花香滿徑房子符合交房標準嗎 開發(fā)商增加費用是否合理

3月13日，本報A11版報道了《呈貢花香滿徑小區(qū)業(yè)主投訴：房子建好一年半不交房 開發(fā)商還臨時漲價》一事。因無法認同開發(fā)商的要求，部分業(yè)主于2018年向呈貢區(qū)人民法院提起訴訟，當年9月，法院以簡易程序?qū)徖泶税�，未判決。昨天，呈貢區(qū)人民法院將此案轉(zhuǎn)為普通程序公開審理。

事情回顧

交房時間已超近兩年

接房費用一漲再漲

在此前的報道中，市民曾先生反映，自己2016年買了呈貢花香滿徑小區(qū)的房子，與開發(fā)商云南文產(chǎn)昆明置業(yè)有限公司簽訂《商品房購銷合同》，合同上約定交房期限為2017年6月。但交房時間已超過近2年，自己仍然沒能順利接房。開發(fā)商坐地起價，要求補交費用。

業(yè)主們反映，接房一事至今已出現(xiàn)過三次變故。2017年12月，云南文產(chǎn)置業(yè)有限公司曾在報紙上刊登過接房通知，要求業(yè)主30天內(nèi)接房�！拔覀儺敃r到小區(qū)接房，但是有兩輛車堵在小區(qū)接房點門口，旁邊還有許多穿制服的人阻撓，不讓業(yè)主接房。”業(yè)主姜先生說，當時開發(fā)商的解釋為“施工方阻礙交房”。

業(yè)主第二次收到接房通知是2018年1月。當時，開發(fā)商在一張《公告》里，要求業(yè)主準備好8600元的配套設施費用，還有住宅建筑面積50元/平方米的土地補償款、194.92元/平方米的土地增值稅，而且產(chǎn)權車位每個要補收2萬元。

“現(xiàn)在費用又漲了，2018年房子的補交費用約為250元/平方米，如今已經(jīng)是850元/平方米了�！苯�日，有業(yè)主稱，開發(fā)商在2018年1月公布的補交標準上又增加了費用。

從業(yè)主提供的一份日期為2019年1月16日的《關于“花香滿徑”補交費用的標準及說明》里，開發(fā)商稱，經(jīng)認真核算，需要全體購房業(yè)主補交的費用有：一、太陽能熱水器、天然氣、可視對講、有線電視合計8600元/戶，沒有太陽能熱水器的樓層6000元/戶；二、車位的實際成本為13.8萬元/個，產(chǎn)權車位預交費用10萬元/個，補收2萬元/個；三、剩余不足金額分攤到住宅建筑面積中，每平方米增加850元（包含增加的土地補償款：50元/平方米；稅金：補收土地增值稅195元/平方米；開發(fā)成本：296元/平方米；預先分配的商業(yè)部分利潤：123元/平方米；成本測算面積差額：70元/平方米；融資成本、欠付工程款的違約金等費用116元/平方米）。

“我買的房屋是142平方米的，套內(nèi)面積110平方米，按開發(fā)商新的說法，我得補交10多萬元。”姜先生說，自己購房時，開發(fā)商給出的價格是3398元/平方米（含公攤），而自己簽的合同上是按套內(nèi)面積4400元/平方米計算的。

“當時花香滿徑小區(qū)的定價并不比周邊小區(qū)低，所以開發(fā)商現(xiàn)在以‘賣虧了’為由，要求補收各種費用是不合理的�！睒I(yè)主們這樣認為。

據(jù)了解，因開發(fā)商遲遲不交房，部分業(yè)主于今年3月16日、17日、23日自發(fā)組織入住活動。他們到小區(qū)里更換單元樓門，舉辦開工儀式，拖運裝修材料等。

最新進展

案件由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序公開審理

2018年，部分業(yè)主向呈貢區(qū)人民法院提起訴訟。當年9月，呈貢區(qū)人民法院以簡易程序開庭審理，但并未判決。此后，呈貢法院將案件轉(zhuǎn)為普通程序，于昨天進行公開審理。

從中國庭審公開網(wǎng)的直播中可以看到，庭審中，原、被告爭論焦點主要為：房子是否符合交房標準？開發(fā)商增加的費用是否合理？

文產(chǎn)公司：房子還不具備交房條件

業(yè)主：已有部分業(yè)主交費后入住

25日庭審一開始，原告方（業(yè)主方）律師補充道：“法庭上次開審之后，有部分業(yè)主在相對滿足文產(chǎn)公司要求后已經(jīng)居住到小區(qū)里，這與被告（文產(chǎn)置業(yè)有限公司）上一次開庭稱花香滿徑小區(qū)還不具備交房條件的事實不一致�！睒I(yè)主方提供了3月14日電視臺的視頻報道作為證據(jù)。隨后，原、被告雙方就花香滿徑小區(qū)是否符合接房條件展開爭論。

