中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需要大思維

中國(guó)樓市深層危機(jī)，是在眾多利益集團(tuán)追逐短期利益的作用下，住房需求膨脹超越了國(guó)力。新年伊始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向何處去成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。在中國(guó)樓市將在2006年末徹底崩潰與房地產(chǎn)將加快發(fā)展的明顯對(duì)立的預(yù)言泡沫之中，兩個(gè)地產(chǎn)商的宣言耐人尋味。上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張良玉去年底在住交會(huì)上宣稱，2006年綠地集團(tuán)的銷售額將突破250億元；在同一個(gè)會(huì)上潘石屹則宣稱，從2006年以后不再碰住宅而轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)。一個(gè)繼續(xù)看好大片住宅開發(fā)，一個(gè)則要轉(zhuǎn)行做風(fēng)險(xiǎn)更大的商業(yè)地產(chǎn)，兩個(gè)名人的一左一右發(fā)人深思�！拔镉斜灸�，事有始終”。處于轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)業(yè)，需要有一種思維，避開喧鬧，登上高山，俯瞰中國(guó)房地產(chǎn)的真實(shí)面目。只有真實(shí)的東西，才能接近產(chǎn)業(yè)的核心，因此也就最有價(jià)值。
回歸本原：住房商品的基本屬性
凡存在都是合理的。在義憤填膺之余，我們還須發(fā)現(xiàn)悖理現(xiàn)象的合理性。這樣或許有助于真切地把握中國(guó)樓市的情勢(shì)。住房商品的特殊規(guī)定性，是一個(gè)恰當(dāng)?shù)某霭l(fā)點(diǎn)。
住房商品有著雙重規(guī)定性。它既具有經(jīng)久性、單件性、固定性等自然屬性，它又具有滿足人們居住需要和財(cái)富增值的社會(huì)屬性。尤其是它的社會(huì)屬性，更是一切問題的焦點(diǎn)所在。這里要區(qū)分“住房資產(chǎn)”與“住房服務(wù)”這樣兩個(gè)概念。住房資產(chǎn)是由土地、建筑材料、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、勞動(dòng)等要素生產(chǎn)出來(lái)的固定資產(chǎn)；住房服務(wù)則是由住房資產(chǎn)、環(huán)境、水電氣等新要素派生出來(lái)的消費(fèi)服務(wù)。跟住房服務(wù)相對(duì)應(yīng)的，是滿足人們居住需求的“住房消費(fèi)品”市場(chǎng)，跟住房資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的是實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的“住房投資品”市場(chǎng)。住房投資品市場(chǎng)，又可細(xì)分為兩種類型，一種是自主住房投資品的買賣（市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家通常占60%），另一種是出租住房投資品的買賣（通常占40%）。住房服務(wù)既可以從自己所有的住房資產(chǎn)中購(gòu)買，也可以從租賃房投資者那里購(gòu)買。滿足城市居民的基本住房消費(fèi)需求，是一個(gè)社會(huì)和政府的基本職責(zé)。世界上還沒有哪一個(gè)國(guó)家的政府可以完全推托掉這方面的職責(zé)。就是高度市場(chǎng)化的美國(guó)，政府也保留著約占住房資產(chǎn)總量11.5%的廉價(jià)出租公屋，以解決居民最基本的住房消費(fèi)問題。而住房投資品，則是一種為使財(cái)富增值的投資行為，當(dāng)在市場(chǎng)規(guī)則的作用下，收益風(fēng)險(xiǎn)由投資者自己承擔(dān)。
在當(dāng)下的語(yǔ)境里，這兩類市場(chǎng)常常被混淆。因此，政府行為也常常發(fā)生不該有的跳躍：一會(huì)兒完全擺脫提供最基本住房消費(fèi)的責(zé)任，把市民的最基本住房需求的滿足都完全推上了市場(chǎng)，從提供最基本的住房消費(fèi)責(zé)任中引退；一會(huì)兒卻又在本來(lái)是以市場(chǎng)化的住房投資品市場(chǎng)上，要打上“居者有其屋”、“住房消費(fèi)年”之類似是而非的標(biāo)簽，為把經(jīng)濟(jì)問題政治化和把政治問題經(jīng)濟(jì)化留下了口子。
