5月31日，多家權(quán)威機構(gòu)發(fā)布房企拿地金額及銷售金額榜單。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2018年1-5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，龍湖1-5月拿地金額380億元。這也意味著，龍湖在前兩個月抓住窗口期積極補倉后，節(jié)奏放緩，5月份拿地僅花費11億元。
來自權(quán)威機構(gòu)的房企銷售榜單顯示，TOP100房企5月單月銷售環(huán)比增長17.7%，為今年以來最高月份。TOP10企業(yè)里，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭企業(yè)，單月銷售額分別為770億元、430億元、430.7億元，環(huán)比變化10.7%、-14.7%、2.8%；龍湖單月銷售額174億元，環(huán)比增幅表現(xiàn)上佳，增長19.4%，也高于行業(yè)平均值。
值得注意的是，去年同期龍湖主動供貨前置，銷售亮眼。而今年5月份，龍湖單月銷售額同比增長10.7%，1-5月份累計銷售額760億元，再創(chuàng)歷史新高，且累計銷售額超過去年同期，行業(yè)排名也來到第八位。
在拿地和銷售兩端，龍湖一個月內(nèi)表現(xiàn)，可謂一收一放，策略各有不同。背后，龍湖正在謀著什么樣的局？
投資拓展：量入為出 嚴管資產(chǎn)負債表
2018年1-4月，龍湖地產(chǎn)共獲取29宗地塊，權(quán)益地價369億元。其中，前兩月龍湖抓住窗口期，獲取22宗地塊，在此之后拿地速度下降，4月獲取的權(quán)益建面30.8萬平米，權(quán)益地價16億元。
來自中指院的最新數(shù)據(jù)，來到5月份，龍湖的拿地金額僅11億元，前5月拿地總金額380億元。同時，秉承“量入為出”的原則，龍湖前5月權(quán)益拿地金額/簽約額指數(shù)為50%，與2016年、2017年基本持平。
對于前兩月，龍湖更像是沿用踩點拿地策略。其管理層解釋稱，選擇在前兩月加大投資力度是基于對市場及地價的判斷。選擇在市場競爭“退燒”之際出手，是龍湖控制土地成本手段之一。
譬如，今年2月，龍湖底價獲取青島華訊方舟地塊（集團權(quán)益占比 80%）。該地塊位于城陽區(qū)核心，緊鄰龍湖熱銷項目悠山郡，生活及商業(yè)配套完善。項目占地面積 14.97 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積 26.67 萬平方米（權(quán)益規(guī)劃建筑面積 21.34 萬 平方米），權(quán)益地價 9.13 億元，折合樓面價 4279元/平方米。
3月，龍湖攜手億城地產(chǎn)2.36億元競得石家莊山前景觀大道地塊。上述地塊規(guī)劃建筑面積15.7萬平方米，容積率1.0，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地。龍湖本次土地亦為底價獲取，折合樓面地價約1500元/平方米。
龍湖講求穩(wěn)健，原則是有回款的簽約、有利潤的增長，公司穩(wěn)健增長放在第一位。拿地方面，提前預(yù)判市場和地價，以頻率換概率，找準機會便迅捷出手，以合適價格進行補倉。而一旦地價太高，超過模型測算值，龍湖也會克制，“膽子小”，不會沖動拿地。而具體到今年5月拿地，在龍湖看來，就是合適的機會太少。
當(dāng)然，除了拿地策略上清晰且高執(zhí)行力，龍湖還通過資產(chǎn)負債表的管理，讓公司保持持續(xù)穩(wěn)健狀態(tài)。龍湖管理層表示，公司對資產(chǎn)負債表有著嚴格的管理與限制，土地投資嚴格依據(jù)負債表的承受程度，公司不會一味通過加杠桿來增加規(guī)模，而是要求實現(xiàn)有機增長。全年買地份額跟公司增長匹配，2017年買地花費740億元，2018年肯定會略增一點，但不會突跳。
據(jù)悉，60%的年末凈負債率是龍湖在做投資決策時非常重要的一條準繩，并因此形成了態(tài)度積極但決策審慎的投資風(fēng)格。過去五年，龍湖持續(xù)保持著年末凈負債率持續(xù)下降的趨勢，2017年末甚至低至47.7%，居港股千億資產(chǎn)民營房企凈負債率最低。
就像邵明曉說的，龍湖尊重行業(yè)和市場的大趨勢，又找到適合自己的速度，做時間的函數(shù)，堅持戰(zhàn)略堅定往前走，總有一天大家會發(fā)現(xiàn)，這家公司走得又穩(wěn)又靠前。
地產(chǎn)銷售： 不激進不保守
自2016年“9.30”以來，超過55個城市發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。隨著調(diào)控政策不斷升級，市場分化加劇，標桿房企面臨更大挑戰(zhàn)，唯有依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)項目和全國化布局深化，才能逆勢擴張。克而瑞預(yù)計，今年規(guī)模房企集中度將繼續(xù)提升，TOP30房企集中度預(yù)計可達50%左右。
對2018年市場的不確定性挑戰(zhàn)，龍湖對市場保持謹慎樂觀，不斷強化運營供貨彈性、通過大客儲、強體驗、高轉(zhuǎn)化，把握市場機會，積極促進新盤銷售與庫存去化，實現(xiàn)有回款的簽約，有質(zhì)量的增長。
來自克而瑞的榜單顯示，今年1-5月份，龍湖集團累計銷售額760億元，位居行業(yè)第八位，銷售額超過主動供貨前置的去年同期。龍湖5月銷售額174億元，同比增長10.7%，環(huán)比增長19.5%。對標全年銷售目標2000億元，目標達成率38%。
據(jù)接近龍湖的人士表示，全年銷售目標定為2000億元，其一是對今年市場判斷，龍湖業(yè)務(wù)所在的30多個城市，盡管限價存在，但去化周期都在幾個月左右，客戶端踴躍。再加上這些城市都加大人才引入力度，這些城市龍湖堅定長期看好。從市場端，可支撐龍湖穩(wěn)健增長。
從買地和供貨情況看，龍湖可售貨源3000億元左右，完成2000億元銷售是非常合適的目標。今年前5個月銷售也符合預(yù)期，按照龍湖一貫穩(wěn)健的節(jié)奏，兌現(xiàn)承諾應(yīng)無問題。
當(dāng)然，在全行業(yè)里，龍湖還要咬住規(guī)模，不激進但也不保守，根據(jù)自己的節(jié)奏從容得奔跑。龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉說，明后年大概率，地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增長難再像過去那樣大跨越。龍湖對規(guī)模的要求，排名在行業(yè)10名左右。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論