警惕住房消費(fèi)年 切忌房市強(qiáng)搭內(nèi)需車(chē)

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2005年11月19日，上海全市住宅可售量為972.7萬(wàn)平方米，加上尾盤(pán)供應(yīng)量55.4萬(wàn)平方米，共計(jì)1028萬(wàn)平方米。而目前成交量每周基本維持在21萬(wàn)平方米左右，照此計(jì)算，僅目前的供應(yīng)量，就需要將近1年左右的時(shí)間才能銷(xiāo)售完。這還不算年內(nèi)上市的動(dòng)遷、配套商品房的可售量。
也就是說(shuō)，2005年，上海不僅打破了近幾年房?jī)r(jià)不跌的神話，也表明了這種價(jià)格不跌的神話完全是人為之結(jié)果。而任何人為地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的操縱，其后果可能比人們想象的更為嚴(yán)重。
“消費(fèi)者主導(dǎo)”的房市回來(lái)了
上海如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣是2005年中國(guó)最為壯觀的一道風(fēng)景線。
在這道風(fēng)景線中，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資過(guò)熱由東部轉(zhuǎn)到中西部，如2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資東部增長(zhǎng)為17.8%，而中部與西部地區(qū)則增長(zhǎng)明顯加快——兩者分別為32.9%和31.4%——國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，由以往的局部過(guò)熱轉(zhuǎn)而向全國(guó)擴(kuò)散。
據(jù)東北財(cái)經(jīng)大學(xué)姜春海先生的研究：中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，1991~2004年，平均每年泡沫度40.6%，而1999~2003年房地產(chǎn)泡沫度基本上保持在10%左右，但仍然高于國(guó)際警戒線(5%)，但到2004年，這個(gè)數(shù)字又迅速上升到13.9%，2005年則會(huì)上升到14.9%。
也就是說(shuō)，目前全國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重——而不是以往的局部過(guò)熱了，2005年1~11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比仍增長(zhǎng)了22.2%。根據(jù)姜的研究，在其他條件不變的情況下(或以現(xiàn)在的這種態(tài)勢(shì)發(fā)展)，2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為26%，2007年為40.9%，2008年就要高達(dá)59.4%。
如果考察基本價(jià)值、泡沫與泡沫的修正值，這個(gè)數(shù)字將更為可怕：2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為22.1%，2006年為32.8%，2007年為48.5%，2008年將達(dá)到68%。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了十分嚴(yán)重的程度了。
房?jī)r(jià)是2005年宏觀調(diào)控的中心。在政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的指導(dǎo)思想下，2005年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度雖有所放緩，但在高位運(yùn)行。2005年房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)一季度同比上漲9.8%，二季度上漲了8.0%，三季度上漲了6.1%，特別是在10、11月份同比分別上漲6.6%、6.8%，漲幅比9月份分別提高了1.1和1.3個(gè)百分點(diǎn)。11月份，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.3%。也就是說(shuō)，盡管?chē)?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但其效果不十分明顯。特別是如北京這樣的城市，在連續(xù)多年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，1~11月份房?jī)r(jià)的上漲幅度竟達(dá)到25%以上。
再就是，目前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房者不少并非身無(wú)片瓦者，或等著購(gòu)買(mǎi)房子急住之人(因?yàn)檫@些人早就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng))，而是有房子準(zhǔn)備改善條件者，面對(duì)市場(chǎng)的不確定性、面對(duì)政策的不確定性，面對(duì)高得離譜的房?jī)r(jià)，要想誘惑他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)并非易事，除非他們真正感覺(jué)到房?jī)r(jià)較為合理。
以往完全由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的市場(chǎng)，隨之轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵�費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及銀行等相關(guān)者來(lái)說(shuō)，面對(duì)變化了的市場(chǎng)，如果還是用傳統(tǒng)的觀念來(lái)應(yīng)對(duì)，那么失去的將是它們自身。因此，2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生很大的變化。
切忌房市強(qiáng)搭“內(nèi)需”車(chē)
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神表明，2006年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一是著力解決民眾的切身利益問(wèn)題，以便建立和諧社會(huì)；另一方面上學(xué)貴、醫(yī)療費(fèi)用貴，尤其是房?jī)r(jià)貴使得國(guó)內(nèi)大多數(shù)人遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)。
即便如此，面對(duì)著2005年不少行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，不少人提出2006年應(yīng)該是住房消費(fèi)年。什么“無(wú)論是打壓什么,也不能打壓個(gè)人住房小額信貸”、什么“2006年還是可能出現(xiàn)新的需求不足……如果這樣的話,再去壓房地產(chǎn),那肯定就麻煩了”。諸如此類(lèi)的言論還有許多，但基本的含義無(wú)非就是要民眾趕快進(jìn)入高價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
