房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金高度密集的運(yùn)作體，可以說(shuō)，沒(méi)有資金就沒(méi)有地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、房地產(chǎn)價(jià)值昂貴等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資需要的資金量巨大，并且急于擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此資金籌措就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的問(wèn)題。

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類較少，主要只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和房地產(chǎn)抵押貸款三種產(chǎn)品，這并不適于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，很多開(kāi)發(fā)商還是沒(méi)有找到好的融資渠道。

由于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還屬于收益較高的產(chǎn)業(yè)，所以許多投資者把房地產(chǎn)作為一個(gè)很好的投資方向。由專業(yè)性的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，不僅可以使投資者獲得較高的投資收益率，也能有效地規(guī)避投資者的風(fēng)險(xiǎn)，這是其他投資方式所無(wú)法比擬的，所以社會(huì)上很多閑散資金積極尋找機(jī)會(huì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

如何理順?lè)康禺a(chǎn)的融資渠道，使各方都能獲得較好的回報(bào)。為此，我們特別邀請(qǐng)了房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司、代理行、銀行、信托、律師等專業(yè)人士來(lái)共同探討有效可行的房地產(chǎn)金融的運(yùn)作模式。

討論人：

厚土機(jī)構(gòu)總經(jīng)理林少洲

清華紫光房地產(chǎn)公司總經(jīng)理呂大龍

工行總行處長(zhǎng)李建新

北京國(guó)際信托投資公司總經(jīng)濟(jì)師時(shí)寶東

北京京都律師事務(wù)所國(guó)家特許證券資格律師張國(guó)華

偉業(yè)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理張曉晉

偉業(yè)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理林潔

（注：以上排名不分先后）

現(xiàn)狀和創(chuàng)新

張曉晉："目前我國(guó)房地產(chǎn)融資的途徑比較單一，最傳統(tǒng)的方法是自有資金+銀行貸款，或者是自有資金+機(jī)構(gòu)投資人+銀行貸款，與國(guó)外相比還很落后。發(fā)達(dá)國(guó)家的項(xiàng)目獲得資金的途徑更多的是靠直接融資，比如機(jī)構(gòu)投資人、基金等渠道。

偉業(yè)資產(chǎn)管理公司成立的初衷是為廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供一條便捷的融資渠道，現(xiàn)已搭建了一個(gè)良好的融資平臺(tái)，成立了'類基金'的公司，通過(guò)信托、收購(gòu)等方式將不良資產(chǎn)集中起來(lái)，形成巨大的資產(chǎn)池，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)經(jīng)營(yíng)盤活了不良資產(chǎn)，另一方面建造了融資平臺(tái)，這平臺(tái)包括銀行、機(jī)構(gòu)投資人、信托等，我們可以非常方便的、靈活的獲得資金支持，不必嚴(yán)格按照貸款人必須是用款人或者幾證齊備等規(guī)定。由于銀行對(duì)偉業(yè)'類基金'似的運(yùn)作模式深為認(rèn)可，所以我們的融資渠道開(kāi)通很大。

此外，信托"一法兩規(guī)"（信托法、信托資金管理辦法、信托投資管理辦法）的出臺(tái)，實(shí)際上是為信托開(kāi)了綠燈，一直以來(lái)，信托都相當(dāng)于"第二銀行"，他們拿財(cái)政的、銀行的錢借出去，弄了不少的壞帳�，F(xiàn)在經(jīng)過(guò)整頓，全國(guó)重新登記了60多家。同時(shí)，我們與信托公司也有很好地配合，今年會(huì)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托計(jì)劃。"

林少洲："信托與房地產(chǎn)結(jié)合的方式是不是更快？"

張曉晉："信托相當(dāng)于發(fā)基金，它的特點(diǎn)是不需要人民銀行總行的批準(zhǔn)，其他任何一只基金、國(guó)債、債券、企業(yè)債都需要人民銀行總行的批準(zhǔn)，'一法兩規(guī)'對(duì)它的政策是只需備案。

