花香滿徑房子符合交房標(biāo)準(zhǔn)嗎 開發(fā)商增加費(fèi)用是否合理

3月13日，本報(bào)A11版報(bào)道了《呈貢花香滿徑小區(qū)業(yè)主投訴：房子建好一年半不交房 開發(fā)商還臨時(shí)漲價(jià)》一事。因無法認(rèn)同開發(fā)商的要求，部分業(yè)主于2018年向呈貢區(qū)人民法院提起訴訟，當(dāng)年9月，法院以簡易程序?qū)徖泶税�，未判決。昨天，呈貢區(qū)人民法院將此案轉(zhuǎn)為普通程序公開審理。

事情回顧

交房時(shí)間已超近兩年

接房費(fèi)用一漲再漲

在此前的報(bào)道中，市民曾先生反映，自己2016年買了呈貢花香滿徑小區(qū)的房子，與開發(fā)商云南文產(chǎn)昆明置業(yè)有限公司簽訂《商品房購銷合同》，合同上約定交房期限為2017年6月。但交房時(shí)間已超過近2年，自己仍然沒能順利接房。開發(fā)商坐地起價(jià)，要求補(bǔ)交費(fèi)用。

業(yè)主們反映，接房一事至今已出現(xiàn)過三次變故。2017年12月，云南文產(chǎn)置業(yè)有限公司曾在報(bào)紙上刊登過接房通知，要求業(yè)主30天內(nèi)接房。“我們當(dāng)時(shí)到小區(qū)接房，但是有兩輛車堵在小區(qū)接房點(diǎn)門口，旁邊還有許多穿制服的人阻撓，不讓業(yè)主接房�！睒I(yè)主姜先生說，當(dāng)時(shí)開發(fā)商的解釋為“施工方阻礙交房”。

業(yè)主第二次收到接房通知是2018年1月。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商在一張《公告》里，要求業(yè)主準(zhǔn)備好8600元的配套設(shè)施費(fèi)用，還有住宅建筑面積50元/平方米的土地補(bǔ)償款、194.92元/平方米的土地增值稅，而且產(chǎn)權(quán)車位每個(gè)要補(bǔ)收2萬元。

“現(xiàn)在費(fèi)用又漲了，2018年房子的補(bǔ)交費(fèi)用約為250元/平方米，如今已經(jīng)是850元/平方米了。”近日，有業(yè)主稱，開發(fā)商在2018年1月公布的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)上又增加了費(fèi)用。

從業(yè)主提供的一份日期為2019年1月16日的《關(guān)于“花香滿徑”補(bǔ)交費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及說明》里，開發(fā)商稱，經(jīng)認(rèn)真核算，需要全體購房業(yè)主補(bǔ)交的費(fèi)用有：一、太陽能熱水器、天然氣、可視對講、有線電視合計(jì)8600元/戶，沒有太陽能熱水器的樓層6000元/戶；二、車位的實(shí)際成本為13.8萬元/個(gè)，產(chǎn)權(quán)車位預(yù)交費(fèi)用10萬元/個(gè)，補(bǔ)收2萬元/個(gè)；三、剩余不足金額分?jǐn)偟阶≌�建筑面積中，每平方米增加850元（包含增加的土地補(bǔ)償款：50元/平方米；稅金：補(bǔ)收土地增值稅195元/平方米；開發(fā)成本：296元/平方米；預(yù)先分配的商業(yè)部分利潤：123元/平方米；成本測算面積差額：70元/平方米；融資成本、欠付工程款的違約金等費(fèi)用116元/平方米）。

“我買的房屋是142平方米的，套內(nèi)面積110平方米，按開發(fā)商新的說法，我得補(bǔ)交10多萬元�！苯�先生說，自己購房時(shí)，開發(fā)商給出的價(jià)格是3398元/平方米（含公攤），而自己簽的合同上是按套內(nèi)面積4400元/平方米計(jì)算的。

“當(dāng)時(shí)花香滿徑小區(qū)的定價(jià)并不比周邊小區(qū)低，所以開發(fā)商現(xiàn)在以‘賣虧了’為由，要求補(bǔ)收各種費(fèi)用是不合理的�！睒I(yè)主們這樣認(rèn)為。

據(jù)了解，因開發(fā)商遲遲不交房，部分業(yè)主于今年3月16日、17日、23日自發(fā)組織入住活動。他們到小區(qū)里更換單元樓門，舉辦開工儀式，拖運(yùn)裝修材料等。

最新進(jìn)展

案件由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序公開審理

2018年，部分業(yè)主向呈貢區(qū)人民法院提起訴訟。當(dāng)年9月，呈貢區(qū)人民法院以簡易程序開庭審理，但并未判決。此后，呈貢法院將案件轉(zhuǎn)為普通程序，于昨天進(jìn)行公開審理。

從中國庭審公開網(wǎng)的直播中可以看到，庭審中，原、被告爭論焦點(diǎn)主要為：房子是否符合交房標(biāo)準(zhǔn)？開發(fā)商增加的費(fèi)用是否合理？

文產(chǎn)公司：房子還不具備交房條件

業(yè)主：已有部分業(yè)主交費(fèi)后入住

25日庭審一開始，原告方（業(yè)主方）律師補(bǔ)充道：“法庭上次開審之后，有部分業(yè)主在相對滿足文產(chǎn)公司要求后已經(jīng)居住到小區(qū)里，這與被告（文產(chǎn)置業(yè)有限公司）上一次開庭稱花香滿徑小區(qū)還不具備交房條件的事實(shí)不一致。”業(yè)主方提供了3月14日電視臺的視頻報(bào)道作為證據(jù)。隨后，原、被告雙方就花香滿徑小區(qū)是否符合接房條件展開爭論。

