土地增值稅與所得稅對(duì)比分析

土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對(duì)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。所得稅是針對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得或個(gè)人所得而征收的一種稅，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅。兩者較為類似的都是對(duì)所得收益征稅，但土地增值稅是屬于交易費(fèi)用的一種，是計(jì)入成本中的。
（注：以下所述各稅種的實(shí)施細(xì)則皆為深圳地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)）
一、概念
土地增值稅:是以納稅人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象的稅種。
所得稅：房地產(chǎn)行業(yè)中存在兩個(gè)所得稅，
一個(gè)是企業(yè)所得稅，是對(duì)中華人民共和國境內(nèi)的一切企業(yè)（不包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)），就其來源于中國境內(nèi)外的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的企業(yè)（開發(fā)企業(yè)、中介商）應(yīng)就其生產(chǎn)經(jīng)營所得繳納企業(yè)所得稅。
一個(gè)是個(gè)人所得稅，是以個(gè)人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得為對(duì)象征收的一種稅。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上個(gè)人租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。
二、納稅人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓（不包括無償贈(zèng)與、繼承等方式）國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。
個(gè)人所得稅的納稅人是指在中國境內(nèi)有住所，或者雖無住所但在境內(nèi)居住滿一年，以及無住所又不居住或居住不滿一年但有從中國境內(nèi)取得所得的個(gè)人。包括中國公民、個(gè)體工商戶、外籍個(gè)人等。
企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。
三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額，即以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入（包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，具體有貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入）減除規(guī)定扣除金額后的余額。
企業(yè)所得稅以納稅人取得的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得為征稅對(duì)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得為征稅對(duì)象。
個(gè)人所得稅的征稅對(duì)象是個(gè)人取得的應(yīng)稅所得。個(gè)人出租和轉(zhuǎn)讓建筑物、土地使用權(quán)取得的所得是征稅對(duì)象。
四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算
土地增值稅是增值額乘以四級(jí)超額累進(jìn)稅率，所得稅是所得收益額乘以固定稅率。土地增值稅在開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)采用預(yù)征，為轉(zhuǎn)讓所得收入乘以固定差別稅率。土地增值稅的增值額和所得稅的所得收益額都是收入扣除掉成本、費(fèi)用等作為應(yīng)納稅額，但是兩者的收入和扣除項(xiàng)目不盡相同。
◆土地增值稅
土地增值稅就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值額再以比例繳納的稅收。
稅率采取四級(jí)超額累進(jìn)稅率：
（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
簡便計(jì)算方法的公式如下：
（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額５０％土地增值稅稅額＝增值額×３０％
（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額５０％，未超過１００％的土地增值稅稅額＝增值額×４０％－扣除項(xiàng)目金額×５％
（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額１００％，未超過２００％的土地增值稅稅額＝增值額×５０％－扣除項(xiàng)目金額×１５％
（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額２００％土地增值稅稅額＝增值額×６０％－扣除項(xiàng)目金額×３５％
其中，扣除項(xiàng)目為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）財(cái)務(wù)部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
◆企業(yè)所得稅
應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率（公式中“應(yīng)納稅所得額”即納稅人納稅年度收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額）
對(duì)設(shè)在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的國營企業(yè)、集體企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)征收所得稅一律按15%的稅率計(jì)算繳納所得稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。
開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。
下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：
（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)�？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：
可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷總可售面積
銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。
1、屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。
2、屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)�，再將�?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)�，其中，�?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠�，�?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。
（三）借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。
（四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。
（五）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。
（六）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。
（七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。
（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
◆個(gè)人所得稅
個(gè)人出租和轉(zhuǎn)讓建筑物、土地使用權(quán)時(shí)按個(gè)人所得稅中的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率
個(gè)人將房產(chǎn)出租時(shí)：公式中的“應(yīng)納稅所得額”為納稅人每次取得的收入，定額或定率扣除規(guī)定費(fèi)用后的余額。每次收入不超過4000元的，定額減除費(fèi)用800元后的余額為應(yīng)納稅所得額；每次收入在4000元以上的，定率減除20%的費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。
個(gè)人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)：公式中的“應(yīng)納稅所得額”為納稅人每次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)取得的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用的余額。
五、繳納方法和期限
土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的辦法。按月申報(bào)納稅。即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，應(yīng)在次月納稅申報(bào)期限內(nèi)按預(yù)征的稅率繳納。在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算時(shí)按四級(jí)累進(jìn)稅率對(duì)以前的預(yù)征的稅額多退少補(bǔ)。
企業(yè)所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分月或者分季預(yù)繳，月份或者季度終了后十五日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后四個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。
個(gè)人所得稅中個(gè)人租賃房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在取得每次所得后的七日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后三個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓后規(guī)定期限內(nèi)繳納所得稅。
六、具體實(shí)施細(xì)則和實(shí)例
◆土地增值稅
⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
在土地增值稅的征收中，一是對(duì)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對(duì)轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征，按月計(jì)征。在項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓后仍按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的累進(jìn)稅率》中規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算“多退少補(bǔ)”。
在企業(yè)所得稅的征收中，
——案例分析：
假設(shè)某普通住宅項(xiàng)目2005年11月的銷售收入為5000萬,其當(dāng)月需繳納的土地增值稅為多少？2006年1月項(xiàng)目全部售罄，項(xiàng)目總體取得的銷售收入1.5個(gè)億，地價(jià)款約3000萬,房地產(chǎn)開發(fā)成本約2000萬,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用700萬,轉(zhuǎn)讓稅金約300萬,其最后清算需繳的土地增值稅又是多少?
