風(fēng)云變幻的2005年終于過去了，2006年昆明樓市會(huì)走向何方？政府調(diào)控將以何種政策主導(dǎo)？樓價(jià)會(huì)繼續(xù)狂漲之勢(shì)嗎？房地產(chǎn)企業(yè)在融資、管理、營(yíng)銷、產(chǎn)品等方面會(huì)出現(xiàn)哪些新趨勢(shì)？市民置業(yè)心態(tài)將發(fā)生哪些變化？
1、角色轉(zhuǎn)變政府調(diào)控謀求軟著陸
2003年政府開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，2005年3月開始推出的開征房地產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅、限制期房買賣以及提高按揭利率的“強(qiáng)硬”調(diào)控措施，使過去5年中明顯“過熱”的住宅市場(chǎng)價(jià)格以及銷售量顯著下降。2006年，宏觀調(diào)控還會(huì)持續(xù)，一些新政策將會(huì)出臺(tái)，但我們認(rèn)為會(huì)表現(xiàn)出兩個(gè)方面的特征。
一是強(qiáng)調(diào)以地方性指導(dǎo)性政策為主。2005年，宏觀調(diào)控基本上遵循的是“一刀切”原則，各地樓市走勢(shì)也落差較大。所以，早在去年9月份，國(guó)家有關(guān)部委就多次公開發(fā)表年內(nèi)不再出臺(tái)新的宏觀調(diào)控政策的言論，同時(shí)又強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控還會(huì)持續(xù)下去。
（例如：面對(duì)國(guó)家政策，一直以理性著稱的深圳樓市05年表現(xiàn)出明顯而強(qiáng)烈的逆反特征，樓價(jià)在去年下半年一反常態(tài)，加速上揚(yáng)。中心區(qū)諸多樓盤上漲2000元之多）
二是市場(chǎng)對(duì)2006年宏觀調(diào)控政策及地方調(diào)控手段幾近消化完畢，調(diào)控動(dòng)能提前釋放。政府調(diào)控最終能否成功取決于其協(xié)調(diào)能力。目前看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)著陸的速度較普遍預(yù)期為低，一方面因?yàn)檎浴皾u進(jìn)”手法調(diào)控，另一方面市場(chǎng)對(duì)政府控制房地產(chǎn)市場(chǎng)決心有所猶疑，但這無(wú)疑成功避免了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著陸”，不至于給市場(chǎng)造成太大打擊。
目前政府計(jì)劃的一系列調(diào)控措施中，業(yè)界普遍認(rèn)為，最有影響力的措施是實(shí)施資本收益稅、開征物業(yè)稅和取消房屋預(yù)售制，但政府在政策出臺(tái)前將謹(jǐn)慎考慮“軟著陸”的目標(biāo)，使調(diào)控的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得均衡發(fā)展。
（預(yù)測(cè)：昆明有可能為了緩解二級(jí)市場(chǎng)供需失衡的局面，將一級(jí)土地二年內(nèi)必須開發(fā)的政策取消）
2：稅收調(diào)控政策趨嚴(yán)逃稅難
新年伊始，各類和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅種開征消息不絕于耳。140平方米以上的住宅將預(yù)征土地增值稅；地下建筑將收取房產(chǎn)稅；二手房交易個(gè)稅將從廣州打響頭炮，推向全國(guó)；耕地占用稅暫行條例將進(jìn)行修改，提高征稅標(biāo)準(zhǔn)；150平方米以上的豪宅，可能開征消費(fèi)稅；第二套物業(yè)征收重稅；公積金要征個(gè)稅；物業(yè)稅可能破冰……
我們認(rèn)為：2006年稅制的變化不僅在于規(guī)范、增加稅種等方面，同時(shí)在加強(qiáng)稅收專項(xiàng)檢查和專項(xiàng)整治方面，房地產(chǎn)業(yè)將成為重點(diǎn)領(lǐng)域。此外，關(guān)于個(gè)人所得稅也將進(jìn)行專項(xiàng)檢查，對(duì)各種違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)查。這預(yù)示著，今年不僅開發(fā)商賴稅難，消費(fèi)者買賣房屋時(shí)要逃稅也會(huì)更難。
除了新稅種的開征以外，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收繳納情況的征管也不會(huì)放松。從1月8日召開的全國(guó)稅務(wù)工作會(huì)議上傳出消息，房地產(chǎn)業(yè)被列為今年納稅征管專項(xiàng)檢查的8大行業(yè)之首。
3：住房保障要為平民造房子
2006年，解決中低收入人群的居住問題將成為政府和企業(yè)共同關(guān)心的話題。我們認(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度在2006年將進(jìn)一步加大，對(duì)廉租房、公共住房等保障性住房體系建設(shè)也會(huì)提上日程，同時(shí)政府也會(huì)積極干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)防炒作和暴利。建設(shè)部此次對(duì)征集方案的“指導(dǎo)”以及2005年上半年“國(guó)八條”中的“土地供應(yīng)向中低檔住宅項(xiàng)目?jī)A斜”等，都已經(jīng)顯現(xiàn)出政策風(fēng)向。只是開發(fā)商期待的金融支持等務(wù)實(shí)的“政府政策”，期待能于2006年揭曉。
深圳已公布今年的土地拍賣計(jì)劃,這是近幾年首次開放特區(qū)的土地買賣,但也僅限于普通住宅用地,別墅用地仍屬于嚴(yán)控范疇.
