近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆使得全國(guó)各地新樓盤層出不窮。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)商在售樓前都會(huì)為自己的樓盤起一個(gè)響亮的、使人感覺(jué)耳目一新的名字，并且加大宣傳推廣力度，使人們對(duì)樓盤帶來(lái)的生活理念充滿憧憬，從而促進(jìn)樓盤的銷售。但是，全國(guó)各個(gè)城市中不少樓盤案名與其他城市的某些樓盤相同或近似，如SOHO公司潘石屹所開(kāi)發(fā)的“現(xiàn)代城”就被全國(guó)各地林林總總的“東現(xiàn)代城”、“西現(xiàn)代城”、“后現(xiàn)代城”攪得頭痛不已。作為一個(gè)樓盤的名稱或者商標(biāo)往往是開(kāi)發(fā)商投入巨資得到的創(chuàng)意，體現(xiàn)著開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)、質(zhì)量、服務(wù)等多重內(nèi)涵。而面對(duì)著可能出現(xiàn)的林林總總的侵權(quán)，一些開(kāi)發(fā)商也有意識(shí)地將樓盤案名注冊(cè)了商標(biāo)，以期得到法律的保護(hù)；也有一些開(kāi)發(fā)商向法院提出訴訟，要求正本清源。那么，這些開(kāi)發(fā)商們的商標(biāo)能夠獲得法律保護(hù)嗎？[原告敗訴]
案例一：2003年，深圳美地公司向上海市第一中級(jí)人民法院提起訴訟，狀告上海龍倉(cāng)公司、上海外灘公司侵犯其“香榭里CHAMPSELYSEES”注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)——本案被媒體稱為“中國(guó)房地產(chǎn)商標(biāo)侵權(quán)第一案”。2004年9月，一審法院判決原告敗訴。
案例二：2004年8月，萬(wàn)科集團(tuán)向浙江省杭州市中級(jí)人民法院提起訴訟，狀告浙江綠都公司侵犯其“四季花城”注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)——本案因原告在國(guó)內(nèi)業(yè)界的地位和聲名而倍受媒體和業(yè)內(nèi)關(guān)注。2005年1月，一審法院判決原告敗訴。
案例三：2003年11月，重慶協(xié)信集團(tuán)將重慶南岸天驕公司訴至法院，稱南岸天驕公司在某舊城改造項(xiàng)目中以“天驕花園”名義從事樓盤開(kāi)發(fā)，銷售侵犯了其“天驕（及圖）”注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)。2004年5月，一審法院未支持原告的訴訟請(qǐng)求。[原因探詢]
看到注冊(cè)了商標(biāo)的開(kāi)發(fā)商們往往敗在沒(méi)有注冊(cè)商標(biāo)的開(kāi)發(fā)商的手下，“李逵”“李鬼”真假難辨，人們不由對(duì)房地產(chǎn)商標(biāo)的保護(hù)產(chǎn)生疑問(wèn)，為什么房地產(chǎn)商標(biāo)往往不能得到有效保護(hù)，其原因到底為何？原因一：房地產(chǎn)商標(biāo)的法律保護(hù)本身存在局限性
我國(guó)《商標(biāo)法》第三條規(guī)定：“經(jīng)商標(biāo)局核準(zhǔn)注冊(cè)的商標(biāo)為注冊(cè)商標(biāo)，包括商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)和集體商標(biāo)、證明商標(biāo)；商標(biāo)注冊(cè)人享有商標(biāo)專用權(quán)，受法律保護(hù)�！绷�?yè)?jù)《商標(biāo)注冊(cè)用商品和服務(wù)國(guó)際分類表》的規(guī)定，房地產(chǎn)商標(biāo)僅能在服務(wù)類注冊(cè)。國(guó)家工商行政管理總局商標(biāo)局商標(biāo)函（2003）32號(hào)文件《關(guān)于“商品房”如何確定類別問(wèn)題的復(fù)函》中指出：房地產(chǎn)類企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤商標(biāo)只能申報(bào)為服務(wù)商標(biāo)。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目注冊(cè)的商標(biāo)實(shí)際上限于建造、銷售、出租、管理等不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)，沒(méi)有涉及到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目樓盤或小區(qū)的名稱。原因二：地名使用權(quán)與注冊(cè)商標(biāo)權(quán)發(fā)生沖突
