投資增長與需求同步
2005年1~11月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成205.83億元，同比增長51.4%，投資規(guī)模在全國排第20位，在西部地區(qū)排第5位。另外，2005年1~11月，全省房地產(chǎn)銷售額仍保持增長勢頭，增幅達(dá)到38.1%；商品房銷售面積出現(xiàn)較好形勢，銷售面積大于竣工面積，空置商品房數(shù)量繼續(xù)下降。
隨著現(xiàn)代新昆明建設(shè)對全省城鄉(xiāng)建設(shè)的集聚和輻射效應(yīng)日趨明顯，“住在昆明”開始彰顯品牌核心力。昆明風(fēng)之鈴市場研究有限公司（以下簡稱風(fēng)之鈴）提供了一組數(shù)據(jù)：
首先，昆明房地產(chǎn)在供應(yīng)量上的控制較穩(wěn)。2003年昆明房地產(chǎn)銷售規(guī)模360萬平方米，2004年為580萬平方米，2005年則達(dá)到了664萬平方米。由此可見，近幾年昆明房地產(chǎn)的銷售增長速度較快，銷售前景仍有潛力。其次，從價格來看，2002~2005年，昆明房價年平均增幅不超過10％（2004年除外），與昆明人均可支配收入基本保持平衡，可以看出昆明房地產(chǎn)市場在相對健康的同時仍具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿�。第三，在供�?yīng)結(jié)構(gòu)方面，2005年昆明秋季房交會期間，風(fēng)之鈴對兩年之內(nèi)有購房意向的群體做了價格需求比例調(diào)查，從分析結(jié)果來看，目前昆明市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)基本相符。
田野咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理文建武坦言，從去年11月份到春節(jié)前田野咨詢機(jī)構(gòu)針對昆明房地產(chǎn)市場做了一個分析預(yù)測。根據(jù)2005～2006年的課題研究，田野的預(yù)測是，昆明市場相對全國市場區(qū)分，存在兩個差異，首先昆明的固定資產(chǎn)投資對于昆明的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)投資在昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到一個行業(yè)火車頭的作用。受到了政府的關(guān)注、媒體的關(guān)注、老百姓的關(guān)注，以及開發(fā)商的關(guān)注。其次，根據(jù)1993～2005年昆明市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，全國市場已經(jīng)走過一個大周期。但是昆明不一樣，昆明已經(jīng)經(jīng)過了兩個周期，而且是非常陡的增長，即從負(fù)增長到高的增長，隨后又從高往低回落，這樣的兩個周期和全國市場不一樣。為什么出現(xiàn)這樣的兩個周期，因為昆明借助世博會的契機(jī)，開發(fā)量增長很快。這兩個周期，說明如果我們趕上2004年這樣的好時期大家發(fā)展都好。2006年，房子漲了你會買嗎？論壇、網(wǎng)絡(luò)同步直播期間，不少網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖詢問房價漲跌趨勢，同樣，與會嘉賓中，有人曰漲，有人言跌。不過，房價漲否，市場才是最好的“算盤”。
預(yù)測2006之2
房價漲跌多爭
至祥置業(yè)（昆明）有限公司認(rèn)為：市場走勢，房價大幅度漲難再現(xiàn)。2006年的房價將會進(jìn)入一個“微升”的狀態(tài)。同時，2006年的樓市大勢取決于政策。在國家“十一五”規(guī)劃目標(biāo)以及金融、銀行體制改革、調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行的大背景下，2006年房價在高位運(yùn)行狀態(tài)繼續(xù)大幅增長幾無可能。就昆明來說，更不可能出現(xiàn)大的波動。根據(jù)今年熱點(diǎn)主要在中心區(qū)舊城改造的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，中心區(qū)外樓價在上半年將會保持“溫和”地上漲，中心區(qū)的二手樓市也不會有較大的漲幅。