被人們忽視的真正危機(jī)：住房需求膨脹超越國(guó)力
與一般的認(rèn)識(shí)相反，我看中國(guó)樓市深層危機(jī)，不是樓市價(jià)格的高低，甚至也不是樓市價(jià)格的分享機(jī)制，而是在眾多利益集團(tuán)追逐短期利益的作用下，住房需求膨脹超越了國(guó)力。
作為基本居住的消費(fèi)需求，屬于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間范疇，是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平動(dòng)態(tài)高度相關(guān)的變量，并不出自政府的恩愛或是民眾愿望的強(qiáng)烈程度。經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會(huì)學(xué)并沒有給出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)字或基準(zhǔn)，人們于是有了不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。有人抓住了住房?jī)r(jià)格與家庭年收入比，從中國(guó)奇高的比例（12～14）與國(guó)際上的（3～6）對(duì)比中，得出中國(guó)樓市嚴(yán)重泡沫化的結(jié)論；有人抓住了歷史上國(guó)民人均收入與房?jī)r(jià)的對(duì)比，突出了中國(guó)樓市的泡沫；有人則簡(jiǎn)單對(duì)比上海、東京、臺(tái)灣、香港等三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈城市的樓市價(jià)格，得出中國(guó)樓市極具投資價(jià)值的判斷；有人則抓住中國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)，堅(jiān)持價(jià)格還有更高上升空間的判斷。
在生產(chǎn)要素已經(jīng)全球化配置的今天，固定地把中國(guó)房?jī)r(jià)與歷史上發(fā)達(dá)國(guó)家（或地區(qū)）收入相近似的水平相比是不合適的。要比就比現(xiàn)在的水平，因?yàn)橛勺》抠Y產(chǎn)派生的住房消費(fèi)價(jià)格，直接記入生產(chǎn)要素成本。構(gòu)成一國(guó)和一個(gè)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力主干的只能是在區(qū)際和國(guó)際間流動(dòng)的產(chǎn)品和服務(wù)。全球化流動(dòng)的產(chǎn)品和服務(wù)，并不因?yàn)槟闶莵?lái)自發(fā)展中國(guó)家，消費(fèi)者就愿意為你的高價(jià)格埋單。性價(jià)比上不去，你的產(chǎn)品和服務(wù)就沒市場(chǎng)。從生產(chǎn)要素全球一體化配置的視角來(lái)看樓市價(jià)格，就有了一種觀察中國(guó)樓市的大視野。
住房總量什么時(shí)候都是一個(gè)對(duì)比的重要層面。香港與日本的人均GDP都超過3.4萬(wàn)美元，而香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米。中國(guó)人均GDP剛超過1000美元，而城鎮(zhèn)居民住房面積則達(dá)到了25平方米，上海也超過了20平方米。2004年，大幅上漲后的上海房?jī)r(jià)僅為臺(tái)北的1/4，香港的1/6，東京的1/8.如果這個(gè)分析成立，那么結(jié)論是顯然的：中國(guó)樓市價(jià)格還不夠高！在今天的市場(chǎng)化條件下，能夠限制住房需求膨脹的直接手段就是價(jià)格。此外，推進(jìn)節(jié)能型住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及借助貸款利率、貸款比例、增值稅、所得稅等經(jīng)濟(jì)杠桿，也不失為有效的選擇。關(guān)鍵是政府要有所作為。