信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進(jìn)行管理或進(jìn)行處分的行為。從法律意義上講，信托是一種財(cái)產(chǎn)委托人、受益人和受托人之間發(fā)生的財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。信托的方式有兩種，投資收益型和借貸型。我國(guó)目前主要還是借貸型，這正好符合我們現(xiàn)在的運(yùn)作方式，與其他方式相比，信托更注重的是抵押和擔(dān)保。

REIT（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是歐美成熟的產(chǎn)品，我們還剛剛處于探索階段，毫無(wú)疑問(wèn)，REIT未來(lái)的發(fā)展前景十分看好。信托對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，是一種全新的渠道，方式靈活，手續(xù)也相對(duì)簡(jiǎn)單。

現(xiàn)在民生銀行發(fā)的委托貸款，實(shí)際上是老百姓的錢（民間的錢），委托銀行貸出去，銀行什么責(zé)任也不擔(dān)，也不負(fù)擔(dān)保義務(wù)。民生這么做，目的是拓展銀行的中間業(yè)務(wù)，這是與國(guó)際銀行接軌的，發(fā)達(dá)國(guó)家的銀行大部分利潤(rùn)不是來(lái)源于存貸差，而是中間業(yè)務(wù)，與國(guó)內(nèi)正相反。"

時(shí)寶東："我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托開(kāi)展較晚，1992年初海南開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司發(fā)行了'萬(wàn)國(guó)投資券'，1993年初三亞市城市開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司委托海南國(guó)際信托投資公司推出了地產(chǎn)券，為我國(guó)房地產(chǎn)融資證券化拉開(kāi)了序幕。我國(guó)在2001年頒布實(shí)施了《信托法》，使得信托業(yè)的開(kāi)展有了法律基礎(chǔ)。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，決不是在簡(jiǎn)單的重復(fù)堆積，靠一個(gè)地產(chǎn)公司擁有或取得一塊好地或好的項(xiàng)目便可以達(dá)到。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資本運(yùn)作要求的是房地產(chǎn)金融投資和創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具的組合，其實(shí)質(zhì)必然是結(jié)合資本市場(chǎng)資源，通過(guò)專業(yè)的投行手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托、基金、保險(xiǎn)等創(chuàng)新工具的整合。從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資大眾化和融資社會(huì)化。"

張國(guó)華："從主體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)融資的主體資格是企（事）業(yè)法人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目融資中，應(yīng)具備以下條件，一是有公司法人授權(quán)或董事會(huì)簽字同意的申請(qǐng)報(bào)告；二是已開(kāi)立基本帳戶或一般存款帳戶；三是提供真實(shí)的、全面的（經(jīng)過(guò)審計(jì)的）財(cái)務(wù)報(bào)表、報(bào)告，其財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)負(fù)債率等符合貸款要求；四是除國(guó)務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額不超過(guò)其凈資產(chǎn)總額的50%；申請(qǐng)中、長(zhǎng)期貸款的，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比率不低于國(guó)家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。

從貸款項(xiàng)目條件來(lái)說(shuō)，一是貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_(kāi)發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)前景較好；二是貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)；三是貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；四是貸款項(xiàng)目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見(jiàn)等原因追加預(yù)算的需要；五是貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，當(dāng)項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用；貸款項(xiàng)目的自有資金投入不少于總投資的30%。"

呂大龍："現(xiàn)在整個(gè)銀行的融資模式是項(xiàng)目融資，不是公司融資，這種模式對(duì)一般小型房地產(chǎn)公司是不成立的。"

林少洲："當(dāng)然，房地產(chǎn)最后都是得落實(shí)成項(xiàng)目，公司融資只是一個(gè)說(shuō)法，手續(xù)上快一點(diǎn)，還是得有項(xiàng)目，才能放款。"

林潔："項(xiàng)目融資的思路是對(duì)的，作為信托人和被委托人，能夠解釋清楚，自己也清楚，因?yàn)轫?xiàng)目是在我們熟悉的范圍之內(nèi)。"