不過，田野咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理文劍武對此持不同態(tài)度——2006年，昆明房價可能出現(xiàn)小幅波動，在漲幅上較之去年（2005年）將繼續(xù)回落。他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)所面臨的形勢，以及對于今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期依舊來自宏觀調(diào)控。2006年，市場供應(yīng)量將比2005年增長30％（這包括2005年未消化完及2006年新增量）。由于政策因素，不管是土地政策、二手房交易政策還是對二級市場開發(fā)金融方面的政策等等，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)生不小影響。因此，在價格漲幅方面。有些樓盤會出現(xiàn)“隱性降價”。“當(dāng)然不排除個體樓盤、個別片區(qū)有價格上漲的可能”，他補(bǔ)充道。
對于“個體樓盤有價格上漲的可能”的看法，昆明興杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總裁王楚雯認(rèn)為，由于昆明市中心資源有限，開發(fā)成本增加，隨著人們對居住便捷性要求的提高，居住將向市中心回流，市中心樓盤價格將會有一定幅度的提升。
目前昆明在建的樓盤總建筑面積為1200多萬平方米，其中，90％為2005年存量樓盤，這些樓盤將在2006年陸續(xù)上市。銷售均價在2000~2500元/平米的樓盤開發(fā)套數(shù)占總套數(shù)的25％，銷售均價在2500~3000元/平米的比例占４8％，銷售均價在3000~3500元/平米的比例為15％，銷售均價在3500~4000元/平米的比例是7%，銷售均價在5000元/平米以上的占4％�！皟�(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品需不需要良好的策劃？地產(chǎn)品牌化會不會淡化營銷策劃的作用？”一網(wǎng)友的提問立即引起現(xiàn)場嘉賓的興趣。
預(yù)測2006之3
營銷助跑品牌之旅
“好產(chǎn)品+好策劃，這個產(chǎn)品就可能實現(xiàn)一百分。隨著品牌時代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)自身的企業(yè)品牌及產(chǎn)品品質(zhì)已成為企業(yè)長久發(fā)展的核心命題。企業(yè)應(yīng)在本身具備的地段和區(qū)域優(yōu)勢下圍繞產(chǎn)品做足工夫。一個優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，其產(chǎn)品的品質(zhì)及產(chǎn)品的形態(tài)研發(fā)，對產(chǎn)品定位來說，是非常重要的�！崩ッ髋d杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總裁王楚雯在談及企業(yè)品牌時說道。
云南銘鼎投資集團(tuán)有限公司總經(jīng)理范紅則認(rèn)為，房地產(chǎn)品牌化與企業(yè)策劃密不可分，品牌源于細(xì)節(jié)。激烈的市場格局使企業(yè)競爭趨于同質(zhì)化，因此，當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定階段時，品牌戰(zhàn)略應(yīng)提上日程。銘鼎集團(tuán)發(fā)展至今已有10多個年頭，而真正的品牌之旅始于“創(chuàng)意英國”，“創(chuàng)城市明天”成為銘鼎集團(tuán)一貫的品牌戰(zhàn)略旗幟，隨著集團(tuán)戰(zhàn)略觸角縱深成都市場，“創(chuàng)業(yè)城市明天”的戰(zhàn)略思想也在逐步演化。因而，品牌對于開發(fā)商項目的成功以及可持續(xù)性發(fā)展非常重要，這就需要顧問咨詢行業(yè)在做整個樓盤策劃、市場營銷過程中從細(xì)節(jié)抓起。顧問咨詢機(jī)構(gòu)良好的服務(wù)體系將形成對開發(fā)商品牌化發(fā)展的有力支持。