如此過(guò)高的房?jī)r(jià)，為什么竟然有人在拼命叫嚷著要民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)并以此來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需？——這樣做既與政府科學(xué)發(fā)展觀建立和諧社會(huì)的宗旨背離，也與目前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神相背離。
答案之一在這里：在國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)住房的屬性界定中，住房屬于固定資本形成——即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說(shuō)，不僅經(jīng)營(yíng)單位購(gòu)置的廠房是固定資本，居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的住宅，盡管是由個(gè)人居住和享用，但其本身并沒(méi)有劃為消費(fèi)品，即所有個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房都是投資品。
如此一來(lái)，在目前國(guó)內(nèi)投資過(guò)高過(guò)熱的情況下，擴(kuò)展房地產(chǎn)投資或拼命鼓勵(lì)民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果自然是把目前高位運(yùn)行的投資拉得更高了。
因?yàn)�，根�?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)的規(guī)定，個(gè)人的住房消費(fèi)是指，當(dāng)住房用于居民居住時(shí)，租住的，其租金計(jì)入承租人的消費(fèi)支出；還有自住的，比照相應(yīng)市場(chǎng)(租金)價(jià)格，以虛擬房租形式計(jì)入房屋所有人的最終消費(fèi)。
也就是說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)居民購(gòu)買(mǎi)房子是投資而不是最終消費(fèi)，居民的住房最終消費(fèi)僅是指居民所支付的房租，而且國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)是無(wú)法計(jì)算出這種房租的，它只能是虛擬計(jì)算。因此，現(xiàn)在一些人拼命地主張擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)，除了激勵(lì)民眾多租一些房子之外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)的計(jì)算來(lái)看，是無(wú)法達(dá)到擴(kuò)大住房消費(fèi)目的的。
也正是因?yàn)閲?guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)把房地產(chǎn)歸納為固定資本形成或投資中，因此無(wú)論房?jī)r(jià)如何上漲，都是與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)無(wú)關(guān)，房?jī)r(jià)可以快速上漲，甚至于幾年來(lái)可以上漲百分之幾十，但CPI則不僅不會(huì)上漲，反倒下落，因?yàn)樯蠞q價(jià)格都位移到?jīng)]有納入CPI計(jì)算的房?jī)r(jià)上。
由于CPI不上漲，盡管世界主要國(guó)家的利率都在變化，或世界利率進(jìn)入上升的通道，但中國(guó)的利率就是不變化，甚至還有人說(shuō)要下降。
利率不變，資金密集性的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格想下降是不可能的。因?yàn)�，�?dāng)利率處于較低水平時(shí)，市場(chǎng)上肯定是資金泛濫。目前國(guó)內(nèi)的利率就處于歷史最低水平，流動(dòng)性自然泛濫，大多的錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)也就自然了�？梢哉f(shuō)，國(guó)內(nèi)利率不變化或上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格想調(diào)整下來(lái)并非易事。
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，最大的問(wèn)題就在于我們對(duì)房地產(chǎn)屬性的定位歧義。房地產(chǎn)或是投資，或是消費(fèi)。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)的口徑，房地產(chǎn)是投資，因此，房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)論上漲多高，都不會(huì)反映在CPI上去；當(dāng)國(guó)家要拉動(dòng)需求時(shí)，房地產(chǎn)又是消費(fèi)了，既然是消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)自然是首功一件了。
目前市場(chǎng)上鼓吹2006年是住房消費(fèi)年，希望通過(guò)以住房消費(fèi)來(lái)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)時(shí)，把民眾趕入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣做的唯一結(jié)果可能只是大規(guī)模將民眾推入高負(fù)債的火坑。
可以說(shuō)，要發(fā)展住房消費(fèi)，不僅在于住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，更在于把目前過(guò)高的房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)，讓絕大多數(shù)民眾有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這一點(diǎn)上，政府應(yīng)該在土地拍賣(mài)規(guī)劃上(直接規(guī)定拍賣(mài)的土地生產(chǎn)什么類(lèi)型的住房)、在住房的交易稅與物業(yè)稅上、在銀行利率及信貸控制上有所作為。
只要全國(guó)住房?jī)r(jià)格下來(lái)了，所謂的住房保障體系也就不重要了。我們堅(jiān)決不可學(xué)習(xí)香港那種高房?jī)r(jià)高福利的房地產(chǎn)市場(chǎng)模式。
2006年，不要把民眾往高房?jī)r(jià)市場(chǎng)趕，而是讓整個(gè)房?jī)r(jià)向下調(diào)整，保證國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾有能力承擔(dān)相應(yīng)的房?jī)r(jià)。政府要做到這點(diǎn)，首先要清除對(duì)住房理解的歧義，把住房看作是消費(fèi)，并從土地拍賣(mài)與規(guī)劃上保證中低價(jià)位住房建設(shè)，以嚴(yán)厲稅收打擊房地產(chǎn)炒作，以利率來(lái)調(diào)整住房的供求關(guān)系。這些都是政府能做的事情，就看政府作不作為。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。