李建新："一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源渠道有以下幾種，一是注冊(cè)資本金。二是銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國(guó)人民銀行對(duì)'四證'不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目是不辦理的。三是上市發(fā)行募集資金，一直以來(lái)，國(guó)家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市，主要是為了抑制過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年才開(kāi)始解禁。四是海外資金，國(guó)內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。

五是房地產(chǎn)投資信托（REIT），是指通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。

六是房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來(lái)源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對(duì)抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì)有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。偉業(yè)資產(chǎn)管理公司推出的產(chǎn)品，側(cè)重于過(guò)橋貸款，這種產(chǎn)品的推出是因?yàn)橛幸恍┑禺a(chǎn)商，幾乎不和銀行打交道，但是有時(shí)候可能突然面臨幾千萬(wàn)的資金缺口，急需過(guò)橋貸款，偉業(yè)這種過(guò)橋貸款類似于私募性的基金，是專門為這種品種做服務(wù)的。"

林少洲："從宏觀上來(lái)看，房地產(chǎn)融資沒(méi)什么問(wèn)題，現(xiàn)在很多銀行資本、業(yè)外資本找不到出路，而房地產(chǎn)在這一方面又有很大的需求。房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)也比較怪，一塊地是一個(gè)模式，不同于流水線上的產(chǎn)品，是一個(gè)簡(jiǎn)單模式，而房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)因地制宜，是一個(gè)非常多元化的過(guò)程。這就可以設(shè)計(jì)一種創(chuàng)新型的制度，尤其是大的銀行體系、金融體系還沒(méi)有完全形成前，給金融提供了很多的機(jī)會(huì)。"

股權(quán)融資

呂大龍："我覺(jué)得在北京如果你拿了一塊好地皮，像北三環(huán)和北四環(huán)之間，或者北四環(huán)和北五環(huán)之間，你有300、500畝地，融資不是太困難的事情。"

林潔："現(xiàn)在有點(diǎn)雞生蛋，還是蛋生雞的問(wèn)題？你所說(shuō)的不太困難，對(duì)于一個(gè)已經(jīng)建立信譽(yù)、自有資金達(dá)到一定規(guī)模的公司，才成立。否則，一個(gè)剛剛起步的公司，怎么拿這300畝地？如果采取股權(quán)融資的方式，成本是最高的。"

林少洲："的確，股權(quán)融資是最后的出路，當(dāng)然還有別的出路，這也因人而異，現(xiàn)在北京房地產(chǎn)的操作差異還是很明顯的。"

呂大龍："股權(quán)融資對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，相對(duì)安全。人的資金越累計(jì)，對(duì)安全的要求就越高，收益的要求會(huì)越來(lái)越低。比如三年前或五年前，說(shuō)投資回報(bào)25%，不做我肯定覺(jué)得太傻了，現(xiàn)在我肯定不做，這事聽(tīng)著都害怕。像在香港買的基金（四年半那種），7%就算是高回報(bào)了。所以，房地產(chǎn)金融實(shí)際上是項(xiàng)目融資，應(yīng)該討論項(xiàng)目融資如何解決投資人的回報(bào)和安全問(wèn)題的融資模式。"

林潔："這是矛盾的一個(gè)方面，你說(shuō)的是'矛'，是從投資人的角度出發(fā)，看是否安全，是否有投資回報(bào)。但從發(fā)展商的角度來(lái)說(shuō)，它是不一樣的。"

呂大龍："房地產(chǎn)商是有資金需求，但每個(gè)發(fā)展商經(jīng)歷的過(guò)程不一樣，對(duì)股權(quán)融資的敏感程度不一樣，比如我對(duì)股權(quán)融資的敏感度就比較低，覺(jué)得無(wú)所謂。我現(xiàn)在所做的項(xiàng)目，有20%的（股權(quán)融資），有80%的（股權(quán)融資）。像有的人剛剛從一個(gè)團(tuán)隊(duì)中脫身出來(lái)，由于在前一個(gè)團(tuán)隊(duì)中因?yàn)楣蓹?quán)問(wèn)題被整得七零八落，到第二個(gè)團(tuán)隊(duì)中對(duì)股權(quán)問(wèn)題就特別敏感。所以個(gè)人的經(jīng)歷特別重要，它不是一個(gè)公司的模式變?yōu)閭€(gè)人的體驗(yàn)，這是控制權(quán)和管理權(quán)的問(wèn)題。