對于這一點(diǎn)，包豪斯置業(yè)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理劉宏也深有體會。他認(rèn)為，顧問咨詢機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在逐漸依附于地產(chǎn)整體市場發(fā)展的形勢下，應(yīng)注意以下兩方面：首先，專業(yè)深度必須有一個深發(fā)展和高要求。如果說一個服務(wù)機(jī)構(gòu)在地產(chǎn)前期策劃中沒有辦法作為一個設(shè)計師或市場分析者，如果公司沒有真正的一線市場信息反饋和互動環(huán)節(jié)，做前期策劃就可能出現(xiàn)脫節(jié)，縱然有好賣點(diǎn)及創(chuàng)新戶型，在進(jìn)入市場后也會變得不管用。因此，2006年，整個昆明顧問咨詢行業(yè)需在專業(yè)化和服務(wù)面上做好鞏固和加強(qiáng)，其次，對于地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，營銷策劃要強(qiáng)調(diào)主動性。2004年是個分水嶺，2004年之后，市場走入理性，常規(guī)營銷模式已不能吸引客戶資源，因此，服務(wù)顧問咨詢行業(yè)應(yīng)在樓盤開盤后節(jié)奏的控制以及持續(xù)性銷售控制等方面加以重視。尤其是2006年，要做到主動銷售而非被動銷售。當(dāng)競爭達(dá)到一定飽和度的時候，開發(fā)商何去何從？多數(shù)與會嘉賓對州市戰(zhàn)略甚至省外戰(zhàn)略表露出良好意愿。不過，州市戰(zhàn)略非易行之策，人才首當(dāng)其沖。
預(yù)測2006之4
人才蓄勢州市戰(zhàn)略
“房地產(chǎn)事業(yè)要做大，就要走向更廣闊的州市市場，上海、深圳等城市不少品牌開發(fā)商的步伐已邁出本城市區(qū)域，轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國各內(nèi)陸城市。在此形勢下，到州市謀新局，應(yīng)是昆明有實力的開發(fā)商需要著重考慮的戰(zhàn)略問題。目前，有很多具前瞻性、有實力的開發(fā)商在州市已有土地儲備。這樣既分散了資金，也緩解了昆明房地產(chǎn)市場競爭壓力�！敝料橹脴I(yè)（中國）董事副總經(jīng)理、昆明區(qū)域總經(jīng)理周曼一席話讓在場嘉賓將目光投向云南云電陽光房地產(chǎn)股份有限公司曲靖云電陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理朱軍。
云電陽光立足曲靖市場可謂昆明地產(chǎn)商州市戰(zhàn)略的成功案例。不過，朱軍仍給與會人士打了三針預(yù)防針，到州市謀發(fā)展，沒有想象中的那么簡單。首先，州市戰(zhàn)略，不能回避人才問題，這是制約州市戰(zhàn)略發(fā)展的主因素之一，州市市場拓展，人才培養(yǎng)應(yīng)當(dāng)有所加強(qiáng)，這需要企業(yè)付出不小的成本；其次，從政策執(zhí)行力度來看，州市和昆明仍然有一定差距，生硬地把昆明模式套向州市，難免要走不少彎路；第三，引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購房行為方面，企業(yè)會花不小的成本，如果僅按當(dāng)?shù)亟ǚ繕?biāo)準(zhǔn)開發(fā)樓盤，顯然起不到品牌傳播的效果，借助新穎的體驗式營銷模式，以及產(chǎn)品本身的精細(xì)打磨，可以取得良好效果。曲靖陽光花園一期竣工不到一個月便全部售罄，而當(dāng)時的均價就達(dá)到了1430元/平米，高出當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)均價500多元。當(dāng)新亞洲·體育城、世紀(jì)城、滇池衛(wèi)城、彼岸等樓盤盤踞昆明城東南時，大盤之音在2006年響起之時，人們?nèi)栽陉P(guān)注，大盤的2006年能走好嗎？
預(yù)測2006之5
大盤拉動城東南
