最近一段時(shí)間，昆明東市區(qū)利好頻出，價(jià)值爆發(fā)的征兆越來(lái)越明顯。
4月28日，官渡區(qū)自然資源局公布了最新的好消息，官渡區(qū)區(qū)域醫(yī)療中心項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整明確，一座占地238畝的大型醫(yī)院落地涼亭片區(qū)東部，東市區(qū)期待已久的醫(yī)療配套短板將一舉補(bǔ)齊，值得注意的是，這次規(guī)劃調(diào)整后，醫(yī)院規(guī)模相比原規(guī)劃擴(kuò)大了一倍多，僅從面積看，這是昆明近年新建醫(yī)院中最大的一個(gè)，超過(guò)了西北新城阜外心血管病醫(yī)院（105畝），呈貢云大醫(yī)院（104畝），北市區(qū)甘美醫(yī)院（120畝）。
官渡區(qū)區(qū)域醫(yī)療中心占地238畝，地處東市區(qū)核心位置
此前的去年11月，昆明市領(lǐng)導(dǎo)透露，規(guī)劃用地500畝的昆明新體育中心將在涼亭片區(qū)新建，同樣，建成后這也將是昆明規(guī)模最大的綜合體育設(shè)施。
以往長(zhǎng)期以來(lái)城市建設(shè)進(jìn)度落后的東市區(qū)，隨著城市更新改造和基礎(chǔ)設(shè)施的推進(jìn)，和規(guī)劃面和政策面的大力傾斜，作為主城區(qū)最后的潛力區(qū)域，憑借后發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始嶄露頭角。
東市區(qū)的洼地效應(yīng)
根據(jù)銳理數(shù)據(jù)2019年年報(bào)數(shù)據(jù)，昆明去年住宅總體均價(jià)為14105元/㎡，而東市區(qū)的成交均價(jià)、供應(yīng)和成交量都僅高于呈貢區(qū)，在主城區(qū)當(dāng)中最低。
數(shù)據(jù)與昆明人的經(jīng)驗(yàn)印象相符，東市區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)都是不被看重的區(qū)域，如果以昆明的傳統(tǒng)中心東風(fēng)廣場(chǎng)為圓心，6公里為半徑畫(huà)圓，東至東三環(huán)，西至馬街草海，北達(dá)霖雨橋，南至巫家壩滇池路，東市區(qū)的房?jī)r(jià)落差少則2000元多則近萬(wàn)元，洼地現(xiàn)象非常突出。
其中原因很多，歷史上的產(chǎn)業(yè)布局因素最為重要，片區(qū)以物流倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)、工廠為主，舊工廠城中村扎堆，加上以低矮丘陵為主的地理環(huán)境，形成了東白沙河、涼亭、方旺、經(jīng)開(kāi)區(qū)等差異明顯的獨(dú)立版塊，屬于不同的行政區(qū)域，人口分布比較分散，路網(wǎng)建設(shè)比較落后，交通出行不甚便利。
由于產(chǎn)業(yè)布局落后、開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，東市區(qū)也擁有著較大的土地儲(chǔ)備。2019年昆明主城分板塊土地成交面積中，都屬于東市區(qū)的東市和空港板塊的成交量，已直逼由官南、滇池、東南組成的南市區(qū)成交量，遠(yuǎn)超北市區(qū)、呈貢和中心區(qū)。從中也可以看出，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)在東市區(qū)這塊“價(jià)值洼地”蓄勢(shì)待發(fā)了。
保利置業(yè)去年在東市區(qū)所獲地塊開(kāi)發(fā)為東市大盤(pán)保利城
其中，東市的土地成交量有約150萬(wàn)㎡落在了三環(huán)邊的方旺片區(qū)，主要是保利置業(yè)拿下的約283畝總建面108萬(wàn)㎡（含約32萬(wàn)㎡的商業(yè)及商務(wù)辦公）的商住用地，這是東市區(qū)目前最大體量的一宗土地成交。
東市區(qū)處于“爆發(fā)的前夜”
