碧桂園將取消昆明7大項目優(yōu)惠，這一“反�！迸e動背后有何深意？

近日，碧桂園突然宣布，將收回昆明部分項目原先的折扣。

碧桂園收回優(yōu)惠海報

據(jù)了解，這7個即將收回優(yōu)惠的項目，具體是：碧桂園天樾、碧桂園東園、碧桂園龍騰世家、碧桂園春城映像、碧桂園北城映像、碧桂園御龍半山以及隆盛府。

近期的昆明樓市掀起了一波降價潮，降價樓盤之多且部分樓盤降幅之大令人咋舌。在這樣的大環(huán)境下，碧桂園卻決定收回優(yōu)惠不再降價，顯得有些反常。

由于行業(yè)嗅覺敏銳，行事作風(fēng)果斷，碧桂園的舉動一直被業(yè)界視作最強(qiáng)風(fēng)向標(biāo)。因此，碧桂園收回優(yōu)惠的舉動，是否意味著昆明樓市又發(fā)生了什么潛在的變化？

要想分析碧桂園這波操作，必須先搞清楚兩件事：一是昆明為什么會有這波降價潮；二是這波降價潮會持續(xù)多久。

昆明為什么會有這波降價潮？

首先，這波降價潮的根本原因是政策調(diào)控導(dǎo)致部分房企資金緊張。

進(jìn)入7月以后，從去年到今年上半年的一系列“組合拳”樓市調(diào)控政策開始顯現(xiàn)出效果。

不只是昆明，全國各地的房價都開始普降。

鄰居成都7月房價幾乎全城“飄綠”（圖源蓉城動態(tài)）

一系列組合拳中尤其“三道紅線”與“集中供地”政策最為致命，前者讓房企舉債受到制約，后者又逼迫房企要想辦法籌集大量現(xiàn)金。

對于部分現(xiàn)金流本身就不充裕的房企來說，短期內(nèi)想要籌集資金來迎接第二批集中供地以及房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季，降價促銷，加速回款就幾乎是唯一的手段。

如果細(xì)看這次昆明降價潮就會發(fā)現(xiàn)，并不是所有項目都加入了打折促銷的行列。一些債務(wù)率正常，資金充裕的房企，旗下項目就幾乎沒有降價的意思。

因此，昆明這一波降價潮乍看之下規(guī)模很大，波及全城，實際上只是部分“踩線”房企在加速回款而已。

其次，昆明住宅庫存激增，就算沒有政策影響，市場也即將橫盤。

導(dǎo)致這波降價潮的另一個原因是昆明的住宅庫存激增。

根據(jù)昆明銳理今年5月發(fā)布的昆明房地產(chǎn)市場研究報告，昆明住宅庫存面積增加到960.36萬方，全部消化完需要約13個月，這已是2016年以來的最高點。

今年5月昆明商品房供應(yīng)、銷量、庫存和價格信息（圖來源銳理數(shù)據(jù)）

2017到2019的3年間，昆明出讓了近3萬畝土地。大量的土地供應(yīng)導(dǎo)致商品房供應(yīng)量暴增，庫存迅速累積，供需關(guān)系已經(jīng)失衡。

商品房供過于求讓昆明房價其實早已失去了繼續(xù)上行的動力，只不過在以往資金并不緊張的時候，開發(fā)商還能繃得住價格。但疲軟的市場再加上政策的重錘，就讓昆明房價的水分開始逐漸被擠掉。

客觀來說，降價擠水分對于購房者是有益的，但近期部分開發(fā)商降價過于“兇殘”，以至于讓市場的信心都受到了動搖，這就偏離了國家房價調(diào)控“穩(wěn)”字當(dāng)頭的初衷。

許多購房者此時已經(jīng)完全看不清局勢，買房怕被“割韭菜”，想等著“抄底”，卻又不知道何時才是“底”。

這波降價潮會持續(xù)多久？

首先可以明確的是，房價單邊上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，開始進(jìn)入有漲有跌的調(diào)整周期。

當(dāng)大部分“踩線”房企能夠解決債務(wù)問題，并開始逐漸適應(yīng)政策環(huán)境的時候，相信這波全國性的降價潮也就到了結(jié)束的時候。

但這一天何時到來目前還無法預(yù)料，不過有一點可以肯定：不同的城市，不同的市場情況，房價的“回暖”也會有先有后。

結(jié)合昆明的土地市場來看，預(yù)計昆明樓市“回暖”的周期不會太長。

今年上半年昆明只賣了708畝土地，其中住宅用地才388畝，加上商住混合用地也不過近700畝。而7月份昆明住宅用地僅成交45畝，8月份計劃供應(yīng)的住宅用地只有2.42畝。到明年之前，昆明計劃出讓的住宅和商住混合用地也不到650畝。

這意味著昆明今年的土地出讓面積，可能只有2019年的零頭。土地供應(yīng)量銳減，帶來的直接后果便是接下來的住宅開發(fā)將大幅減少。

歷年來昆明土地出讓情況

之所以供地面積大幅下滑，主要是昆明主城區(qū)確實沒多少空地可以賣了，昆明的土地供應(yīng)開始越來越依賴城改，而城改的難度還越來越大。

因此，基于以上信息我們可以預(yù)料：昆明的住宅庫存將開始銳減，且很長一段時間內(nèi)都很難得到補(bǔ)充。而隨著供需關(guān)系的變化，昆明樓市“回暖”的速度可能會比想象中還要快。

行業(yè)嗅覺敏銳的碧桂園，或許也是洞悉了這一趨勢，才選擇收回優(yōu)惠，守住價格。

如何看待碧桂園回調(diào)價格，對市場會有什么影響？

過去碧桂園雖然推出了一些優(yōu)惠折扣，但其實它7大主力項目優(yōu)惠力度都并不大，最多也就是98折，再加上一兩個點的優(yōu)惠，且部分項目優(yōu)惠房源也僅有個別幾套。

碧桂園· 春城映像

如果是在往年，這種小幅度的調(diào)價只會被視作正常的經(jīng)營策略而已。只不過今年趕上政策調(diào)控，許多房企開啟了“自殘”模式，讓外界對于這些降價企業(yè)的資金狀況和項目品質(zhì)產(chǎn)生嚴(yán)重質(zhì)疑。

因此，碧桂園選擇收回優(yōu)惠的做法，也是在像外界傳達(dá)一個信息：碧桂園不存在資金的問題，項目更不會發(fā)生品質(zhì)縮水。

截至今年7月31日，碧桂園已經(jīng)實現(xiàn)了銷售額與銷售面積雙榜同時登頂，并且領(lǐng)先幅度巨大。 

今年前7個月房企銷售業(yè)績排行（圖源中指研究院）

可以說碧桂園今年已經(jīng)坐穩(wěn)了行業(yè)頭把交椅，完全沒必要為了沖業(yè)績再搞什么降價促銷，這也是它敢于收回優(yōu)惠的底氣所在。

另外，諸如碧桂園·春城映像、碧桂園·御龍半山等項目，本身走的就是高性價比路線，即便不打折，其性價比都比許多打了折的項目還高，收回優(yōu)惠也不會對銷售產(chǎn)生太大影響。

純板式小高層的碧桂園·御龍半山

總而言之，此次碧桂園果斷終止優(yōu)惠，嚴(yán)守價格底線的做法，對行業(yè)起到積極示范引導(dǎo)作用，有利于市場重拾信心，進(jìn)而促進(jìn)昆明樓市早日重回穩(wěn)定。

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