4：市場(chǎng)走勢(shì)房?jī)r(jià)飛漲難再現(xiàn)
“現(xiàn)在誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)在2006年能漲多少，但可以肯定的是像2005年那樣飛漲是不可能了�！�
我們認(rèn)為，這兩年昆明每年平均500萬(wàn)平米左右的供應(yīng)持續(xù)滿足了市民的基本住房需求，隨著供需結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整和變化以及仍未停息的調(diào)控聲音都給了市場(chǎng)一個(gè)信息，2006年的房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)“微升”的狀態(tài)。價(jià)格是一把“劍”，昆明目前的樓價(jià)水平對(duì)消費(fèi)能力有一定的制約作用，房?jī)r(jià)將不可能大升。
同時(shí)，2006年的樓市大勢(shì)取決于政策。在國(guó)家“十一五”規(guī)劃目標(biāo)以及金融、銀行體制改革、調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行的大背景下，2006年房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行狀態(tài)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)幾無(wú)可能。就昆明來(lái)說，更不可能出現(xiàn)大的波動(dòng)。根據(jù)今年熱點(diǎn)主要在中心區(qū)舊城改造的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，中心區(qū)外樓價(jià)在上半年將會(huì)保持“溫和”地上漲，中心區(qū)內(nèi)的二手樓市也不會(huì)有較大的漲幅。而如果新年的調(diào)控措施過猛、力度過大、時(shí)間過長(zhǎng)，那么下半年拐點(diǎn)一定會(huì)出現(xiàn)，尤其是物業(yè)稅等稅費(fèi)杠桿的動(dòng)用。
5：節(jié)能環(huán)保綠色地產(chǎn)成大勢(shì)
2005年，在“建設(shè)節(jié)約型社會(huì)”的背景下，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑的大旗被高高舉起，并開始由先前的試點(diǎn)示范階段，逐步過渡到強(qiáng)制推廣時(shí)期。2006年發(fā)展節(jié)能省地綠色樓盤將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)方向，作為全國(guó)樣板的深圳又一次走在全國(guó)前列。無(wú)論開發(fā)商還是中介機(jī)構(gòu)，都在大力地推進(jìn)。
同樣相信昆明，做為國(guó)際旅游性城市，節(jié)能建筑已經(jīng)引起了政府和開發(fā)商的高度重視，綠色地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)因而也步入了實(shí)質(zhì)階段，因可有效地提高項(xiàng)目素質(zhì)與技術(shù)含金量，以其舒適、節(jié)能、環(huán)保、高科技及高性價(jià)比而一枝獨(dú)秀。今后，節(jié)能建筑將吸引主流消費(fèi)群體的關(guān)注，從而也使開發(fā)商的品牌形象得到提升，贏得市場(chǎng)聲望，這必然導(dǎo)致房企調(diào)整資金流，建設(shè)節(jié)能環(huán)保型住宅，避免市場(chǎng)淘汰。
6：房企做大地洲探索擴(kuò)張新模式
到地洲去，不僅是新政后許多一線城市地產(chǎn)商的出路，而且是發(fā)展戰(zhàn)略和眼光的較量，誰(shuí)快半步，誰(shuí)就會(huì)在新一輪的市場(chǎng)較量中占得先機(jī)。同時(shí)昆明的一線開發(fā)商房地產(chǎn)擴(kuò)張也呈現(xiàn)出點(diǎn)式和區(qū)域式兩種擴(kuò)張布局。在這兩種基本擴(kuò)張脈絡(luò)下，而2006年，除了繼續(xù)擴(kuò)張步伐，如何加強(qiáng)管理全國(guó)網(wǎng)絡(luò)、發(fā)揮總部經(jīng)濟(jì)，將是這些企業(yè)最需要探討的議題。
（案例：深圳土地資源短缺導(dǎo)致的深圳房地產(chǎn)軍團(tuán)“北伐”以及房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)與合作，將是2006年深圳房地產(chǎn)行業(yè)的主要趨勢(shì)。除了萬(wàn)科、金地，深圳房地產(chǎn)主力軍團(tuán)還有招商地產(chǎn)、華僑城、中海地產(chǎn)，這幾家開發(fā)商2006年的重要項(xiàng)目，幾乎都是分布在深圳以外的區(qū)域。）
7：資本至上開拓融資新途徑
在資本為王的地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)自身來(lái)講，要正確認(rèn)識(shí)形勢(shì)，分析形勢(shì)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整布局和力度。一定要把保證資金鏈的安全作為第一要?jiǎng)?wù)。對(duì)現(xiàn)金流量要進(jìn)行重新測(cè)算，對(duì)新的投資一定要松動(dòng)。
8，競(jìng)爭(zhēng)加劇，品牌重視程度提高