“年前，由于出現(xiàn)農(nóng)民工工資款的問題，文產(chǎn)公司曾向住建部門請求劃款。但仍然不夠，施工單位索要工程款，文產(chǎn)公司只能違法地（讓部分業(yè)主）進行了接房，所得款項全部給了施工單位。呈貢區(qū)住建局、呈貢區(qū)產(chǎn)權交易中心得知情況后，已向文產(chǎn)公司發(fā)了停止交房通知�！蔽漠a(chǎn)公司一方認為，從法律上講，花香滿徑還不具備交房條件，并提供了一份有關房子驗收的“情況說明”。

文產(chǎn)公司表示：“25日涉訟的9戶房產(chǎn)分別位于一期、二期、三期，9棟房產(chǎn)的主包單位不一樣。目前，位于一期和三期的房產(chǎn)已有工程初期驗收記錄，但沒有最后的竣工驗收。而另外幾套位于二期的房產(chǎn)，施工單位至今都未配合初驗。”

對此說法，業(yè)主方并不認同。業(yè)主方認為，根據(jù)第一次庭審過程中文產(chǎn)公司提供的材料來看，所涉訴的房產(chǎn)已經(jīng)完成了五方驗收，驗收方已轉(zhuǎn)為文產(chǎn)公司，文產(chǎn)公司應按合同將房屋交給業(yè)主。

文產(chǎn)公司：一棟樓爛尾致資金缺口

業(yè)主：被告違約在先，應付違約金

據(jù)了解，花香滿徑小區(qū)共有3400多戶，目前已接房的有兩三百戶。大部分業(yè)主都對開發(fā)商的漲價標準存有異議。25日的庭審過程中，增收費用的問題成為另一大焦點。

“當時房屋定價低是因為地價低，花香滿徑作為昆明醫(yī)科大學第一附屬醫(yī)院（下稱醫(yī)院）定向開發(fā)的職工配套房，在醫(yī)院的配合下，開發(fā)商是以106萬元/畝的價格取得土地的。這個價格是按房屋均價倒推出地價，再按地價進行申報審批的�！睒I(yè)主方補充，造價報告是醫(yī)院與文產(chǎn)公司共同委托第三方造價公司核算出來的，且報告是2015年12月出來的，時間在業(yè)主與開發(fā)商簽正式合同之前。因此，文產(chǎn)公司“賣虧了”的說法站不住腳。

業(yè)主方稱，業(yè)主已按合同履行完全部義務，是文產(chǎn)公司的行為導致了該房屋遲遲沒有交付給業(yè)主。被告違約在先，應該按照合同，以20元/天的標準向業(yè)主支付違約金，并履行辦理產(chǎn)權證的義務。業(yè)主方還補充，第一次庭審后，業(yè)主方已到稅務局核實過，部分業(yè)主的房產(chǎn)、車位都已經(jīng)有相應發(fā)票，文產(chǎn)公司有義務將稅票發(fā)票交給業(yè)主。

文產(chǎn)公司稱，當初同意醫(yī)院的定價，是需要將商品房的部分利潤補充到住宅的成本中，但是目前小區(qū)1—25棟住宅已基本完工，第26棟商品房卻出現(xiàn)了爛尾，所以就有一部分資金缺口。同時，文產(chǎn)公司仍欠著多家施工單位工程款，施工單位不同意驗收，文產(chǎn)公司也沒有辦法。所以，文產(chǎn)公司認為業(yè)主們應該根據(jù)現(xiàn)實，重點考慮如何解決問題。

據(jù)了解，本著對該案負責的態(tài)度，呈貢區(qū)人民法院當日并未對此案進行宣判。

“如果問題沒得到根本解決，就算法院判文產(chǎn)公司破產(chǎn)，就算業(yè)主成功入住，小區(qū)后期的水電供應、設施維修也都會遇到問題�！睒I(yè)主們對之后的生活擔憂不已。

★法律法規(guī)

簡易程序和普通程序的區(qū)別

民事訴訟法第一百四十二條規(guī)定，簡易程序的適用范圍為：基層人民法院和它派出的法庭審理事實清楚、權利義務關系明確、爭議不大的簡單的民事案件，適用本章規(guī)定。第一百四十三條則明確，對簡單的民事案件，原告可以口頭起訴。第一百四十六條規(guī)定：人民法院適用簡易程序?qū)徖戆讣�，應當在立案之日起三個月內(nèi)審結。

而普通程序是指人民法院審理第一審民事訴訟案件時通常所適用的程序。在民事訴訟法中，普通程序位列眾多程序之首，而且與其有關的條文最多——共有31條，內(nèi)容最復雜，集中體現(xiàn)了民事訴訟的基本結構、完整性和層次性。從普通程序的基本結構來看，包括起訴和受理、審理前的準備、開庭審理、訴訟中止和終結、判決和裁定等5個環(huán)節(jié)。

從上述法律規(guī)定可以看出，呈貢區(qū)人民法院將花香滿徑小區(qū)一案由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序并公開審理，一方面說明此案案情復雜，另一方面也體現(xiàn)出法院對此案的高度重視和審慎態(tài)度。

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