近幾年，中國房地產(chǎn)市場一路走高，由行業(yè)發(fā)展帶動經(jīng)濟快速增長的同時也引爆了一場軒然大波，在褒貶不一的口水戰(zhàn)中大眾最關注的莫過于“開發(fā)商”這個最具話語權的角色了。從福布斯榜上的富豪排名到國家厲行的宏觀調(diào)控，從大牌開發(fā)商的海外融資到小企業(yè)的叫苦連天，瞬息萬變的市場局勢讓企業(yè)老總們陷入了“亂花漸欲迷人眼”的尷尬境地，究竟房地產(chǎn)的未來如何發(fā)展，開發(fā)商應怎樣應對市場才能突出重圍成為了社會各界都關注的熱點之一。 眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)鏈上發(fā)展商一直都處于牛市位置，上到建筑設計，下到經(jīng)紀公司，通通都要唯開發(fā)商馬首是瞻。由于中國國情的特殊性，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，在市場產(chǎn)品極度稀缺的情況下，開發(fā)商又一次充當了領頭羊的角色，土地資源成為了他們具有最強議價能力的支撐資本，使他們在談判桌上會擁有了超乎尋常能力，甚至連一些急于吸引資金投資本土的當?shù)卣拖嚓P部門都要不時的考慮到開發(fā)商的意見。當然，從另一個角度來講，這些表象說明了房地產(chǎn)行業(yè)在社會構架中所處的特殊位置和它所帶來的社會財富，同時從一定程度上也反映出了我國經(jīng)濟正處于一個向中等發(fā)展中國家邁進的階段，正是由于種種的社會因素和市場的特定條件才成就了這樣一批實力雄厚的開發(fā)商。其實，從某種程度而言，正是地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)的前期發(fā)展中起了決定性的推動作用。前幾年，由于相關政策不完善，“拿地”對于政府關系較好地開發(fā)商來說是一件極其輕松的事，再加以銀行貸款的手到擒來，新樓盤猶如雨后春筍般層層涌現(xiàn)，市場的長期空缺使消化量異常良好，現(xiàn)金流的迅速轉(zhuǎn)化與項目開發(fā)形成了一個短周期的良性循環(huán)，于是，房地產(chǎn)行業(yè)一夜之間被人們喻為“暴富行業(yè)”，成為眾多人眼中快速斂財?shù)慕輳剑灿幸欢ㄉ虡I(yè)頭腦的人們都紛紛跳水，加入到了這場看似豐厚的晚宴。隨著市場競爭的步步加劇，商業(yè)成分的炒作哄價，致使房價增長過快，為了避免泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，國家及時出臺了土地“招、拍、掛”，“新國八條”等相關政策，以此增加房地產(chǎn)市場的規(guī)范性，約束市場整體走勢，同時銀行開發(fā)貸款和消費信貸急劇縮緊，于是，目前市場上形成了這樣一個局面：土地和資金兩大硬件分化集中，一時間“有地無錢”和“有錢無地”成為了開發(fā)商最為困惑的難題。 每一種不同類型的企業(yè)在面臨瞬息萬變的市場變革時都會持有不同的策略眼光，當一個體積龐大的企業(yè)面對市場沖擊時，能夠最有效降低風險的選擇不外乎于吸引強大外援或自身能量核變。在這場房地產(chǎn)風暴中，一部分有實力的開發(fā)商選擇了后者，其原因主要是他們發(fā)現(xiàn)以國外先進經(jīng)驗為例，房地產(chǎn)開發(fā)只能在某一個特定的市場發(fā)展階段和特定的社會格局下成為此時經(jīng)濟增長的帶動者，當然，這會受到整體行業(yè)結(jié)構發(fā)展和市場供需變化的影響，從根本上，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)并不能像第二產(chǎn)業(yè)那樣持久的成為一個國家的支柱型產(chǎn)業(yè)。于是，很多企業(yè)在考慮到未來幾十年的發(fā)展前景時，選擇了將自身能量聚變，分解出其他一些產(chǎn)業(yè)實體，一方面用此實體帶來的現(xiàn)金流帶動目前房地產(chǎn)項目的運作，另一方面將資本分化到其他產(chǎn)業(yè)中，以降低房地產(chǎn)市場給整個企業(yè)帶來的風險值。去年十月，綠地集團拉開了一場產(chǎn)業(yè)變革的帷幕，宣布旗下成立四大綜合產(chǎn)業(yè)集團——綠地商業(yè)集團、建設集團、汽車服務集團及能源集團，注冊資本分別為1.2億元、8689萬元、8500萬元和2億元。其間，房地產(chǎn)并不包括在內(nèi)，看來房地產(chǎn)并未作為綠地的支柱產(chǎn)業(yè)。