在這個(gè)階段，大家應(yīng)該訂個(gè)規(guī)矩，投資人是什么角色，管理人是什么角色，團(tuán)隊(duì)是什么角色。偉業(yè)資產(chǎn)管理公司的這種模式挺好，投資人不完全是房地產(chǎn)的專業(yè)人士，團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)專業(yè)人士，這樣產(chǎn)生的矛盾就小，投資人只算回報(bào)就完了。"

張曉晉："偉業(yè)資產(chǎn)公司從成立到現(xiàn)在，已經(jīng)成功運(yùn)作了國(guó)恒基業(yè)和左岸工社，兩個(gè)項(xiàng)目都是在前期做"過(guò)橋資金"。國(guó)恒基業(yè)大廈是一個(gè)停滯了三年的項(xiàng)目，原先的開(kāi)發(fā)商給土地方交了2000萬(wàn)的資金，就沒(méi)錢了，銀行貸款也貸不到。偉業(yè)顧問(wèn)接手后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目重新進(jìn)行了市場(chǎng)定位和大的調(diào)整，包括前期的市場(chǎng)定位、資金的支持、后期資金鏈的接上。這個(gè)項(xiàng)目我們除了給開(kāi)發(fā)商融了2500萬(wàn)，還另外找了一家上市公司（投資商），一年以后，順利回款了。

左岸工社是在前期只有"三證"，也就是土地證沒(méi)有拿到的時(shí)候，進(jìn)行的融資。這個(gè)項(xiàng)目的融資計(jì)劃是一直延續(xù)到后面銀行項(xiàng)目貸款和銷售回款，這樣就把資金鏈圓滿的連上了，方式極其靈活，不一定要到房地局做抵押登記。

但為了使投資人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也需要法律上的保證，比方說(shuō)，一個(gè)企業(yè)獲得資金的方式，無(wú)非有兩種，一種是增加注冊(cè)資本金，這是投資人的方式；另一種是負(fù)債，當(dāng)然還有贈(zèng)與的方式（這不在討論范圍內(nèi)）。企業(yè)只有這兩種方式，我們?nèi)绻谫Y進(jìn)去，采用什么方式？如果一開(kāi)始用負(fù)債的方式，負(fù)債率過(guò)高了，報(bào)表在后期的貸款時(shí)就會(huì)有問(wèn)題；如果說(shuō)用股權(quán)融資的方式，一不小心做了真正的股東，原股東方是不愿意的，那么如何解決這個(gè)問(wèn)題？我們通常用的解決辦法是階段性股權(quán)公司和其他方式?

林潔："股權(quán)融資與專業(yè)化團(tuán)隊(duì)的結(jié)合，如何？"

林少洲："基本上可以成立，但有一個(gè)問(wèn)題，能不能把投資與管理分開(kāi)，把大的資產(chǎn)方面與具體業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)分開(kāi)，就更容易成功�，F(xiàn)在的投資人往往不是專業(yè)人士，專業(yè)投資人往往已經(jīng)做大了，這種模式適用于非專業(yè)投資人，如果他們介入管理，容易把事情弄壞了"

林潔："融資成本是隨著時(shí)間變化的，一開(kāi)始是最高，收益也是最高，那么在哪個(gè)階段介入比較適合？"

林少洲："15%在早期介入的時(shí)候可以成立，比較晚的時(shí)候，開(kāi)工證都拿到了，這個(gè)模式就不適用了，跟時(shí)間有關(guān)系。"