“年前，由于出現(xiàn)農(nóng)民工工資款的問題，文產(chǎn)公司曾向住建部門請求劃款。但仍然不夠，施工單位索要工程款，文產(chǎn)公司只能違法地（讓部分業(yè)主）進(jìn)行了接房，所得款項(xiàng)全部給了施工單位。呈貢區(qū)住建局、呈貢區(qū)產(chǎn)權(quán)交易中心得知情況后，已向文產(chǎn)公司發(fā)了停止交房通知�！蔽漠a(chǎn)公司一方認(rèn)為，從法律上講，花香滿徑還不具備交房條件，并提供了一份有關(guān)房子驗(yàn)收的“情況說明”。

文產(chǎn)公司表示：“25日涉訟的9戶房產(chǎn)分別位于一期、二期、三期，9棟房產(chǎn)的主包單位不一樣。目前，位于一期和三期的房產(chǎn)已有工程初期驗(yàn)收記錄，但沒有最后的竣工驗(yàn)收。而另外幾套位于二期的房產(chǎn)，施工單位至今都未配合初驗(yàn)�！�

對此說法，業(yè)主方并不認(rèn)同。業(yè)主方認(rèn)為，根據(jù)第一次庭審過程中文產(chǎn)公司提供的材料來看，所涉訴的房產(chǎn)已經(jīng)完成了五方驗(yàn)收，驗(yàn)收方已轉(zhuǎn)為文產(chǎn)公司，文產(chǎn)公司應(yīng)按合同將房屋交給業(yè)主。

文產(chǎn)公司：一棟樓爛尾致資金缺口

業(yè)主：被告違約在先，應(yīng)付違約金

據(jù)了解，花香滿徑小區(qū)共有3400多戶，目前已接房的有兩三百戶。大部分業(yè)主都對開發(fā)商的漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)存有異議。25日的庭審過程中，增收費(fèi)用的問題成為另一大焦點(diǎn)。

“當(dāng)時(shí)房屋定價(jià)低是因?yàn)榈貎r(jià)低，花香滿徑作為昆明醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院（下稱醫(yī)院）定向開發(fā)的職工配套房，在醫(yī)院的配合下，開發(fā)商是以106萬元/畝的價(jià)格取得土地的。這個(gè)價(jià)格是按房屋均價(jià)倒推出地價(jià)，再按地價(jià)進(jìn)行申報(bào)審批的。”業(yè)主方補(bǔ)充，造價(jià)報(bào)告是醫(yī)院與文產(chǎn)公司共同委托第三方造價(jià)公司核算出來的，且報(bào)告是2015年12月出來的，時(shí)間在業(yè)主與開發(fā)商簽正式合同之前。因此，文產(chǎn)公司“賣虧了”的說法站不住腳。

業(yè)主方稱，業(yè)主已按合同履行完全部義務(wù)，是文產(chǎn)公司的行為導(dǎo)致了該房屋遲遲沒有交付給業(yè)主。被告違約在先，應(yīng)該按照合同，以20元/天的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付違約金，并履行辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。業(yè)主方還補(bǔ)充，第一次庭審后，業(yè)主方已到稅務(wù)局核實(shí)過，部分業(yè)主的房產(chǎn)、車位都已經(jīng)有相應(yīng)發(fā)票，文產(chǎn)公司有義務(wù)將稅票發(fā)票交給業(yè)主。

文產(chǎn)公司稱，當(dāng)初同意醫(yī)院的定價(jià)，是需要將商品房的部分利潤補(bǔ)充到住宅的成本中，但是目前小區(qū)1—25棟住宅已基本完工，第26棟商品房卻出現(xiàn)了爛尾，所以就有一部分資金缺口。同時(shí)，文產(chǎn)公司仍欠著多家施工單位工程款，施工單位不同意驗(yàn)收，文產(chǎn)公司也沒有辦法。所以，文產(chǎn)公司認(rèn)為業(yè)主們應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)實(shí)，重點(diǎn)考慮如何解決問題。

據(jù)了解，本著對該案負(fù)責(zé)的態(tài)度，呈貢區(qū)人民法院當(dāng)日并未對此案進(jìn)行宣判。

“如果問題沒得到根本解決，就算法院判文產(chǎn)公司破產(chǎn)，就算業(yè)主成功入住，小區(qū)后期的水電供應(yīng)、設(shè)施維修也都會遇到問題�！睒I(yè)主們對之后的生活擔(dān)憂不已。

★法律法規(guī)

簡易程序和普通程序的區(qū)別

民事訴訟法第一百四十二條規(guī)定，簡易程序的適用范圍為：基層人民法院和它派出的法庭審理事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭議不大的簡單的民事案件，適用本章規(guī)定。第一百四十三條則明確，對簡單的民事案件，原告可以口頭起訴。第一百四十六條規(guī)定：人民法院適用簡易程序?qū)徖戆讣�，�?yīng)當(dāng)在立案之日起三個(gè)月內(nèi)審結(jié)。

而普通程序是指人民法院審理第一審民事訴訟案件時(shí)通常所適用的程序。在民事訴訟法中，普通程序位列眾多程序之首，而且與其有關(guān)的條文最多——共有31條，內(nèi)容最復(fù)雜，集中體現(xiàn)了民事訴訟的基本結(jié)構(gòu)、完整性和層次性。從普通程序的基本結(jié)構(gòu)來看，包括起訴和受理、審理前的準(zhǔn)備、開庭審理、訴訟中止和終結(jié)、判決和裁定等5個(gè)環(huán)節(jié)。

從上述法律規(guī)定可以看出，呈貢區(qū)人民法院將花香滿徑小區(qū)一案由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序并公開審理，一方面說明此案案情復(fù)雜，另一方面也體現(xiàn)出法院對此案的高度重視和審慎態(tài)度。

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