綠地集團董事長張玉良這樣講：“考慮樓市進入周期性調(diào)整，以及存在一定波動性的風險，過于依賴單一行業(yè)顯然不利于集團持續(xù)、穩(wěn)定和快速的發(fā)展，但房地產(chǎn)依然將作為上海綠地的主導產(chǎn)業(yè)�！憋@然綠地這樣做無疑是要分散房地產(chǎn)的風險，如果將所有的精力都集中在房地產(chǎn)上，無論是現(xiàn)金流、收益和規(guī)模都無法得到最大限度的保障，從長遠利益出發(fā)，綠地集團毅然決定采用這種資本梯度轉(zhuǎn)移的模式作為實現(xiàn)遠景戰(zhàn)略目標的第一步。作為頗有實力的大規(guī)模集團公司，顯然綠地有能力選擇這種風險較低，更利于現(xiàn)金流快速滾動的資本運作模式，這種模式雖然是一個不錯的選擇，但對企業(yè)自身要求十分嚴格，所以局限性很大，不適用于中小型開發(fā)商。不過，至少綠地集團在房地產(chǎn)業(yè)的窘境中已為自身找到了一條適合發(fā)展的新路子。 現(xiàn)今，開發(fā)資本主要趨向于土地和資金兩方面，在8.31土地大限之后，土地的積累直接受到資金量的影響，開發(fā)商手中的地塊一般來源于大限前的部分儲備和大限后的拍賣、競標得地。對于開發(fā)商來說，土地儲備是其發(fā)展的命脈所在，直接關系到開發(fā)量的大小和將后企業(yè)的拓展，然而，僅憑政府一紙批文就能取得土地使用權的日子早已一去不返，所以許多資金不足，實力不強的開發(fā)商當面對高昂的地價時只能望而興嘆，在政策愈加完善規(guī)范，市場競爭愈加激烈的情勢下，優(yōu)勝劣汰成為了生存斗爭的必然結(jié)果。由于土地自身的不可再生性，地塊儲備對開發(fā)商而言就更為重要，如今開發(fā)商除了通過“招、牌、掛”等常規(guī)途徑取得土地之外，對優(yōu)勢地塊的競爭手段就表現(xiàn)得尤為多樣化了。許多開發(fā)商以自身實力為支撐，市場經(jīng)驗性眼光為指導收購或并購一些實力較弱但擁有大量土地儲備的企業(yè)，表象看似擴大自身規(guī)模，實則是通過其它途徑獲取土地資源。以業(yè)界內(nèi)的“并購大腕”復地集團為例，05年復地以2.4578億元的價格全盤收購重慶市知名地產(chǎn)公司——重慶潤江置業(yè)有限公司。據(jù)悉，潤江置業(yè)是錢江摩托旗下的一家地產(chǎn)項目發(fā)展商，該公司正在規(guī)劃一個總投資預計近20億元的商住項目，擬開發(fā)的規(guī)劃建筑總面積達79萬平方米。復地集團總裁范偉對此不無樂觀地表示：“重慶市作為中國四大直轄市之一，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮�，集團通過此次項目收購，不僅擴大了土地儲備，更可以成功進入重慶地產(chǎn)市場，為集團帶來新的業(yè)務增長�！辈粌H如此，在同月中旬，復地集團又高調(diào)宣布以超過9.2億元的價格，承諾通過旗下公司以收購股權、擔保償還債務的方式成功地攬下北京柏宏公司的百分百股權，進而獲得了該公司在首都的兩大物業(yè)項目。一直以來，復地集團都是以收購和兼并作為快速擴張的主要手段，其總裁范偉將集團未來的發(fā)展戰(zhàn)略稱之為“三大戰(zhàn)略圈”：首先，以上海、北京為代表的一線城市作為核心目標。上海是大本營，北京是上海之外的第二重要城市，未來將成為公司的投資重點；其次是區(qū)域中心城市，比如重慶、武漢等；第三是長三角區(qū)域帶，如：以上海為中心輻射的南京、無錫等潛力城市。我們可以看到，此次并購不過是復地集團周密的戰(zhàn)略目標中的一步棋，憑借公司良好的口碑和資金實力，復地通過收購和兼并途徑成功的取得了土地和項目的大量儲備，為將后的發(fā)展贏得了更多契機。在宏觀調(diào)控直指地產(chǎn)業(yè)的今日，很多中小型開發(fā)商不得不勒緊腰，但這也正是大牌企業(yè)利用行業(yè)整合，大力進行自身資源優(yōu)化，拓寬發(fā)展實力的難得機遇。在市場殘酷競爭的背后，是對地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)�；膰谰剂亢驼�，就整體市場和社會發(fā)展而言都有著格外的意義。 目前，房地產(chǎn)受到行業(yè)資金短缺、需求增長放緩、土地供給受限、土地-存貨-銷售回籠現(xiàn)金開發(fā)流程的資金平衡和開發(fā)模式規(guī)范化等眾多方面的壓力，這些綜合因素將加快行業(yè)重新洗牌及集中度提高的進程。