呂大龍："其實(shí)，不管怎樣，所有的運(yùn)作模式都是資本主義的模式，只不過(guò)是比例不同罷了，像美國(guó)大概投10-15%的啟動(dòng)資金，比如說(shuō)，1個(gè)億美金的項(xiàng)目，如果自有1500萬(wàn)到2000萬(wàn)美金，其他剩余的錢就由銀行、投資人配給，如果做不成，這一億五也沒(méi)了，所以說(shuō)暴富和暴窮的機(jī)會(huì)都多。例如硅谷的土地，早期配置資金很少，后來(lái)升值了，社會(huì)再通過(guò)稅收均貧富，全世界都有土地貸款的模式，只有中國(guó)沒(méi)有，國(guó)情不太一樣，國(guó)外銀行不怕你跑了，因?yàn)槊绹?guó)是一個(gè)以信用為根本的社會(huì)，當(dāng)你失去了信用，整個(gè)社會(huì)就會(huì)開(kāi)除你，你到任何地方消費(fèi)都不受歡迎，違約成本很高。但在中國(guó)，如果你給團(tuán)隊(duì)一個(gè)億，你不控股，你馬上就緊張。"

資金鏈和專業(yè)

林少洲："從宏觀上來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是土地價(jià)值的判斷，北京的土地價(jià)值在短期內(nèi)存在一定風(fēng)險(xiǎn)（從理論上來(lái)說(shuō)），比如說(shuō)現(xiàn)在100萬(wàn)拿的地，三年后80萬(wàn)就可以拿到周邊的地，價(jià)值跌了，資產(chǎn)受損了，但看5年，看10年，肯定是漲的，只要你有錢周轉(zhuǎn)，扛過(guò)這十年，沒(méi)準(zhǔn)就變成500萬(wàn)了，土地的升值肯定超過(guò)利息的成本，中間就是資金鏈的問(wèn)題。二是定位的風(fēng)險(xiǎn)，專業(yè)化問(wèn)題的核心是定位和執(zhí)行這一塊，執(zhí)行還具有調(diào)整性，但定位卻具有決定性。如果將這兩點(diǎn)控制住了，土地本身的風(fēng)險(xiǎn)幾乎可以忽略。

重要的是，要有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的團(tuán)隊(duì)，能夠?qū)θ魏问虑樽龀鲅杆俚嘏袛�，贏得時(shí)間，贏得效率，專業(yè)化在未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)方面有優(yōu)勢(shì)，未來(lái)北京市場(chǎng)的供求關(guān)系將越來(lái)越朝著'買方市場(chǎng)'發(fā)展，供應(yīng)量上升得比銷售量快，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，專業(yè)化團(tuán)隊(duì)的價(jià)值會(huì)越來(lái)越高。比其他要素，如土地要素、資金要素，都要重要。

專業(yè)應(yīng)該是全方位的、綜合的，每一個(gè)環(huán)節(jié)都得到位，這樣在把握機(jī)會(huì)上、控制風(fēng)險(xiǎn)上都有優(yōu)勢(shì)，投資人也比較放心，你能在最短的時(shí)間內(nèi)整合到最優(yōu)勢(shì)的資源，每個(gè)鏈條上都有優(yōu)秀的人才，只要這個(gè)行業(yè)沒(méi)有問(wèn)題，你就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。"

呂大龍："運(yùn)作土地資源，運(yùn)作資金資源，運(yùn)作專業(yè)化，它是三個(gè)不同的領(lǐng)域，沒(méi)有一個(gè)人能同時(shí)把三樣?xùn)|西運(yùn)作好，地產(chǎn)商、房產(chǎn)商、投資商一定要組合，因?yàn)樗遣煌挠螒蛞?guī)則，需要的人的性格也不一樣，價(jià)值觀、世界觀也都有明顯的差異，像物業(yè)公司是把一分錢當(dāng)錢，房地產(chǎn)商是把一塊錢當(dāng)錢，地產(chǎn)商是把100萬(wàn)當(dāng)錢，計(jì)數(shù)單位都不一樣。

