個(gè)人“壟斷”小區(qū)車(chē)位合法嗎

小區(qū)有車(chē)的住戶(hù)一定要購(gòu)買(mǎi)車(chē)位才能停車(chē)嗎？小區(qū)車(chē)位能不能象商品房一樣自由買(mǎi)賣(mài)？因?yàn)檐?chē)位問(wèn)題，東玉花園的20多位住戶(hù)和開(kāi)發(fā)商鬧得不可開(kāi)交，最終對(duì)薄公堂。昨天，西山區(qū)法院開(kāi)庭審理了這起小區(qū)車(chē)位糾紛案。
一人買(mǎi)斷小區(qū)62個(gè)車(chē)位
王清（化名）是東寺街東玉小區(qū)的住戶(hù)，2001年入住東玉小區(qū)后，為了停車(chē)方便，王清租用了小區(qū)里的一個(gè)地下停車(chē)位�！巴＼�(chē)位是小區(qū)的配套設(shè)施，當(dāng)時(shí)入住時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)車(chē)位可以買(mǎi)、租，也可臨時(shí)停放”。王清告訴記者，因?yàn)橘I(mǎi)一個(gè)車(chē)位要近十萬(wàn)元，算一算投資太大就沒(méi)買(mǎi)，幾年來(lái)一直都向小區(qū)物管承租車(chē)位停車(chē)。
可是2005年9月的一天，有人在小區(qū)里貼出一紙“聲明”，“聲明”一出，馬上引起了象王清一樣的有車(chē)戶(hù)們的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。
張貼“聲明”的是一個(gè)叫胡文偉的人�！奥暶鳌崩锓Q(chēng)，他已將小區(qū)里的62個(gè)停車(chē)位一次買(mǎi)下，所有承租車(chē)位的住戶(hù)租期到期后，只能向他購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，不在續(xù)租。聲明還說(shuō)：“未經(jīng)本人允許停放車(chē)輛，發(fā)生車(chē)輛毀損遺失情況，本人不承擔(dān)任何責(zé)任�！�
車(chē)位被人一次性買(mǎi)斷，小區(qū)住戶(hù)竟無(wú)人知道，現(xiàn)在這個(gè)人還勒令有車(chē)的住戶(hù)不準(zhǔn)停車(chē)在車(chē)位上。這一聲明惹得住戶(hù)們議論紛紛�！败�(chē)位是小區(qū)的配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將車(chē)位買(mǎi)給他人”，“他有什么權(quán)利只準(zhǔn)我們買(mǎi)車(chē)位，不準(zhǔn)租車(chē)位”，“他這樣做了，我們以后到那去停車(chē)”
住戶(hù)們發(fā)泄不滿(mǎn)時(shí)，那個(gè)買(mǎi)斷車(chē)位的胡文偉也作出了回應(yīng)，貼出了“再次聲明”，稱(chēng)他買(mǎi)斷車(chē)位是合法、合理的取得了車(chē)位權(quán)屬證書(shū)，是任何人無(wú)法改變的事實(shí)……業(yè)主們指責(zé)他違法，已嚴(yán)重?fù)p壞了他的聲譽(yù)，侵犯了他的權(quán)利和利益，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，他會(huì)向有關(guān)部門(mén)提出追究業(yè)主委員會(huì)相關(guān)的違法行為。
讓住戶(hù)們想不到的是，胡文偉表示，到2005年10月21日停止對(duì)東玉花園下去內(nèi)部的車(chē)位銷(xiāo)售行為，到期會(huì)對(duì)外全面公開(kāi)銷(xiāo)售，對(duì)住戶(hù)門(mén)的有關(guān)優(yōu)惠隨之取消。
胡文偉的話(huà)意味著，到時(shí)車(chē)位會(huì)向商品房一樣對(duì)外銷(xiāo)售，任何都可以來(lái)購(gòu)買(mǎi)，價(jià)高者得。而且，胡文偉在“再次聲明”里稱(chēng)，會(huì)全面調(diào)整車(chē)位售價(jià)，調(diào)價(jià)的幅度3萬(wàn)到5萬(wàn)不等。
“這不是坐地起價(jià)嗎？現(xiàn)在一個(gè)車(chē)位要十多萬(wàn)，誰(shuí)買(mǎi)得起？”還沒(méi)等胡文偉追究業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任，被逼無(wú)奈的業(yè)主們一紙?jiān)V狀將東玉花園的開(kāi)發(fā)商云南正東房地產(chǎn)公司告上了法庭。同時(shí)將胡文偉也列為第3人，要求一起承當(dāng)連帶責(zé)任。
24位業(yè)主聯(lián)名起訴
這次起訴起訴開(kāi)發(fā)商的是東玉花園的24位業(yè)主，涉及30多個(gè)車(chē)位。業(yè)主們?cè)谠V狀里請(qǐng)求法院判令被告，將東玉花園的停車(chē)位按同等條件（出售給胡文偉每個(gè)車(chē)位是2.5萬(wàn)元）出售給他們。
法庭上，小區(qū)車(chē)位的歸屬成了原被告方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
業(yè)主們的代理人，云南云法律師事務(wù)所方滇祥認(rèn)為：被告云南正東房地產(chǎn)公司與胡文偉簽訂了《車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，將東玉花園地下62個(gè)停車(chē)位整體出售給了不是東玉花園住戶(hù)的胡文偉，并在有關(guān)部門(mén)
