克制，“膽子小”，不會(huì)沖動(dòng)拿地。而具體到今年5月拿地，在龍湖看來(lái)，就是合適的機(jī)會(huì)太少。
當(dāng)然，除了拿地策略上清晰且高執(zhí)行力，龍湖還通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表的管理，讓公司保持持續(xù)穩(wěn)健狀態(tài)。龍湖管理層表示，公司對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表有著嚴(yán)格的管理與限制，土地投資嚴(yán)格依據(jù)負(fù)債表的承受程度，公司不會(huì)一味通過(guò)加杠桿來(lái)增加規(guī)模，而是要求實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)。全年買地份額跟公司增長(zhǎng)匹配，2017年買地花費(fèi)740億元，2018年肯定會(huì)略增一點(diǎn)，但不會(huì)突跳。
據(jù)悉，60%的年末凈負(fù)債率是龍湖在做投資決策時(shí)非常重要的一條準(zhǔn)繩，并因此形成了態(tài)度積極但決策審慎的投資風(fēng)格。過(guò)去五年，龍湖持續(xù)保持著年末凈負(fù)債率持續(xù)下降的趨勢(shì)，2017年末甚至低至47.7%，居港股千億資產(chǎn)民營(yíng)房企凈負(fù)債率最低。
就像邵明曉說(shuō)的，龍湖尊重行業(yè)和市場(chǎng)的大趨勢(shì)，又找到適合自己的速度，做時(shí)間的函數(shù)，堅(jiān)持戰(zhàn)略堅(jiān)定往前走，總有一天大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，這家公司走得又穩(wěn)又靠前。
地產(chǎn)銷售： 不激進(jìn)不保守
自2016年“9.30”以來(lái)，超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。隨著調(diào)控政策不斷升級(jí)，市場(chǎng)分化加劇，標(biāo)桿房企面臨更大挑戰(zhàn)，唯有依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢(shì)，通過(guò)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和全國(guó)化布局深化，才能逆勢(shì)擴(kuò)張�？硕痤A(yù)計(jì)，今年規(guī)模房企集中度將繼續(xù)提升，TOP30房企集中度預(yù)計(jì)可達(dá)50%左右。
對(duì)2018年市場(chǎng)的不確定性挑戰(zhàn)，龍湖對(duì)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，不斷強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)供貨彈性、通過(guò)大客儲(chǔ)、強(qiáng)體驗(yàn)、高轉(zhuǎn)化，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，積極促進(jìn)新盤(pán)銷售與庫(kù)存去化，實(shí)現(xiàn)有回款的簽約，有質(zhì)量的增長(zhǎng)。
來(lái)自克而瑞的榜單顯示，今年1-5月份，龍湖集團(tuán)累計(jì)銷售額760億元，位居行業(yè)第八位，銷售額超過(guò)主動(dòng)供貨前置的去年同期。龍湖5月銷售額174億元，同比增長(zhǎng)10.7%，環(huán)比增長(zhǎng)19.5%。對(duì)標(biāo)全年銷售目標(biāo)2000億元，目標(biāo)達(dá)成率38%。
據(jù)接近龍湖的人士表示，全年銷售目標(biāo)定為2000億元，其一是對(duì)今年市場(chǎng)判斷，龍湖業(yè)務(wù)所在的30多個(gè)城市，盡管限價(jià)存在，但去化周期都在幾個(gè)月左右，客戶端踴躍。再加上這些城市都加大人才引入力度，這些城市龍湖堅(jiān)定長(zhǎng)期看好。從市場(chǎng)端，可支撐龍湖穩(wěn)健增長(zhǎng)。
從買地和供貨情況看，龍湖可售貨源3000億元左右，完成2000億元銷售是非常合適的目標(biāo)。今年前5個(gè)月銷售也符合預(yù)期，按照龍湖一貫穩(wěn)健的節(jié)奏，兌現(xiàn)承諾應(yīng)無(wú)問(wèn)題。
當(dāng)然，在全行業(yè)里，龍湖還要咬住規(guī)模，不激進(jìn)但也不保守，根據(jù)自己的節(jié)奏從容得奔跑。龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉說(shuō)，明后年大概率，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)難再像過(guò)去那樣大跨越。龍湖對(duì)規(guī)模的要求，排名在行業(yè)10名左右。
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