一些具備整合非主營房地產(chǎn)型開發(fā)商的資源實力的品牌公司在對資本運作上都不失時機的考慮到了“上市”這條路子,假如企業(yè)一旦上市，必能在短時間內(nèi)解決融資問題，隨著品牌知名度不斷擴大還可有效的降低企業(yè)風險，雖然短期內(nèi)公司估值可能受到市場和投資情緒的影響，但只要在土地和商品房銷售資金的平衡能力上能經(jīng)受得起行業(yè)需求和毛利率下降的猛烈沖擊,那么企業(yè)的長期成長性和內(nèi)在價值必能獲得大幅度的提高。當眾多開發(fā)商還在為銀行信貸吃緊而犯愁時，有人已發(fā)現(xiàn)了本國銀行對內(nèi)地分行的管理和海外分支機構的管理截然不同的狀況，海外分支機構經(jīng)營要依據(jù)當?shù)乇O(jiān)管機構的監(jiān)管辦法，具體業(yè)務并不受國內(nèi)總行的控制，所以在海外分支機構申請銀行貸款是相對容易的事情。河南省內(nèi)知名開發(fā)商建業(yè)住宅集團率先發(fā)現(xiàn)了這個優(yōu)勢渠道，2005年9月建業(yè)在香港獲得中國銀行香港分行8000萬港幣的流動資金貸款支持，12月6日其又以建業(yè)置地廣場土地為抵押從中國建設銀行香港分行獲得總額為3000萬美元的3年期定向商業(yè)地產(chǎn)貸款。建業(yè)此舉讓我們看到了探索融資渠道多元化的意義所在，在關鍵時刻能否很好的把握先機，能否找到適合企業(yè)發(fā)展的出路最終在于自身敏銳的眼光和機警的嗅覺，建業(yè)董事長胡葆森對此是這樣說的：“此次融資起到了兩個重要意義，一是為項目的快速順暢發(fā)展，以及今后企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展提供強有力的資金保障；二是為打開河南房地產(chǎn)業(yè)境外融資之門，在融資渠道多元化方面邁出了重要的一步�！钡拇_，與海外銀行的兩次親密接觸使建業(yè)在海外金融系統(tǒng)和投資機構中贏得了信任，為之后即將與海外其他金融機構的合作打下了良好基礎，同時還為建業(yè)07年在海外上市的戰(zhàn)略目標起到了強有力的推動作用。建業(yè)此舉雖然很好的把握了契機解決了自身的融資問題，但這對于中小型開發(fā)商來說有一定的難度，尤其是成為上市公司，所要求的條件是相當苛刻的，如：發(fā)起人認購的股本總額不少于公司擬發(fā)行股本總額的35%，發(fā)起人出資總額不少于1.5億元人民幣；公司成立時間須在3年以上，最近3年連續(xù)盈利；擬向社會發(fā)行的股份達公司股份總數(shù)的25%以上，擬發(fā)行的股本總額超過4億元人民幣的，其擬向社會發(fā)行股份的比例達15%以上。這些條件是非一般中小型開發(fā)商能夠做得到的，所以尋求融資渠道多元化，嘗試與多個金融機構合作才是解決問題的根本。 就現(xiàn)階段來講，地產(chǎn)信托可能是解決銀行和地產(chǎn)商之間進退兩難尷尬境地的最好方式，信托業(yè)務就是房產(chǎn)開發(fā)商借助較權威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。信托具有財產(chǎn)隔離、規(guī)避政策障礙及合理避稅等三大核心功能，信托公司是聯(lián)動貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場的全能型金融百貨公司。目前，信托參與房地產(chǎn)項目主要以設立基金信托、以貸款信托的模式介入房地產(chǎn)和用股權投資信托兩種方式為主，而信托投資公司根據(jù)企業(yè)的情況和需求，可以靈活的設計和運作信托計劃，這都給信托參與房產(chǎn)投資提供了盡可能的高效、便捷和安全保障。隨著信托業(yè)務的普及及信托類型的轉(zhuǎn)變，信托已成為中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式和主要趨勢。05年12月由中信信托牽頭，十家信托投資公司組成“信團”共同為一個項目募集資金，此舉在信托行業(yè)開辟了兩個先河：一是募集資金最多，高達12.6億元；二是多家公司聯(lián)合信托統(tǒng)一管理，國開行行使監(jiān)管職能，風險相對降低。這樣的信托模式易于項目在短時間內(nèi)快速獲得大量融資，可以在一定程度上解決規(guī)模較大的項目的資金流轉(zhuǎn)問題，同時國開行的介入一定程度上降低了風險值，使融資渠道更為順暢。