當(dāng)然總體面積標(biāo)準(zhǔn)有片面性，因?yàn)檫�只有面積指標(biāo)沒有品質(zhì)指標(biāo)。香港與東京的房子合用，冷水熱水都能達(dá)標(biāo)，住起來(lái)比較適宜，而很少中國(guó)的房子在這方面過關(guān)。許多香港與東京的房子，開間都小而且低矮，屬于節(jié)能型的設(shè)計(jì)。而中國(guó)城市住房卻是越建開間越大、樓層越高，屬于耗能多的房型。據(jù)世界銀行2002年報(bào)告分析，中國(guó)每創(chuàng)造1美元GDP所消耗的能源是西方7個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的5.9倍，是美國(guó)的4.3倍、法國(guó)的7.7倍和日本的11.5倍。中國(guó)的能源利用率僅為美國(guó)的26.9%和日本的11.5%.面對(duì)這些令人警醒的指標(biāo)，不能不承認(rèn)危言聳聽者的理性。難怪聯(lián)合國(guó)環(huán)境獎(jiǎng)得主、美國(guó)地球政策研究所所長(zhǎng)萊斯特。布朗說(shuō)，中國(guó)能源過度消耗的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將是世界性的災(zāi)難，“中國(guó)正在幫我們認(rèn)識(shí)到舊的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式氣數(shù)將盡”。是的，我們?cè)搯�，中�?guó)耗能型的住房建設(shè)的氣數(shù)是否將盡？
超越基本住房需求的住房狂熱，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎。當(dāng)一國(guó)居民把財(cái)富都凝聚在住房上的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家的居民就危險(xiǎn)了。因?yàn)�，靠這種方式積累的財(cái)富，只會(huì)給世界上其他國(guó)家創(chuàng)造重要市場(chǎng)，卻不會(huì)給自己的長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力增添什么砝碼！這個(gè)畸形的增長(zhǎng)引擎終將因?yàn)楸灸┑怪枚�受到懲罰。懲罰已經(jīng)開始。我國(guó)城市環(huán)境的破壞、勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)的喪失，耗能型生活方式的確立，這些都會(huì)很快在我們城市和國(guó)家的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力上表現(xiàn)出來(lái)�？上В�做莊者是受“任期利益”左右的城市官員，他們無(wú)暇顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)。
一個(gè)最為明顯的例子是印度FDI的快速增長(zhǎng)而且質(zhì)素明顯高于中國(guó)。據(jù)國(guó)際上最近的一項(xiàng)針對(duì)跨國(guó)公司高管的調(diào)查顯示，有45%的投資者對(duì)印度比去年更加樂觀，看好印度的占42%，看好中國(guó)的占17%.進(jìn)入印度海外投資中有39%可能流向信息科技產(chǎn)業(yè)，而中國(guó)的這一比例僅為5%.相應(yīng)地，進(jìn)入中國(guó)的海外投資中48%可能流向制造業(yè)，而印度的這一比例僅為3%.從微笑曲線來(lái)看，F(xiàn)DI的中國(guó)處于價(jià)值鏈的下端，而印度卻明顯處于價(jià)值鏈的上端。
顯然，中國(guó)樓市的真正危機(jī)，不是瘋長(zhǎng)的價(jià)格，不是泡沫，不是開發(fā)商的暴利，甚至也不是失地農(nóng)民和拆遷戶的無(wú)奈與悲憤，而是住房需求膨脹以及耗能型的住房建設(shè)。超越社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的住房需求，雖然構(gòu)成現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，卻對(duì)中國(guó)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)成巨大威脅，將蠶食中國(guó)公司的長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)力喪失，中國(guó)人還有什么機(jī)會(huì)？找錯(cuò)支點(diǎn)的中國(guó)樓市，不可避免地要在尷尬的樓市政策的左右搖擺中，使所有參與者皆為輸家。我們不能等到萬(wàn)劫不復(fù)的懲罰來(lái)臨那一天才幡然醒悟！