“新亞洲·體育城和世紀(jì)城，作為昆明東南板塊兩個領(lǐng)頭羊，整個銷售面積和項目建筑已具相當(dāng)規(guī)模，再加上片區(qū)規(guī)劃的實施和政府配套的政策導(dǎo)向，以及對東南板塊交通大力度整改，都為整個東南板塊的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。同時，城東南板塊作為未來現(xiàn)代新昆明的城市‘副中心’，也對現(xiàn)代新昆明建設(shè)的健康發(fā)展起到推動作用。因此，東南板塊對于城市整體擴(kuò)張及發(fā)展來說，大有文章可作，也有很廣闊的市場前景�！惫诮瘓F(tuán)（“彼岸”開發(fā)商）物業(yè)、銷售經(jīng)理王騫對東南板塊的未來走勢持樂觀態(tài)度。
而作為東南大盤主角之一的新亞洲·體育城，已越來越受到社會各界的廣泛關(guān)注，據(jù)昆明星耀體育運(yùn)動城有限公司副總經(jīng)理肖彬透露，從2005年9月20日開始至今已銷售8個億，成績斐然。2006年，新亞洲體育城更是充滿信心�！暗浇衲昴甑祝覀儗阉畜w育場館設(shè)施配套工作完成，這既是我們對政府的承諾，也是向全社會的承諾。我們認(rèn)為，當(dāng)大家在年底看到或者逐步看到這個項目的變化的時候，對這個項目會信心百倍。”
與會人士認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，整個東南板塊本身具有很強(qiáng)的生命力，這種配套先行的開發(fā)模式，也凸顯出了良好的區(qū)域價值。2006年的昆明東南板塊值得期待。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景依舊是與會嘉賓談?wù)撦^多的話題。這說明商業(yè)地產(chǎn)受關(guān)注的程度還是很高，那么，大家對商業(yè)地產(chǎn)又是怎么看的呢？
預(yù)測2006之6
商業(yè)地產(chǎn)開始預(yù)警
深圳至祥昆明分公司總經(jīng)理周曼認(rèn)為，2006年，昆明商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入“預(yù)警階段”，昆明商業(yè)地產(chǎn)在保持高速增長的同時，由于樓盤推出的數(shù)量加大，存量樓盤有待于消化，從而將導(dǎo)致昆明的房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇。昆明近期也會有大量商業(yè)物業(yè)推出，市場短期消化不暢。另外，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作難度加大，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營當(dāng)中專業(yè)商業(yè)理念和運(yùn)作成分將越來越濃。盡管如此，一些及早做出反應(yīng)的樓盤還是胸有成竹。
昆明賽倫房地產(chǎn)有限公司（“順城”的開發(fā)商）副總經(jīng)理沈麒方說：“商業(yè)地產(chǎn)就是誠心、精心、耐心的完美體現(xiàn)。做商業(yè)地產(chǎn)，我感覺，成于思，毀于隨。每一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有它獨(dú)特的一面，絕不可能是一個模式打天下，由于公司經(jīng)歷了順城的拆遷，在整個過程中感觸頗深。特別是感受到了商圈形成的一些淵源，因此順城的定位是對周圍商圈的競合而不是競爭。我們首先看到的是順城的商脈，還有昆百大、金馬碧雞坊以及柏聯(lián)等，再加上順城的規(guī)模及區(qū)位，正是因為有了這些優(yōu)勢，就有了自己獨(dú)特的內(nèi)涵。”沈麒方在沙龍現(xiàn)場透露，采納了世界商業(yè)設(shè)計第一的凱里森公司的設(shè)計思路后，目前順城整個商業(yè)圈與周邊的城市肌理及交通動線有機(jī)地融合，這樣一來，每條道路的寬度、每個拐角的度數(shù)、商鋪的可視性都科學(xué)地按商業(yè)規(guī)律得到最好的體現(xiàn)。再加上順城悠久的歷史、文化、商脈，優(yōu)越的地理位置，完善的功能配套等，為招商及后續(xù)經(jīng)營打下了堅實基礎(chǔ)。