據(jù)有關部門統(tǒng)計，2004年全國約有31家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，截止到2005年12月,國內(nèi)集合資金信托市場合計推出405只信托產(chǎn)品,共募集信托資金402.88億元,募集金額比04年增長了10％,融資規(guī)模已經(jīng)占據(jù)了同期資本市場融資總額的20.82%。尤其是在“212號文件”出臺之后，為了跨越“四證”齊全、自有資金超過35%和資質(zhì)二級以上的這三道鐵檻，信托市場急需拓寬轉(zhuǎn)型尋求一個新的探索方向：股權投資型房地產(chǎn)信托。這種信托具有三大特點：一、股權投資型房地產(chǎn)信托的資金可以看作是開發(fā)項目資本金，一旦日后項目公司申請貸款時，在自有資金比例大大提高的基礎上可以再次以“借錢省錢”的方式來撬動銀行的融資杠桿；二、開發(fā)商無需用自有資產(chǎn)看來做融資抵押，而只需將所屬的全部股權或部分股權進行質(zhì)押或同時抵押少量的實物資產(chǎn)即可。在退出通道時開發(fā)商可對股權進行回購或采取第三方擔保的信用增級措施；三、這種股權信托的資金運用形式是權益型投資，而非負債型項目貸款；除此之外“銀行+信托”的融資方式也將成為一種普遍的融資模式，由此看來在地產(chǎn)發(fā)展的關鍵時刻，信托的靈活性和創(chuàng)新性充分的表現(xiàn)了出來。 同時，外資金融機構和境外基金也是中國房地產(chǎn)融資渠道重要的新生力量之一。作為外資銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款有以下幾個條件：一、要有良好法人治理結(jié)構。二、抵押率要求較高，一般為50%，但貸款利率低于中國現(xiàn)有的銀行，并且期限可以長達十年。前不久，大陸第一支房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）——領匯基金在香港上市。REITs作為股權融資的一種方式在北美地區(qū)已是房地產(chǎn)投融資市場非常重要的一個組成部分，而REITs在中國經(jīng)歷了很多坎坷現(xiàn)在終于出線了。一直以來，受房地產(chǎn)開發(fā)周期性的影響，導致國內(nèi)很多房地產(chǎn)上市公司業(yè)績不穩(wěn)定，這在國外市場是不常見的。CCIM協(xié)會的資深教授表示，這種現(xiàn)象一方面是由于國外開發(fā)商擁有的收益性物業(yè)和房產(chǎn)項目較多，保持了現(xiàn)金流的長期穩(wěn)定，而國內(nèi)絕大多數(shù)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)是以銷售形式獲得回報的；另一方面中國和海外市場收益性物業(yè)的租約長短相差較大，國內(nèi)收益性物業(yè)的租約一般僅1~2年，而在北美大多數(shù)租約可長達5~10年，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性也受到一定影響。但也正因為如此，成熟的北美市場機會已然不多，所以大量的國外投資者對中國市場燃起了十足的興趣。自引入REITs和外資投資商以來，復地、順馳等地產(chǎn)商先后與摩根士丹利合作開發(fā)了旗下的地產(chǎn)項目。北京、上海等地的房地產(chǎn)項目也得到了荷蘭國際集團以及排名世界前三強的荷蘭房地產(chǎn)基金ING等的巨資投入。據(jù)資料顯示，近一年來僅在北京就有近20個房地產(chǎn)業(yè)項目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元。不過由于中國市場的不成熟和國外投資機構對中國市場的了解不夠，所以在項目選擇上對中國物業(yè)的收益要求往往更高。在我們正大步邁入投融資的新時代時，于是也有一部分人持冷靜觀望的態(tài)度，他們認為信托和外匯基金的力量并不如想象中強大，由于境外投資基金對開發(fā)商和操作項目要求頗高，基金市場總投放量較小，所以可獲得基金支持的開發(fā)商僅僅局限于國內(nèi)極少數(shù)大牌開發(fā)商，對于大多數(shù)地產(chǎn)商來說只是一種憧憬，現(xiàn)實困境并沒有得到解決。所以在面對市場困境時，既不可盲目效仿也不可頑固守舊，在積極借鑒先進的融資渠道的同時，關鍵還是在于如何開拓適合自身發(fā)展的融資渠道。 