慎買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)證農(nóng)村房

一年前，張先生在昆明城郊買(mǎi)了一套“小區(qū)”房，同房主草簽了一份合同后，就付清了全部房款。可是入住一年了，張先生卻遲遲沒(méi)有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)多次了解后，張先生才得知，原來(lái)他買(mǎi)的“小區(qū)房”竟是由某村的村民在村集體所有的土地上集資興建的，村民認(rèn)購(gòu)后沒(méi)有辦房產(chǎn)證就以商品房的名義賣(mài)給了他。事后，張先生也曾多方協(xié)商仍然不能找到一個(gè)很好的解決方法。萬(wàn)般無(wú)奈的張先生走進(jìn)了世方達(dá)律師事務(wù)所……
負(fù)責(zé)接待的陳律師告訴張先生，土地的性質(zhì)直接導(dǎo)致了其購(gòu)買(mǎi)的這套房屋無(wú)法取得正常的房產(chǎn)證。因?yàn)�，根�?jù)我國(guó)土地及房屋的相關(guān)法律的規(guī)定，用于商品房建設(shè)的用地只能是國(guó)有土地。國(guó)有土地，顧名思義，是指國(guó)家擁有所有權(quán)的土地。一般指城市市區(qū)的土地，也包括被國(guó)家征用后轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地的農(nóng)民集體所有的土地。國(guó)有土地與農(nóng)民集體享有所有權(quán)的農(nóng)村集體所有的土地在性質(zhì)上是相對(duì)立的。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，如果在農(nóng)民集體所有的土地上建蓋房屋，只能用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或是用于鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或是村里的公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，如果是建設(shè)住宅，也只能供本村居民居住，不能用于商品房開(kāi)發(fā)，土地上所建蓋的房屋也不能作為商品房對(duì)外出售。所以，張先生所購(gòu)買(mǎi)的房屋從其所在土地的性質(zhì)判斷，就不能屬于“商品房”，同時(shí)，張先生不是該村的村民，這塊土地的性質(zhì)也決定了他與這個(gè)村民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為是違法的，而房屋的產(chǎn)權(quán)證是房屋所有者的唯一合法憑證，因此，張先生不可能像其他商品房的買(mǎi)主一樣取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。
“房產(chǎn)證我不要了，就這樣住著總可以了吧，我與村民之間有協(xié)議，又交了房款，還有收據(jù)，這房子就是我的，我就不相信村子里的人會(huì)把我趕走�！睆埾壬�激動(dòng)地說(shuō)。陳律師耐心的向張先生解釋到，首先，房屋是誰(shuí)的，不以誰(shuí)在實(shí)際居住為準(zhǔn)。法律對(duì)房屋所有權(quán)評(píng)判的唯一標(biāo)準(zhǔn)，就是房屋管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的房產(chǎn)證上對(duì)房屋所有人的記載。合同本身并不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。其次，因?yàn)闆](méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證的支持，即使實(shí)際居住和使用，也是沒(méi)有法律保障的。近年來(lái)，隨著農(nóng)村城市化的發(fā)展，一些農(nóng)民曾把他們?cè)瓉?lái)在農(nóng)村集體土地上的房子出售給了想來(lái)農(nóng)村居住的城里人�，F(xiàn)在，因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)張，這些房屋可能面臨著拆遷。拆遷的補(bǔ)償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)款。為了達(dá)到收回原來(lái)房屋的目的，一些農(nóng)民就去法院起訴，要求確認(rèn)當(dāng)時(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。法院最近有幾起這樣的案件，結(jié)果都判定當(dāng)時(shí)的買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，各自返還。此時(shí)即使買(mǎi)方有天大的委屈也只能從房子里搬出來(lái)。
聽(tīng)完了陳律師的解答，張先生表示自己這就回去著手要求退房，盡量減少自己的損失。

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