昆明大商匯實業(yè)有限公司（大商匯的開發(fā)商）副總經(jīng)理陳彥聲說：“給商業(yè)物業(yè)做前期判斷，想法有三：首先，關(guān)注商業(yè)物業(yè)在這個城市功能調(diào)整中的商業(yè)功能定位尤為重要，這一定位過程解決的是客戶問題，因為最終的客戶是消費(fèi)者。其次，對城市商圈的整合延伸出現(xiàn)很多的商業(yè)機(jī)會，這就要看開發(fā)商資源整合的能力，比如對現(xiàn)金流的平衡、對各種關(guān)系的協(xié)調(diào)，還有關(guān)于你招商的目標(biāo)客戶的追蹤、確認(rèn)。就像有的項目不一定是不好的項目，僅僅是因為資金問題成了爛尾樓。第三，摸準(zhǔn)區(qū)域商業(yè)市場或消費(fèi)市場預(yù)期，也是比較重要的。昆明的城市功能調(diào)整不是政府強(qiáng)制性做的事情，而是城市發(fā)展到一定階段時必須要有的調(diào)整舉動，其中，工業(yè)配套、商業(yè)配套都需要進(jìn)行合理、和諧的搭配，這種搭配就是解決交通的問題，居住的問題，以及城市大的和諧配套問題�！贝蠖鄶�(shù)與會地產(chǎn)商均認(rèn)為，2006年的購房者有著置業(yè)向南的趨勢，2006年社區(qū)的開發(fā)將進(jìn)一步加速，東南板塊、環(huán)湖路、滇池路將逐漸成為熱點(diǎn)。
預(yù)測2006之7
昆明市中心再成關(guān)注點(diǎn)
“伴隨著現(xiàn)代新昆明建設(shè)的全面實施，昆明市政府對舊城區(qū)改造和發(fā)展已經(jīng)有了自己明顯的導(dǎo)向意識，百年順城、昆明老街等項目的推出，將進(jìn)一步提升三市街地位，2006年，肯度現(xiàn)代城等樓盤的逐步推出，隨著城市交通輕軌基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)實施，白塔片區(qū)在板塊和區(qū)域競爭中將占據(jù)一定主力地位�！崩ッ髋d杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總裁王楚雯認(rèn)為，需求導(dǎo)向下，產(chǎn)生新的都市主義，購買力將從外圍向中心區(qū)域回歸，昆明市中心區(qū)域樓盤的崛起將是2006年一大亮點(diǎn)。
與此同時，昆明賽倫房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理沈麒方認(rèn)為，隨著現(xiàn)代新昆明建設(shè)步伐的加快，新的城市副中心的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也會隨著這些新城區(qū)的出現(xiàn)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是作為老城區(qū)的商業(yè)中心區(qū)，新項目帶動老城區(qū)的改擴(kuò)建，在不斷完善老城區(qū)配套的同時，新的商業(yè)中心區(qū)也在不斷地完善，重新崛起。而且隨著白塔路、人民西路、春城路、青年路商圈在老城改造中，不斷地提升自己的服務(wù)品質(zhì)，老城區(qū)同樣還將是昆明商業(yè)的黃金地段，并會在現(xiàn)代新昆明的建設(shè)中不斷地發(fā)揮著提升昆明形象的黃金作用。有一個網(wǎng)友提問：“個人集資建房似乎是曇花一現(xiàn)，激不起什么大浪�！钡綀龅穆蓭煂Υ税l(fā)表了自己的看法。
預(yù)測2006之8
低價購房需求不容忽視
“這個錢交給誰？你為什么信任他？為了一塊地，建立了一個公司或類似于公司的機(jī)構(gòu)，從管理的角度來說，也是一種浪費(fèi)。”華緯律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任武俠認(rèn)為，“個人集資建房雖已是過時了的話題，但在今天看來仍有一定的意義。個人集資建房的想法從剛提出時，就已注定失敗，因為它動了大家的奶酪，并觸動了由來已久的行業(yè)體系，是不可能成功的。但我們在做市場預(yù)測的時候，應(yīng)當(dāng)了解消費(fèi)者的需求，可以看出消費(fèi)者低價購房的需求是很強(qiáng)烈的。而在現(xiàn)在的市場情形下，開發(fā)商更重要的不是多賺錢，而是更快地回籠資金，因此是否能將這一點(diǎn)讓兩者結(jié)合起來才是最重要的。
“北京的開發(fā)商對這個問題就非常重視，不少公司的業(yè)務(wù)中有很大一塊是訂制開發(fā)，我想我們在座的開發(fā)商搞團(tuán)購的也很多。面對低價商品房需求，開發(fā)商應(yīng)多思考一種打破以往傳統(tǒng)銷售模式的新模式
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