從宏觀區(qū)位來(lái)看，作為東市區(qū)核心的涼亭方旺片區(qū)南側(cè)連接巫家壩，東北方向通過(guò)機(jī)場(chǎng)高速通達(dá)長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，眾所周知，巫家壩片區(qū)是昆明未來(lái)的城市新中心，空港片區(qū)是帶領(lǐng)昆明經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能騰飛的“領(lǐng)航器”，正處于兩個(gè)重要區(qū)域樞紐連接位置的東市核心區(qū)，其區(qū)位價(jià)值與發(fā)展區(qū)潛力不可能一直被無(wú)視。
這種區(qū)位上的樞紐價(jià)值也在交通連接方面體現(xiàn)出來(lái)，今年，昆明地鐵4號(hào)線、6號(hào)線二期都要通車(chē)，兩條線路都將經(jīng)過(guò)東市區(qū)，通過(guò)初具規(guī)模的地鐵路網(wǎng)可迅速抵達(dá)城市各個(gè)區(qū)域，包括直接連通長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)與高鐵南站兩大交通樞紐。另外，昌宏路下穿貴昆公路隧道打通后，可形成巫家壩與東市區(qū)的南北快速通道。地鐵通了，道路通了，東市區(qū)將不再是“一盤(pán)散沙”，而是真正成為巫家壩與空港兩個(gè)片區(qū)之間的“黃金樞紐”。
因此在昆明“南延北拓”大戰(zhàn)略中，開(kāi)啟大規(guī)模城改的涼亭、金馬片區(qū)列入了城市重點(diǎn)改善區(qū)，東白沙河片區(qū)被列入重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，再加上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已先行一步的方旺片區(qū)，昆明人以往對(duì)東市區(qū)落后舊貌的固有印象已經(jīng)不再適用，一切正在加速蛻變。
地域相連的涼亭、方旺片區(qū)的易形成連片開(kāi)發(fā)規(guī)模效應(yīng)
東市區(qū)的各個(gè)片區(qū)中，方旺和白沙河片區(qū)無(wú)疑是建設(shè)領(lǐng)先一步的，涼亭和金馬片區(qū)近來(lái)也進(jìn)入大規(guī)模改造開(kāi)發(fā)階段。東二環(huán)以外，這幾個(gè)區(qū)域距離主城核心區(qū)最近，片區(qū)相互連接，很容易形成協(xié)同發(fā)展、配套共享的規(guī)模效應(yīng)，引領(lǐng)東市區(qū)的開(kāi)發(fā)格局，因此東市區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套如文章開(kāi)頭提到的官渡區(qū)醫(yī)療中心、昆明新體育中心兩大重磅配套都擇址于涼亭和方旺片區(qū)結(jié)合部，未來(lái)連片開(kāi)發(fā)之后，其位置正好是在能夠輻射周邊的中心地帶。
更準(zhǔn)確的說(shuō)，鑒于東市區(qū)的地理環(huán)境、產(chǎn)業(yè)布局、交通規(guī)劃和開(kāi)發(fā)情況，昆明東西向主軸人民東路與東三環(huán)交匯處，正是東市區(qū)幾個(gè)重要片區(qū)的結(jié)合部，醫(yī)院、體育中心的選址也都位于這一帶，將形成昆明未來(lái)東市區(qū)的城市商業(yè)、居住、教育、服務(wù)、文體娛樂(lè)的核心區(qū)域。
價(jià)值爆發(fā)前夜的判斷形成之后，東市區(qū)還缺一個(gè)引爆點(diǎn)，或者說(shuō)還需要一座“城”，讓東市區(qū)真正形成吸引更多人流和資金流的“黃金洼地”，兌現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢(shì)的巨大潛力。
東市區(qū)需要一座“城”
為什么說(shuō)東市區(qū)就缺一座“城”？