辦理了產(chǎn)權(quán)證。作為小區(qū)的配套設(shè)施，其停車(chē)位是為了“有利生產(chǎn)，方便生活”而設(shè)立的，該小區(qū)的住戶(hù)享有通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租用方式的當(dāng)然的使用權(quán)。被告在未履行通知原告的法定義務(wù)下，將其整體出售給小區(qū)住戶(hù)以外的人，以及新的產(chǎn)權(quán)人強(qiáng)行規(guī)定規(guī)定停車(chē)位“只買(mǎi)不租”的行為，既不合理也不合法。
方滇祥說(shuō)：“《合同法》和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》均明確規(guī)定：在出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。被告人的行為，侵犯了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！�
針對(duì)原告人起訴，被告的代理人認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的東玉花園屬于商品房，62個(gè)車(chē)位也包含在內(nèi)，既然是商品房，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)利進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。當(dāng)初，開(kāi)發(fā)商把車(chē)位租賃給各位業(yè)主使用，是考慮到業(yè)主停車(chē)問(wèn)題，而業(yè)主并沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)，車(chē)位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商只是一種保管關(guān)系。直到去年9月份，開(kāi)發(fā)商才集體將62個(gè)車(chē)位賣(mài)給了一個(gè)人，并已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，所以，現(xiàn)在這62個(gè)車(chē)位的主人只能是第3人了。開(kāi)發(fā)商在處理這件事情上并沒(méi)有錯(cuò)。
第3人胡文偉的委托代理人則認(rèn)為，既然第3人已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了62個(gè)車(chē)位的所有權(quán)，他就有權(quán)利對(duì)這些車(chē)位進(jìn)行處理，可以租賃，也可以買(mǎi)賣(mài)，這與原告人沒(méi)任何關(guān)系。第3人處理自己的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有不對(duì)的地方，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本案將擇日宣判。
小區(qū)車(chē)位到底該歸誰(shuí)？
商品住宅小區(qū)里的車(chē)位歸誰(shuí)所有？這個(gè)問(wèn)題，歷來(lái)都是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的一大矛盾。針對(duì)小區(qū)車(chē)位的歸屬問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了市民、房地產(chǎn)商和法律界人士。
家住昆明某高檔小區(qū)的傅小姐說(shuō)，前段時(shí)間她發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商正在出售小區(qū)里的地下車(chē)位。傅小姐認(rèn)為這樣賣(mài)車(chē)位是沒(méi)有道理的，因?yàn)闃菚?shū)上寫(xiě)著這是小區(qū)的配套設(shè)施，按理，配套設(shè)施是不能單獨(dú)出售的。
而該小區(qū)的管理人員稱(chēng)，“賣(mài)車(chē)位”，其實(shí)是指車(chē)位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�而不是象買(mǎi)商品房一樣的賣(mài)車(chē)位。該管理員認(rèn)為，他們的這一做法是符合有關(guān)規(guī)定的，而且昆明的其他小區(qū)也在這么做。
記者在采訪(fǎng)法律界人士時(shí)，幾位律師都談到，解決這類(lèi)問(wèn)題的關(guān)鍵，在于明確小區(qū)車(chē)位的所有權(quán)性質(zhì)——即車(chē)位歸誰(shuí)所有。誰(shuí)擁有車(chē)位所有權(quán)，誰(shuí)就有支配（包括出賣(mài)）的權(quán)利。對(duì)車(chē)位的歸屬，在出售商品房時(shí)已有約定的，應(yīng)從其約定。若沒(méi)有約定，眾所周知，小區(qū)車(chē)位無(wú)相關(guān)單獨(dú)的權(quán)屬證書(shū)，商品房地下停車(chē)位所占面積是分?jǐn)傇诟魃唐贩孔��?hù)所占面積中，這些車(chē)位應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的配套設(shè)施，其最終目的在于方便小區(qū)居民的生活。開(kāi)發(fā)商在出售商品房后，即散失了這些車(chē)位的所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出售權(quán)。除了和商品房一起出售外，其余車(chē)位應(yīng)轉(zhuǎn)為小區(qū)住戶(hù)共有。

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