中國(guó)樓市發(fā)展的支點(diǎn)之一：完善基本居住需求的保障機(jī)制
1988～1992年我曾被聘為世界銀行中國(guó)住房貸款項(xiàng)目的顧問，參與了世界銀行對(duì)中國(guó)住房改革研究的全過程。我們當(dāng)時(shí)在研究過程中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)傳統(tǒng)住房體制的基本特點(diǎn)是住房單位福利供給體制。徹底的改革，必須切斷居民住房跟單位之間的臍帶，而又能設(shè)計(jì)出一種體制保障居民最基本的住房消費(fèi)需求，同時(shí)又能把住房資產(chǎn)化的需求交給市場(chǎng)。后來(lái)，在世界銀行的方案中，提出了中國(guó)住房改革的總體戰(zhàn)略：成立城市公屋租賃公司。城市公屋租賃公司的住房，都要有一定的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)限制，還要有入住者的條件限制。當(dāng)時(shí)我們調(diào)查了日本的公屋，基本面積也就是在40平方米左右。而發(fā)展中國(guó)家印度尼西亞的公屋標(biāo)準(zhǔn)，竟然是令人驚訝的18平方米。入住公屋的居民，都有著嚴(yán)格的限制，一旦居民認(rèn)為自己的收入已經(jīng)可以有更大面積和更好的住房服務(wù)了，可以搬出公屋，自己到市場(chǎng)上去購(gòu)置住房資產(chǎn)或是租賃高標(biāo)準(zhǔn)住房。只有解決好基本住房服務(wù)的保障這一塊，才能留下市場(chǎng)空間，給真正富裕起來(lái)的城市居民提供市場(chǎng)化的住宅。為著建設(shè)這樣的主體，世界銀行還在上海、煙臺(tái)兩城市確定了10億美元的長(zhǎng)期無(wú)息貸款項(xiàng)目。
可是，世行方案的意義并沒有被恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估。一種不合時(shí)宜的鼓勵(lì)“居者有其屋”的政策，左右了大局。從中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展需要出發(fā)，抑制超越社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的住房需求是一種堅(jiān)定不移的大思維。為此，首先要保障人們的基本住房需求，這是中國(guó)樓市健康發(fā)展的重要支撐之一。不能發(fā)生醫(yī)改的慘�。簺]有錢就不能做手術(shù)，病人只能病死醫(yī)院。城市政府可以保障居民最基本的住房消費(fèi)，但是不能讓沒錢的居民都有自己的住房。而政府一旦偏離自己的職責(zé)，就會(huì)向著另外一個(gè)極端發(fā)展。以至于在樓市價(jià)格扶搖直上的這些年，“住房保障”這個(gè)詞都曾一度在政府的詞典里消失了。
從全球視野看，工業(yè)化國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)都采取了高度的國(guó)家干預(yù)政策，沒有一個(gè)國(guó)家是完全通過市場(chǎng)化的方式來(lái)解決住房問題的。經(jīng)濟(jì)適用房是這些年比較熱的一個(gè)話題。而執(zhí)行下來(lái)的格局是，建筑標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，面積越來(lái)越大，成了特權(quán)的尋租的代名詞，在一些城市有一個(gè)人買20套以上的經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，成為腐敗的另一個(gè)出口。住房體制從總體上看，住房實(shí)物分配的貨幣化是一種進(jìn)步。但是廉價(jià)公屋的貨幣化，則是一種名義上的進(jìn)步而實(shí)質(zhì)上的退步。這是從概念化的理論出發(fā)，完全無(wú)視一國(guó)樓市健康發(fā)展所需要的保障體制所致。把廉價(jià)公屋貨幣化了，這就改變了這類公屋的性質(zhì)，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，并且有可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。
中國(guó)樓市發(fā)展的支點(diǎn)之二：土地權(quán)利束所對(duì)應(yīng)的利益清晰化
