根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2005年11月19日，上海全市住宅可售量為972.7萬平方米，加上尾盤供應量55.4萬平方米，共計1028萬平方米。而目前成交量每周基本維持在21萬平方米左右，照此計算，僅目前的供應量，就需要將近1年左右的時間才能銷售完。這還不算年內(nèi)上市的動遷、配套商品房的可售量。也就是說，2005年，上海不僅打破了近幾年房價不跌的神話，也表明了這種價格不跌的神話完全是人為之結(jié)果。而任何人為地對房地產(chǎn)市場的操縱，其后果可能比人們想象的更為嚴重。
“消費者主導”的房市回來了
上海如此，房地產(chǎn)市場同樣是2005年中國最為壯觀的一道風景線。
在這道風景線中，主要表現(xiàn)為以下幾個方面的特點：一是國內(nèi)房地產(chǎn)
據(jù)東北財經(jīng)大學姜春海先生的研究：中國的房地產(chǎn)泡沫，1991~2004年，平均每年泡沫度40.6%，而1999~2003年房地產(chǎn)泡沫度基本上保持在10%左右，但仍然高于國際警戒線(5%)，但到2004年，這個數(shù)字又迅速上升到13.9%，2005年則會上升到14.9%。
也就是說，目前全國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴重——而不是以往的局部過熱了，2005年1~11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比仍增長了22.2%。根據(jù)姜的研究，在其他條件不變的情況下(或以現(xiàn)在的這種態(tài)勢發(fā)展)，2006年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為26%，2007年為40.9%，2008年就要高達59.4%。
如果考察基本價值、泡沫與泡沫的修正值，這個數(shù)字將更為可怕：2005年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為22.1%，2006年為32.8%，2007年為48.5%，2008年將達到68%。也就是說，國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了十分嚴重的程度了。
房價是2005年宏觀調(diào)控的中心。在政府穩(wěn)定房價的指導思想下，2005年房價的增長速度雖有所放緩，但在高位運行。2005年房屋銷售價格指數(shù)一季度同比上漲9.8%，二季度上漲了8.0%，三季度上漲了6.1%，特別是在10、11月份同比分別上漲6.6%、6.8%，漲幅比9月份分別提高了1.1和1.3個百分點。11月份，新建商品住房銷售價格同比上漲8.3%。也就是說，盡管國內(nèi)的房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控，但其效果不十分明顯。特別是如北京這樣的城市，在連續(xù)多年快速增長的基礎(chǔ)上，1~11月份房價的上漲幅度竟達到25%以上。
再就是，目前進入房地產(chǎn)市場的購房者不少并非身無片瓦者，或等著購買房子急住之人(因為這些人早就進入了房地產(chǎn)市場)，而是有房子準備改善條件者，面對市場的不確定性、面對政策的不確定性，面對高得離譜的房價，要想誘惑他們進入房地產(chǎn)市場并非易事，除非他們真正感覺到房價較為合理。
以往完全由房地產(chǎn)開發(fā)商主導的市場，隨之轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M者為主導的市場。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商及銀行等相關(guān)者來說，面對變化了的市場，如果還是用傳統(tǒng)的觀念來應對，那么失去的將是它們自身。因此，2006年國內(nèi)房地產(chǎn)市場將發(fā)生很大的變化。
切忌房市強搭“內(nèi)需”車
中央經(jīng)濟工作會議精神表明，2006年經(jīng)濟工作的主要任務之一是著力解決民眾的切身利益問題，以便建立和諧社會；另一方面上學貴、醫(yī)療費用貴，尤其是房價貴使得國內(nèi)大多數(shù)人遠離房地產(chǎn)市場
即便如此，面對著2005年不少行業(yè)的產(chǎn)能過剩，不少人提出2006年應該是住房消費年。什么“無論是打壓什么,也不能打壓個人住房小額信貸”、什么“2006年還是可能出現(xiàn)新的需求不足……如果這樣的話,再去壓房地產(chǎn),那肯定就麻煩了”。諸如此類的言論還有許多，但基本的含義無非就是要民眾趕快進入高價的房地產(chǎn)市場。