按照國(guó)務(wù)院《地名管理?xiàng)l例》及各地地名管理實(shí)施辦法的有關(guān)規(guī)定，一般地名的命名、更名由各地方縣（區(qū)）級(jí)以上的地方政府審批。但司法實(shí)踐和現(xiàn)有法律的沖突在于樓盤或是小區(qū)名稱可以申報(bào)為“地名”，由《地名管理?xiàng)l例》和各地制定的地名管理辦法進(jìn)行規(guī)范，地方政府的地名辦即可審核批準(zhǔn)地名。地名管理的地域性決定了不同行政區(qū)域之間完全可能存在相同的地名。兩個(gè)不同行政區(qū)域內(nèi)使用相同名稱的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，若都沒(méi)有注冊(cè)商標(biāo)，在現(xiàn)行法律框架下不存在相互侵權(quán)問(wèn)題；如果發(fā)生跨區(qū)域法律沖突，處理時(shí)一般適用“在先使用”原則（同一行政區(qū)域內(nèi)適用“申請(qǐng)?jiān)谙取痹瓌t），即先使用、先申報(bào)的應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。在“香榭麗CHAMPSELYSEES”商標(biāo)案和“四季花城”商標(biāo)案中，被告分別辯稱：國(guó)務(wù)院《商標(biāo)法實(shí)施條例》第四十九條規(guī)定，“注冊(cè)商標(biāo)中含有的本商品的通用名稱、圖形、型號(hào)，或者直接表示商品的質(zhì)量、主要原料、功能、用途、重量、數(shù)量及其他特點(diǎn)，或者含有地名，注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)人無(wú)權(quán)禁止他人正當(dāng)使用”。被告已根據(jù)國(guó)務(wù)院《地名管理?xiàng)l例》的規(guī)定將其開(kāi)發(fā)樓盤申報(bào)了“香榭麗花園”和“四季花城”的地名，并獲得了相關(guān)部門的批準(zhǔn)，擁有合法的使用權(quán)，因此不構(gòu)成對(duì)原告商標(biāo)權(quán)的侵犯。“香榭麗CHAMPSELYSEES”商標(biāo)、“四季花城”商標(biāo)兩案的一審判決基本上支持了被告的辯解，認(rèn)為其在先合理使用權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。原因三：企業(yè)名稱權(quán)與商標(biāo)權(quán)之間產(chǎn)生法律沖突
在“天驕”商標(biāo)案中，被告答辯的主要理由是，其“天驕花園”項(xiàng)目使用的“天驕”字樣是其企業(yè)名稱權(quán)的合理運(yùn)用和延伸，不是原告的“天驕”商標(biāo)；“天驕”作為其企業(yè)字號(hào)，已按照《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》、《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》的規(guī)定獲得了企業(yè)名稱權(quán)，受《民法通則》、《企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》和企業(yè)名稱登記管理制度的保護(hù)。
根據(jù)原國(guó)家工商行政管理局工商標(biāo)字[1999]第81號(hào)《關(guān)于解決商標(biāo)與企業(yè)名稱中若干問(wèn)題的意見(jiàn)》和《最高人民法院關(guān)于審理商標(biāo)民事糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，企業(yè)名稱權(quán)與商標(biāo)權(quán)之間法律沖突通常按照以下維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)原則、保護(hù)在先權(quán)利原則和禁止混淆原則處理。因此，在“天驕”商標(biāo)案中，被告的辯解得到法院的支持也就不足為奇了。
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