房產(chǎn)稅真的要來了，但懸念依舊非常多

昨天（10月23日）雖然是周末，卻出了個重大新聞——第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。具體試點城市和實施時間，由國務(wù)院確定。

昆明是否會成為房產(chǎn)稅試點城市？

從近期有關(guān)房產(chǎn)稅的政策口徑變化，具體工作推進的速度來看，試點城市應(yīng)該在幾個月內(nèi)就會確定，房產(chǎn)稅真的要來了。

雖然房產(chǎn)稅改革試點工作很快就要進行，但懸念依舊非常多。

首先是哪些城市將會成為試點？昆明會不會入選？

經(jīng)濟觀察報認為，試點城市可能會考慮以下因素：

第一是應(yīng)該選擇部分經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，試點對總體經(jīng)濟基本面影響不那么大的，尤其是東部沿海地區(qū)的城市。但是北方和南方、東部和西部應(yīng)該也會有所體現(xiàn)。

第二是過去一段時間房價上漲較快的城市，比如深圳、杭州、上海等地，房地產(chǎn)稅一直被某些群體寄予降低房價的預(yù)期。

第三，可能要考慮到土地出讓金收入比較高的城市，看看稅收和土地金之間的平衡效果。

第四，可能還是有較好納稅基礎(chǔ)的城市，這種可能性也會比較高。

今年5月，財政部、國家稅務(wù)總局、住建部等主管部門在北京召開房地產(chǎn)稅座談會，上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南共6個城市相關(guān)負責(zé)人均有參加。相關(guān)部門還向深圳、杭州、蘇州、濟南等四個城市征詢了“是否支持中央在其所在城市試點征收房地產(chǎn)稅”等問題，說明這幾個城市試點的可能性比較大。

其他一些分析人士也認為，試點應(yīng)該會涵蓋不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市，一、二、三線城市都會有，但主要應(yīng)該是一、二線城市。今年5月，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠曾認為，“試點城市一定是具有代表性的，同時又不具有敏感性的一二線城市”。其中二線城市可能會選擇一些經(jīng)濟水平不錯、房地產(chǎn)市場又比較火熱的城市。 

按照上述分析，昆明作為西部經(jīng)濟不算發(fā)達的城市，土地財政的依賴度又比較高，如果列入房產(chǎn)稅試點城市，對地方經(jīng)濟影響比較大，所以入選的可能性相對較小，但這也僅是一家之言。

其次，就是有關(guān)征稅技術(shù)和實施上的懸念，比如大家普遍關(guān)心的稅率和起征點，尤其是起征點，如果按重慶的做法，主要是對高檔房產(chǎn)征稅，可是此次試點房地產(chǎn)，最終目的是為了替代土地財政，所以起征點必然不會像重慶那么高，而是會采用比較寬的稅基，否則稅收太少，意義不大。

再比如怎么確定征稅基數(shù)，也是個非常復(fù)雜的問題。如果簡單一些，當然是按照購房金額作為征稅基數(shù)，但這么做必然很不公平，比如同一個地段，二手房房價差不多，可是有些房產(chǎn)購買時間較早，房價比較低，有些是2015年房價大漲以后才入手，房價比較高，如果按購房金額來征稅，顯然不太公平。還比如昆明有些樓盤，去年買的時候比較貴，今年大降價，如果按房價作為征稅基數(shù)就不合理。

許多國家征收房產(chǎn)稅是按照每年評估的市場價值作為基數(shù)，這樣應(yīng)該是國內(nèi)房產(chǎn)稅的方向，但這對征稅技術(shù)要求很高，工作量非常大。

還有，有人提出應(yīng)該對家庭首套房免征，但首套房面積有大有小，一刀切首套房免征必然會引發(fā)大戶型搶購。如果按人均居住面積，給予一定免征額，但是按建筑面積還是使用面積減免？是否考慮家庭人口結(jié)構(gòu)？

另外，本次試點的時間為5年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算，條件成熟時，及時制定法律。這也意味著未被列入試點的城市，在此期間不會征收房產(chǎn)稅。

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