如此過高的房價，為什么竟然有人在拼命叫嚷著要民眾進入房地產(chǎn)市場并以此來擴大內(nèi)需？——這樣做既與政府科學發(fā)展觀建立和諧社會的宗旨背離，也與目前中央經(jīng)濟工作會議的精神相背離。
答案之一在這里：在國家統(tǒng)計部門對住房的屬性界定中，住房屬于固定資本形成——即房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說，不僅經(jīng)營單位購置的廠房是固定資本，居民個人購買的住宅，盡管是由個人居住和享用，但其本身并沒有劃為消費品，即所有個人購買住房都是投資品。
如此一來，在目前國內(nèi)投資過高過熱的情況下，擴展房地產(chǎn)投資或拼命鼓勵民眾進入房地產(chǎn)市場，結(jié)果自然是把目前高位運行的投資拉得更高了
因為，根據(jù)國家統(tǒng)計部門的規(guī)定，個人的住房消費是指，當住房用于居民居住時，租住的，其租金計入承租人的消費支出；還有自住的，比照相應市場(租金)價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。
也就是說，目前國內(nèi)居民購買房子是投資而不是最終消費，居民的住房最終消費僅是指居民所支付的房租，而且國家統(tǒng)計部門是無法計算出這種房租的，它只能是虛擬計算。因此，現(xiàn)在一些人拼命地主張擴大房地產(chǎn)市場的消費，除了激勵民眾多租一些房子之外，從國家統(tǒng)計部門的計算來看，是無法達到擴大住房消費目的的
也正是因為國家統(tǒng)計部門把房地產(chǎn)歸納為固定資本形成或投資中，因此無論房價如何上漲，都是與居民消費價格指數(shù)無關(guān)，房價可以快速上漲，甚至于幾年來可以上漲百分之幾十，但CPI則不僅不會上漲，反倒下落，因為上漲價格都位移到?jīng)]有納入CPI計算的房價上。
由于CPI不上漲，盡管世界主要國家的利率都在變化，或世界利率進入上升的通道，但中國的利率就是不變化，甚至還有人說要下降。
利率不變，資金密集性的房地產(chǎn)市場的價格想下降是不可能的。因為，當利率處于較低水平時，市場上肯定是資金泛濫。目前國內(nèi)的利率就處于歷史最低水平，流動性自然泛濫，大多的錢進入房地產(chǎn)也就自然了�？梢哉f，國內(nèi)利率不變化或上漲，房地產(chǎn)市場價格想調(diào)整下來并非易事。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)價格調(diào)整，最大的問題就在于我們對房地產(chǎn)屬性的定位歧義。房地產(chǎn)或是投資，或是消費。按照國家統(tǒng)計部門的口徑，房地產(chǎn)是投資，因此，房地產(chǎn)價格無論上漲多高，都不會反映在CPI上去；當國家要拉動需求時，房地產(chǎn)又是消費了，既然是消費，拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)自然是首功一件了。
目前市場上鼓吹2006年是住房消費年，希望通過以住房消費來帶動國內(nèi)消費。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場高房價時，把民眾趕入房地產(chǎn)市場，這樣做的唯一結(jié)果可能只是大規(guī)模將民眾推入高負債的火坑。
可以說，要發(fā)展住房消費，不僅在于住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，更在于把目前過高的房價調(diào)下來，讓絕大多數(shù)民眾有支付能力進入房地產(chǎn)市場。在這一點上，政府應該在土地拍賣規(guī)劃上(直接規(guī)定拍賣的土地生產(chǎn)什么類型的住房)、在住房的交易稅與物業(yè)稅上、在銀行利率及信貸控制上有所作為。
只要全國住房價格下來了，所謂的住房保障體系也就不重要了。我們堅決不可學習香港那種高房價高福利的房地產(chǎn)市場模式。
2006年，不要把民眾往高房價市場趕，而是讓整個房價向下調(diào)整，保證國內(nèi)絕大多數(shù)民眾有能力承擔相應的房價。政府要做到這點，首先要清除對住房理解的歧義，把住房看作是消費，并從土地拍賣與規(guī)劃上保證中低價位住房建設(shè)，以嚴厲稅收打擊房地產(chǎn)炒作，以利率來調(diào)整住房的供求關(guān)系。這些都是政府能做的事情，就看政府作不作為。
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