從昆明近些年崛起的城市新興區(qū)域來(lái)看，城市規(guī)劃定位明確，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)固然都不可缺少，但核心區(qū)位的綜合標(biāo)桿大盤(pán)也不可缺少，居住、商業(yè)、教育、服務(wù)、休閑娛樂(lè)等功能齊全的大盤(pán)項(xiàng)目，在一個(gè)新興區(qū)域形成人流高度集中的區(qū)域中心，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域的活力與價(jià)值全面呈現(xiàn)。
但以往東市區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本都是以純居住功能為主，體量也都比較小，片區(qū)的中心還沒(méi)有出現(xiàn)，所以爆發(fā)前夜的東市區(qū)需要一座引領(lǐng)片區(qū)發(fā)展的“城”，讓片區(qū)價(jià)值加速呈現(xiàn)。保利城的出現(xiàn)，可謂恰逢其時(shí)。
保利城將成為東市區(qū)生活商業(yè)的核心大城
僅從規(guī)模體量來(lái)說(shuō)，目前東市區(qū)開(kāi)發(fā)體量最大的項(xiàng)目就是保利城，項(xiàng)目總建面108萬(wàn)㎡，包含了約32萬(wàn)㎡的商業(yè)及商務(wù)面積，具備了成為地標(biāo)性綜合大盤(pán)的先天條件。
其次，保利城的核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)也十分明顯，如前所述，人民東路—機(jī)場(chǎng)高速—東三環(huán)的交匯處正是東市區(qū)醫(yī)療、文體、教育、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的輻射中心和門(mén)戶高地，也是3號(hào)線與6號(hào)線雙地鐵區(qū)域。
保利城所在的方旺片區(qū)是東市區(qū)開(kāi)發(fā)成熟度最高的區(qū)域，已有多個(gè)住宅項(xiàng)目，西側(cè)的涼亭片區(qū)城改即將啟動(dòng)，北側(cè)的東白沙河片區(qū)和南側(cè)的巫家壩都是昆明高端居住聚集區(qū)，隨著道路地鐵交通的完善，未來(lái)的趨勢(shì)不僅是連接日益緊密，也將逐漸融合，共生共榮。
但作為東市區(qū)的核心片區(qū)，居住人口密集的現(xiàn)狀與大型集中商業(yè)區(qū)的缺失，成為東市區(qū)目前最大的矛盾，也是巨大的供需缺口，片區(qū)的市政規(guī)劃與配套建設(shè)迅速推進(jìn)過(guò)程中，保利城將成為聚集人氣和商氣的最佳選擇。
據(jù)悉，項(xiàng)目32萬(wàn)方的商業(yè)規(guī)劃中，將建設(shè)一個(gè)由核心主廣場(chǎng)和三個(gè)休閑廣場(chǎng)組成的大型情景式商業(yè)街區(qū)，既可以為東市區(qū)的常住居民和商務(wù)辦公人群提供日常消費(fèi)選擇，還帶來(lái)一個(gè)吃喝玩樂(lè)購(gòu)的一站式解決方案。
另外，保利城還將打造一個(gè)60多畝的公共綠地景觀公園，供片區(qū)居民日常休閑。教育方面，為了改變東市區(qū)教育資源薄弱的現(xiàn)狀，保利城自身規(guī)劃建設(shè)一所15班幼兒園，并且還將為片區(qū)引入一個(gè)公辦9年義務(wù)教育名校，預(yù)計(jì)2021年秋季招生。
保利城生活體驗(yàn)館展示的精裝樣板間
據(jù)了解，繼4月11日開(kāi)放了生活體驗(yàn)館后，保利城建面90-142㎡的精工樣板間將于5月1日盛大開(kāi)放，項(xiàng)目預(yù)約登記也已經(jīng)開(kāi)啟，新項(xiàng)目首開(kāi)往往是追求“高性?xún)r(jià)比”購(gòu)房群體的追逐目標(biāo)，對(duì)于有遠(yuǎn)見(jiàn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，保利城的首批產(chǎn)品很可能也是洼地價(jià)值被填平前的最佳入手機(jī)會(huì)。
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