房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不同于虛擬經(jīng)濟(jì)，虛擬經(jīng)濟(jì)必然在實(shí)體經(jīng)濟(jì)之上，一個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的前期投入能達(dá)到20%的回報(bào)，已經(jīng)是很不錯(cuò)了，15%算是這個(gè)行業(yè)正常接受的上限，風(fēng)險(xiǎn)也挺大的。"

但風(fēng)險(xiǎn)投資也是有區(qū)別的，IT是零，房地產(chǎn)起碼還有塊地。你的專業(yè)評(píng)估能力使你能看到風(fēng)險(xiǎn)是存在，而其他人是看不到風(fēng)險(xiǎn)的，你的優(yōu)勢(shì)就在于此。"

林潔："做地產(chǎn)，就是針對(duì)不同的項(xiàng)目，整合不同的資源（投資商、地產(chǎn)商、建筑商），雖然大公司占據(jù)了市場(chǎng)份額的80%，但剩下的20%有可能分散在上百家公司中，他們需要融資的渠道，包括純開(kāi)發(fā)、過(guò)橋、不良資產(chǎn)、購(gòu)買現(xiàn)房、包銷等，你的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)程度比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)，你就可以利用拿土地和做項(xiàng)目的人的不對(duì)稱，資金和能力的不對(duì)稱來(lái)獲取贏利，"

林少洲："在未來(lái)，要有自己的突出優(yōu)勢(shì)，這是很重要的，不能做全能，像萬(wàn)科，就是走專業(yè)化路線，房產(chǎn)做得特別好，剛開(kāi)始的各種弱點(diǎn)都沒(méi)有了，銀行紛紛要給他貸款。其實(shí)，中小企業(yè)的需求大，不見(jiàn)得風(fēng)險(xiǎn)就大，船越大越不好調(diào)頭，要看資源密度。

模式與個(gè)性有關(guān)系，如果找上市公司融資，開(kāi)發(fā)商往往有時(shí)間的壓力，因?yàn)橥顿Y人當(dāng)年就要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，現(xiàn)在大企業(yè)普遍都求穩(wěn)，斗志、沖勁都不旺盛，這種體制是比較脆弱的。而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的前期土地問(wèn)題、后期專業(yè)化控制這兩個(gè)核心，因不同的人操作，差異化會(huì)很明顯，就為偉業(yè)資產(chǎn)公司的模式提供了機(jī)會(huì)。

從地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，全國(guó)分為三級(jí)，北京、上海、廣州、深圳是第一級(jí)；成都、大連、杭州是第二級(jí)；合肥、濟(jì)南等是三級(jí)。海淀的土地都是有價(jià)值的，就是開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的問(wèn)題，海淀現(xiàn)有的問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)滯后，消費(fèi)力也必然滯后，但這也并不可怕，只要你有足夠的長(zhǎng)線資金撐下去，從長(zhǎng)期來(lái)看，是非常有價(jià)值，就看短期機(jī)會(huì)的把握，主要是速度問(wèn)題。"

張曉晉："抗這么久，有多少投資人能夠抗得��？他們一般要求當(dāng)年看到投資回報(bào)。"

林少洲："這還是資金鏈的問(wèn)題，像萬(wàn)科在深圳的第一個(gè)項(xiàng)目天景花園，幾乎是當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年交房入住，掙了3000萬(wàn)，旁邊有一個(gè)同樣規(guī)模的金碧園，他沒(méi)有萬(wàn)科的實(shí)力和速度，賣得很慢，結(jié)果干了三年，掙了兩個(gè)億。所以，我現(xiàn)在總結(jié)出來(lái)的，地產(chǎn)的奧妙在于流水，這是其他行業(yè)所沒(méi)有的。"

結(jié)束語(yǔ)：風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量，現(xiàn)在房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)，一直在強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，但細(xì)節(jié)不會(huì)成為長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，規(guī)模和資本實(shí)力將取代細(xì)節(jié)，成為地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中更為重要的因素

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