缺經(jīng)驗、缺模式、缺資金、缺資源、缺人才

2001年，昆明商業(yè)地產(chǎn)第一次被熱炒起來，金碧輝煌、鴻城賽特、和平盛世、新東方女人廣場、福林廣場等相繼出現(xiàn)，將昆明商業(yè)地產(chǎn)首次推向高潮。而后，從普通商鋪到商業(yè)街；從普通超市到倉儲式賣場；從普通百貨到即將出現(xiàn)在滇池國家旅游度假區(qū)的大型購物公園......短時間內(nèi)，昆明商業(yè)地產(chǎn)以“奔騰”的速度完成了多次升級。

然而，在輝煌的背后，我們更清晰地看到，昆明商業(yè)地產(chǎn)也在經(jīng)歷著“陣痛”。目前，除福林廣場在正常經(jīng)營外，以返租模式運作的金碧輝煌、新東方女人廣場，以產(chǎn)權(quán)商鋪模式運作的鴻城賽特、和平盛世，都已“敗走麥城”。這讓我們困惑——昆明商業(yè)地產(chǎn)究竟缺什么？

缺人才：復(fù)合型人才最受歡迎

商業(yè)地產(chǎn)包含了“商業(yè)”+“地產(chǎn)”兩個概念，從資本運作的慣例來看，即開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益，再加上后期管理者的權(quán)益。因此，它與住宅開發(fā)不一樣，商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營成功為標(biāo)準(zhǔn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)、銷售、經(jīng)營、管理每個環(huán)節(jié)都要投入比住宅更多的精力。而昆明，許多大公司的轉(zhuǎn)型帶動了一批住宅房地產(chǎn)公司進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。由于缺乏經(jīng)驗，他們沒有考慮到區(qū)域科學(xué)性布局，重復(fù)建設(shè)，造成了網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)性、地域性的不合理，加大了開發(fā)風(fēng)險；有的發(fā)展商繼續(xù)沿用開發(fā)住宅地產(chǎn)的方式，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，將風(fēng)險完全留給了中小投資者；還有些開發(fā)商采取“先開發(fā)后招商”的方式，憑非理性的感覺進行項目投資，在沒有明確的目標(biāo)、明確的客戶、明確的業(yè)態(tài)組合的情況下就開始破土動工，然后再考慮如何招商的問題，其結(jié)果是招商效果不好，經(jīng)營更成問題。

缺經(jīng)驗：商業(yè)地產(chǎn)商多半路出家

目前昆明商業(yè)地產(chǎn)界能夠稱得上樣板的項目還不多，可行的開發(fā)模式仍在困繞開發(fā)商，當(dāng)然，這也是全國各地商業(yè)地產(chǎn)商的通病。

目前，昆明商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式主要有以下兩種：一、產(chǎn)權(quán)分割：通過分割出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資；二、售后返租：產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款。這兩種模式無疑都是開發(fā)商迫于資金壓力的一種短期經(jīng)營行為。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)比較理想的做法是在確定選址后，能夠與一些大的商家先行溝通，對布置多大賣場、百貨、餐飲等心中有數(shù)，并以此設(shè)計商場，再設(shè)置營業(yè)面積、層高、承重、電梯、供電、消防、客流、停車等，大的主力店定了，其帶來的大量人流和相對穩(wěn)定的收益，可以幫助項目度過最初幾年的艱難期。

缺模式：可行的開發(fā)模式仍在探討

目前來說，項目開發(fā)資金主要還是銀行貸款、一部分自有資金和預(yù)售資金，而銀行信貸仍是商業(yè)地產(chǎn)的主要融資形式，由于銀行貸款提供的資金數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格限制，項目風(fēng)險首先由開發(fā)商完全承擔(dān)，然后才是銀行，不利于風(fēng)險分散。

有沒有其他新興融資渠道能突破資金瓶頸？最近談得比較多的主要是基金和房產(chǎn)信托。

基金是由投資基金來投資商業(yè)地產(chǎn)，或者說一開始就有投資基金進入進行控股。或者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建成后由投資基金作為收益型物業(yè)來購買，把商品買下來進行經(jīng)營，這樣資金鏈就不會斷裂。不過目前昆明成功引入基金的商業(yè)項目幾乎沒有。主要原因在于，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商思想意識和實際操作上都沒準(zhǔn)備好。

缺資金：收益比住宅慢，資金從何而來？

客觀地說，目前昆明商業(yè)地產(chǎn)空置率不算低。招商難主要體現(xiàn)為缺乏商業(yè)資源，百貨主力店、倉儲式零售店來來去去就是那么幾家，商業(yè)的差異化是目前亟須解決的問題之一。昆明商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類還不是很豐富，據(jù)統(tǒng)計，目前中國經(jīng)營形式最豐富的上海，但也只有30多萬種業(yè)態(tài)，而美國目前有150多萬種，是中國的五倍多。雖然，業(yè)態(tài)的種類是跟一個地方的經(jīng)濟發(fā)展水平、生活需求相關(guān)聯(lián)的，不過多一點創(chuàng)新的經(jīng)營品種，引進一些適合的新業(yè)態(tài)，也能為商場增加一些亮色。

缺資源：經(jīng)營業(yè)態(tài)亟須創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、經(jīng)營方式、盈利渠道等都要求具備地產(chǎn)開發(fā)和商場經(jīng)營管理的復(fù)合型人才。目前商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員要么來自地產(chǎn)商，要么來自零售商，兩者素質(zhì)兼?zhèn)涞娜瞬疟容^少。由于昆明商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，而產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條相對較長且需要完善，后續(xù)問題還很多。許多地產(chǎn)開發(fā)商表示，首先是缺乏具備成熟經(jīng)驗的招商團隊，多數(shù)項目在高檔奢侈品的招商上都感覺乏力；其次是商場經(jīng)營管理團隊少，人才稀缺。而招商與商場管理都是商業(yè)地產(chǎn)運作的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到項目的成敗。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。