1、11月當(dāng)月所需繳納的土地增值稅：5000萬*0.5%=25萬
2、項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓后最后清算所需繳納的土地增值稅
扣除項(xiàng)目=3000萬+2000萬+700萬+300萬+(3000萬+2000萬)*20%=7000萬
增值額=1.5億-7000萬=8000萬
超額區(qū)間=8000萬/7000萬*100%=114%
土地增值稅=8000萬*50%-7000萬*15%=2950萬
則企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅為：（8000萬-2950萬）*15%=757.5萬
⑵個(gè)人
個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓和商用物業(yè)時(shí)需要征收土地增值稅。采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算。
——案例分析：
一套建筑面積200平米的別墅物業(yè)買入價(jià)是200萬，一年內(nèi)轉(zhuǎn)手賣出的價(jià)格是300萬，其所需交的土地增值稅是多少？
1、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)：約22萬
契稅：200萬*3%=6萬
營業(yè)稅：300萬*5%=15萬
城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加：15萬*4%=6000元
交易手續(xù)費(fèi):200*6*50%=600元
印花稅、登記費(fèi)等：1555元
2、增值額=300萬-200萬-22萬=78萬
3、超額區(qū)間：78萬/42萬*100%=186%
4、土地增值稅=78萬*50%-22萬*15%=35.7萬
◆企業(yè)所得稅
特區(qū)企業(yè)在清算時(shí)，其資產(chǎn)凈額或者剩余財(cái)產(chǎn)減除企業(yè)未分配利潤、各項(xiàng)基金和清算費(fèi)用后的余額，超過實(shí)繳資本的部分為清算所得額，按15％的比例稅率獨(dú)立計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
——案例分析（由于企業(yè)所得稅涉及會(huì)計(jì)科目眾多，具體核算方式復(fù)雜，在此僅簡單舉例）
某房地產(chǎn)公司當(dāng)年取得的收入為8000萬元，當(dāng)年應(yīng)扣除的費(fèi)用總計(jì)為2000萬（包含預(yù)繳的土地增值稅），則應(yīng)納稅所得額為8000萬-2000萬=6000萬元，當(dāng)年應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅所得額*稅率=6000萬*15%=900萬元。
◆個(gè)人所得稅
1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房，具體分三種情況征稅：
■個(gè)人出售除公有住房以外的其它自有住房，其應(yīng)納稅所得額，按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額，減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，繳納20%的個(gè)人所得稅，合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用。
■個(gè)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得稅收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。
■職工出售以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)交納所得額。
——案例分析：
由于合理費(fèi)用組成比較復(fù)雜，因此計(jì)算征收個(gè)人所得稅的辦法也較多，共分已購公房上市交易和商品房（私房）上市交易，其中，這兩種房屋又可以分為貸款和不貸款交易兩種方式。不同的買賣形式，個(gè)人所得稅的計(jì)算也不同。
以一個(gè)在2001年購買的60平方米、30萬元的普通商品房，如今其評(píng)估價(jià)為50萬元，結(jié)果也以50萬元價(jià)格成交為例，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該房屋購買年限已經(jīng)超過2年，可以免征營業(yè)稅，同時(shí)也因?yàn)槭瞧胀ㄗ≌�，可以免征土地增值稅，因此，其合理費(fèi)用則為評(píng)估費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)的總和。
如果此房不需要貸款，則評(píng)估費(fèi)為50萬×5‰＝2500元；契稅為50萬×1.5％＝7500元；交易手續(xù)費(fèi)為6×建筑面積60平方米＝360元，按規(guī)定，應(yīng)買賣雙方各付一半，因此，對(duì)于賣方而言，交易手續(xù)費(fèi)為180元；登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)和印花稅固定稅費(fèi)為98元。最后，對(duì)該房子的賣方而言，他應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅中扣除的合理費(fèi)用為2500＋7500＋180＋98＝10278元，而其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅為（50萬元－30萬元－10278元）×20％＝37944.4元。
如果此房需要貸款，那么其評(píng)估費(fèi)則變?yōu)?0萬元×7‰＝3500元，其他稅費(fèi)不變，其所繳納的個(gè)人所得稅中扣除的合理費(fèi)用為3500＋7500＋180＋98＝11278元。
2、個(gè)人租賃二手房，有以下規(guī)定：
■納稅義務(wù)人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，除可依法減除費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能提供有效、準(zhǔn)確的憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
——案例分析：
某套房每月租賃收入為1200元，
應(yīng)納稅所得額＝每次（月）收入額－準(zhǔn)予扣除標(biāo)準(zhǔn)－修繕費(fèi)（出租房屋前未發(fā)生過修繕費(fèi)用）＝1200元－800元＝400元
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率＝400元×20％＝80元
七、主要減、免稅
◆土地增值稅
1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征增值稅；
2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征增值稅；
3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（即指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的住宅物業(yè)）免征增值稅；
4、對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，按照使用期限，超過5年（含5年）的免征，不滿5年滿3年的，減半征收。
◆企業(yè)所得稅
1、對(duì)設(shè)在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的國營企業(yè)、集體企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)征收所得稅一律按15%的稅率計(jì)算繳納所得稅。
2、企業(yè)進(jìn)行技術(shù)轉(zhuǎn)讓，以及在技術(shù)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的與技術(shù)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)的所得，年凈收入在30萬元以下的，暫免征收所得稅；超過30萬元的部分，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
◆個(gè)人所得稅
1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
2、對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金。

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