我們認(rèn)為，昆明市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，存量樓盤消化壓力增加，地產(chǎn)（尤其是商業(yè)地產(chǎn)）將進(jìn)入預(yù)警階段，在保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，由于樓盤推出數(shù)量加大、存量樓盤依然有待消化、需求增長(zhǎng)有限等因素，將導(dǎo)致昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，存量樓盤業(yè)將進(jìn)一步增加。
全國(guó)空置地產(chǎn)中，商業(yè)樓盤已占五分之一，昆明近期大量商業(yè)物業(yè)的推出，導(dǎo)致市場(chǎng)短期供應(yīng)過大，市場(chǎng)難以消化，將導(dǎo)致中心區(qū)三層以上樓層的招商和銷售存在較大障礙，另一方面，由于二環(huán)外商業(yè)物業(yè)成本較低、居住氣氛逐漸形成、國(guó)家對(duì)社區(qū)商業(yè)的鼓勵(lì)等，社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì)漸顯，但快速發(fā)展還需要一定的時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作難度加大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，專業(yè)商業(yè)理念和運(yùn)作成分漸濃。
在過剩經(jīng)濟(jì)即將到來(lái)的前提下，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品和品牌的重視程度增加。這主要表現(xiàn)在以產(chǎn)品精煉和價(jià)值最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)力的重要性進(jìn)一步凸顯，在此基礎(chǔ)上營(yíng)銷推廣手段進(jìn)一步深化。品牌效用日益明顯，開發(fā)商品牌開始細(xì)分。
9：市民心態(tài)南市置業(yè)成主流
在2005年昆明地產(chǎn)的購(gòu)房已出現(xiàn)向南的趨勢(shì)。2006年，南市區(qū)的開發(fā)將進(jìn)一步加速，廣福路、官南、滇池將持續(xù)成為熱點(diǎn)。從2005年起，南區(qū)將建成一批代表昆明的作品。與此同時(shí)，消費(fèi)者的置業(yè)心理也在發(fā)生變化。
2006年，由于南區(qū)內(nèi)中低價(jià)位產(chǎn)品的供應(yīng)暫時(shí)偏小，二手購(gòu)房隊(duì)伍也將壯大。一些較為“年輕的”二手房，將成為這些人首次置業(yè)的首選。而南區(qū)居住的浪潮也將在2006年真正到來(lái)，這不僅僅因?yàn)橹行膮^(qū)房?jī)r(jià)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，也在于關(guān)外的樓盤素質(zhì)的提升，成為更適合人居的家園。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和關(guān)外交通、治安環(huán)境的改善，在2006年南市區(qū)將成為越來(lái)越多的人主動(dòng)的置業(yè)選擇。
10：營(yíng)銷潮流甲乙聯(lián)手謀發(fā)展
2006年，中介的專業(yè)化道路將越走越深。
大中介公司跑馬圈地，營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)越鋪越大，其銷售渠道與銷售能力的優(yōu)勢(shì)日趨明顯。于是，銷售壓力加大的開發(fā)商和生存空間擴(kuò)大的中介公司很自然地看到了對(duì)方的優(yōu)勢(shì)。業(yè)界預(yù)期，2006年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將上演一場(chǎng)兄弟聯(lián)手圖謀共同發(fā)展的大戲。
另一方面，更高端的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)將有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。由于土地供應(yīng)緊縮，開發(fā)商拿地越來(lái)越難，成本也越來(lái)越高，從而使前期策劃的含金量也大大增加了，市場(chǎng)研究的價(jià)值正在凸顯。房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)今后將不得不從低端的代理銷售，逐步走向附加值更高的前期策劃和顧問服務(wù)。不能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、提高服務(wù)層次的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)將被無(wú)情地淘汰。
受銷售層面二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的影響，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上還將出現(xiàn)縱向整合趨勢(shì)。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作外，還將進(jìn)一步加大在一級(jí)市場(chǎng)上的開發(fā)力度；代理公司則將致力于房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)和系統(tǒng)整合，直至全面整合。
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