中國(guó)樓市被評(píng)為風(fēng)險(xiǎn)最高的樓市，因?yàn)橹皇敲鞔_了70年的使用權(quán)，70年后的問題則沒有被提上議程。新近由趙曉等發(fā)起的土地私有化討論，可能意味深遠(yuǎn)。土地與其他資產(chǎn)不一樣，集結(jié)了一系列的權(quán)利束，重要的不是冠之以私有還是公有，而是權(quán)利束之間對(duì)應(yīng)的利益如何體現(xiàn)。中國(guó)人有極大的耐心可以把70年后的問題留給后代，時(shí)間會(huì)解決一些不確定性的紛擾。當(dāng)下最緊要的還是關(guān)注由于產(chǎn)權(quán)模糊所形成的中國(guó)樓市黑洞。農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)模糊、城市居民居住使用權(quán)與所有權(quán)模糊、中央政府與地方政府的產(chǎn)權(quán)邊界模糊，可能構(gòu)成日后不穩(wěn)定的根源。
首先，在農(nóng)民權(quán)益方面的含混。2005年發(fā)生在河北定州的土地血案，凸現(xiàn)了土地問題在當(dāng)代中國(guó)的緊迫性。以掠奪為特征的土地征用，帶來(lái)農(nóng)民的消極抵抗。而這種消極抵抗是通過土地的私下里出租實(shí)現(xiàn)的。一大批開發(fā)商可以通過農(nóng)民獲得土地，只不過辦不了產(chǎn)權(quán)證。在北京流行著這樣的說(shuō)法，外地人才在北京高檔市場(chǎng)上買房，真正的北京當(dāng)?shù)厝烁鼉A向于自己去找地建房，寧愿不要名義上的產(chǎn)權(quán)，也要最大限度地享受土地增值的利益。這種趨勢(shì)，在小城鎮(zhèn)就更是普遍。因?yàn)榇朔N方式到底濫用開發(fā)了多少土地，當(dāng)是一不小的數(shù)字。在政府與農(nóng)民互不成為談判對(duì)象的博弈中，真正的輸家是中國(guó)人。
其次，城市居民的居住使用權(quán)益也沒有得到應(yīng)有的尊重。對(duì)現(xiàn)有城市居民的粗暴態(tài)度和案例比比皆是。政府和開發(fā)商，把現(xiàn)有土地拆平了重新開發(fā)，獲得巨大的級(jí)差地租收益，而享有居住權(quán)的市民則所得甚少。這是各地拆遷難的一個(gè)重要原因。由此提出城市土地的級(jí)差收益，該有怎樣的分享體制的課題。城市土地權(quán)益的透明化，是未來(lái)改革的一個(gè)重要方向。
再次，中央與城市政府的權(quán)益界定模糊。中國(guó)權(quán)力結(jié)構(gòu)的實(shí)際變化是，城市政府成了最具實(shí)體權(quán)利的機(jī)構(gòu)。從國(guó)家經(jīng)營(yíng)企業(yè)，到城市政府經(jīng)營(yíng)企業(yè)。中央政府掌握著干部任免和監(jiān)察督導(dǎo)大權(quán)，可以給不聽話的地方官“政治問題經(jīng)濟(jì)解決”，或是反過來(lái)“經(jīng)濟(jì)問題政治解決”。這種混亂的局面，常常帶來(lái)很大的制度性不經(jīng)濟(jì)。而且，地方政府也分層級(jí)，每一個(gè)層級(jí)都有他們實(shí)現(xiàn)話語(yǔ)權(quán)的形式和渠道。深圳市做過調(diào)查，違規(guī)建筑占全市建筑總量的30%以上，可是市政府根本沒法拆，因?yàn)槟鞘菂^(qū)和鎮(zhèn)政府的面子和創(chuàng)收工程。市政府還不能不借助他們的執(zhí)行力量，也就不得不承認(rèn)他們以自己的方式實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)益。
看來(lái)，城市土地權(quán)利束以及所對(duì)應(yīng)的權(quán)益的透明化，是一個(gè)影響深遠(yuǎn)的制度問題。如何創(chuàng)新地解決這些基本問題，考驗(yàn)著中國(guó)政府的智慧。
中國(guó)樓市發(fā)展支點(diǎn)之三：確立土地出讓金長(zhǎng)期分享制度
煙酒行業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)成本奇高，稅項(xiàng)就占了價(jià)格的70%～80%，每個(gè)抽煙喝酒的人都為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了額外的貢獻(xiàn)，但是沒有人喊冤。中國(guó)樓市不斷上升的價(jià)格卻引發(fā)了社會(huì)不滿情緒。原因在于，煙酒的高價(jià)格分享機(jī)制得到了認(rèn)同，而住房?jī)r(jià)格的分享機(jī)制則引起了很大的不滿。這個(gè)問題涉及國(guó)民收入分配使用的基本制度。