由于受房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的限制，如前期沒有雄厚的資金實力支撐就會造成資金鏈斷裂的危機，為了避免現(xiàn)金流不暢的現(xiàn)象，一方面開發(fā)商可以通過外部融資渠道解決，另一方面可以通過良好控制內(nèi)部資本分配，利用內(nèi)部可創(chuàng)造長期價值的物業(yè)作為基礎，通過他們提供的現(xiàn)金流及時補給。現(xiàn)今，開發(fā)商一般都自持部分高收益型物業(yè)作為新項目現(xiàn)金流的補充，這些物業(yè)一般多為寫字樓、商鋪等。這種融資模式的好處是渠道簡便，資金穩(wěn)定，并持續(xù)供給；就鄭州市而言，金成置業(yè)率先開辟了將自持物業(yè)作為資金回流的新渠道，現(xiàn)他們自持的寫字樓已成為鄭州市知名樓盤，其源源不斷的租金回報為金成提供了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。還有一部分企業(yè)集團本身擁有規(guī)模較大的第二產(chǎn)業(yè)，并用其帶來的收益支撐其他三產(chǎn)，如：隸屬于旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司。一般這樣的集團都擁有一個規(guī)模較大的第二產(chǎn)業(yè)實體，如：能源業(yè)、制造業(yè)等。憑借第二產(chǎn)業(yè)特性，它通常具有很強的資金實力，很好的無形資產(chǎn)，良好的外涉關系。這種融資模式的優(yōu)勢在于資金量穩(wěn)定、豐厚、渠道暢通，利于運作周期較長、規(guī)模較大的地產(chǎn)項目。杭鋼置業(yè)一夜之間以土地儲備超過萬畝的巨大數(shù)字轟動了地產(chǎn)圈，同時，一邊是浙江國際嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投放于上海四川北路的嘉業(yè)捷勝廣場在市場不景氣的情況下兩天銷售了三分之二強，并獲浙江省房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強的第二名，僅次于浙江綠城，另一邊是深圳富春東方（集團）有限公司也因在廣州頻頻拿下商業(yè)用地而備受關注。實際上這兩者都是杭鋼置業(yè)集團旗下的骨干公司，成立僅僅一年多他們就展開了珠江三角洲、長江三角洲的全國性地產(chǎn)擴張戰(zhàn)略。他們在土地儲備和區(qū)域擴張上的節(jié)節(jié)攀升，要歸功于他們背后的大樹——杭鋼置業(yè)集團，而杭鋼置業(yè)集團又為杭州鋼鐵集團公司三大非鋼支柱產(chǎn)業(yè)之一。在鄭州市場也不乏這樣的例子，思念•果嶺山水就是這方面的典范，果嶺山水以其高品質(zhì)的物業(yè)形態(tài)，稀缺的景觀資源已成為鄭州別墅市場上的領軍人物，而果嶺山水正是思念集團旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司，思念是國內(nèi)知名品牌，它充足豐厚的資金源為果嶺山水提供了強有力的支持。這些大型企業(yè)憑借實力雄厚的資本支持為自身的項目開發(fā)和融資渠道提供了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，融資對他們而言只不過是囊中取物，整體市場資本運作的變革對其發(fā)展基本不會造成任何阻礙。 房地產(chǎn)市場環(huán)境的窘迫，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不面對資本運作模式創(chuàng)新、融資渠道拓寬的行業(yè)性變革，這場變革的核心是行業(yè)重心將由原來的土地運營轉(zhuǎn)向金融運作。這場革命最終可能產(chǎn)生兩個結(jié)果：一是現(xiàn)有的開發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)模式靠近。二是隨著這種變化趨勢的出現(xiàn)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化，最終房地產(chǎn)基金和投資商將成為主導中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)。
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