現(xiàn)有土地出讓金制度，帶有權(quán)宜之計(jì)的特征。在20世紀(jì)80年代，中國(guó)城市開發(fā)過程中流行著一種實(shí)物地租的形式。作為一級(jí)城市政府，如果把本應(yīng)有的收入不在預(yù)算收入中顯示，而直接在開支中沖減，就省去了后續(xù)與上級(jí)財(cái)政分成和承包基數(shù)調(diào)整的艱難談判了，也就避開了有關(guān)部門的對(duì)話比如收入的審計(jì)與監(jiān)督，從而達(dá)成擴(kuò)充勢(shì)力范圍之實(shí)。十幾年過去了，現(xiàn)行土地出讓金制度，無(wú)非是實(shí)物地租的某種翻版。不同地區(qū)對(duì)土地收益分配比例有不同規(guī)定。比如上海市規(guī)定所有土地收益的30%為土地出讓金，可以在市、區(qū)之間分配，70%作為前期開發(fā)費(fèi)，可以留在區(qū)政府（滬房地資金[2002]0005號(hào)：關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市土地出讓金管理辦法》若干意見的通知）；山西省規(guī)定，土地出讓金的10%留歸省里，90%可以歸屬市、縣、區(qū)預(yù)算管理。
現(xiàn)行土地出讓金制度的弊端主要表現(xiàn)在：土地出讓金作為預(yù)算外收入，缺乏透明度和有效監(jiān)督，在收支環(huán)節(jié)容易滋生腐敗和浪費(fèi)；出讓金的減免和繳納，往往成為一把手工程，而一把手總是有理由為權(quán)宜之計(jì)尋找說(shuō)法；出讓金全部歸任期政府支配，新官上任有一群地產(chǎn)商捧場(chǎng)，而執(zhí)政官員也投桃報(bào)李，形成局外人看來(lái)完美的勾兌；土地出讓金盡歸任期官員支付，既沒有為后續(xù)市政開發(fā)儲(chǔ)備的作用機(jī)制，又沒有享受后續(xù)土地升值收益的分配。在現(xiàn)行土地制度下，無(wú)論是協(xié)議批地還是形式上的招牌掛，都無(wú)法在行政任期與土地資產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)作用之間取得平衡，無(wú)法使土地價(jià)格反映土地價(jià)值。
香港土地出讓金制度，在任期政府與未來(lái)政府之間做出了很好的平衡。它的主要特點(diǎn)有兩個(gè)，一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內(nèi)的全部土地租金，而是在保留一定比重出讓金的同時(shí)，按年度分別收取土地租金；二是每年調(diào)租，每年收取的租金不是固定不變的，而是每年通過重新評(píng)估房地產(chǎn)租金市值以及調(diào)整租率來(lái)調(diào)整土地地租。在香港回歸中國(guó)之際，前期流轉(zhuǎn)的6000億元的土地出讓金是歸屬中央政府還是留歸香港永續(xù)享用，曾經(jīng)是談判的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。這說(shuō)明香港土地出讓金制度的有效性。
當(dāng)然，這里不單單涉及土地出讓金制度。扭曲的土地收益分享制度，是扭曲的國(guó)民收入收支體系的延續(xù)和翻版。本來(lái)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著產(chǎn)業(yè)和個(gè)人收入上繳稅收的增加，公共開支能力增強(qiáng)，從而導(dǎo)致市政建設(shè)有大幅度的上漲。可以說(shuō)，梳理國(guó)民收入收支體系，變革帶有權(quán)宜之計(jì)特征的土地出讓金制度，才可以建構(gòu)中國(guó)樓市的重要支撐。
美國(guó)當(dāng)代偉大的商業(yè)作者拉姆。查蘭在新近的力作《轉(zhuǎn)型》中說(shuō)，“轉(zhuǎn)型就是要認(rèn)識(shí)到世界的真實(shí)面目，而不是你希望看到的情形，并且有勇氣去做必須做的事，而不是你喜歡做的事�！鞭D(zhuǎn)型中的中國(guó)樓市，無(wú)論是參與其中的中央、城市政府，還是張玉良、潘石屹等地產(chǎn)商，抑或是買房投資者，尤其需要勇敢把握住商業(yè)真實(shí)的勇敢精神和駕馭產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的大思維，并以此指導(dǎo)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略。

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