現(xiàn)在壓力來到了國企開發(fā)商一邊

8月16日，滇中新區(qū)舉辦了一場土地推介會，有46宗6300畝土地被擺在貨架上，其中居住用地多達2335畝，商業(yè)用地1226畝，加起來占了一多半。云南房網(wǎng)如果沒記錯的話，這是滇中新區(qū)最大規(guī)模的一次土地推介，拿出的優(yōu)質(zhì)地塊也不少，滇中新區(qū)雖然沒有公布具體出讓時間，但根據(jù)以往慣例，在土地推介會舉辦后，相關地塊很快就會陸續(xù)掛牌交易。

滇中新區(qū)土地資源豐富，房地產(chǎn)項目眾多

滇中新區(qū)計劃大規(guī)模出讓土地，凸顯的是滇中新區(qū)雄心勃勃的造城計劃，因為推介土地中住宅和商業(yè)用地超過一半，工業(yè)用地才2384畝，而且集中在東盟產(chǎn)業(yè)城，而商業(yè)和住宅用地分布就廣泛多了，涵蓋近些年昆明遠郊房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域——嵩明職教園、長水機場周邊、太平新城等 。

要是在前幾年，這么多土地擺上貨架，一定會引起各路開發(fā)商的興趣，比如嵩明，不僅本地龍頭房企俊發(fā)已連續(xù)開發(fā)多年，暴雷前的恒大更是有數(shù)萬畝的開發(fā)計劃，甚至連遠在山西的房企，都到嵩明開發(fā)“運城人在昆明的家”。

太平新城就更不用說了，因為開發(fā)起步早，距離昆明又近，圈地的房企更多。空港板塊同樣也是如此，從小哨到杉松園，開發(fā)商前幾年興趣不小。

但問題是今非昔比，從去年下半年開始，昆明土地市場一落千丈，過去一年主城五區(qū)只賣出了300多畝土地，其中還包括多宗早就有開發(fā)商參與一級開發(fā)，必須要拿的地塊，比如今年3月綠城和德潤合作摘得的陳家營地塊，8月份軌道公司和中鐵合作拿下的福德村城改地塊等。

相比起寥寥無幾的大宗拿地案例，過去一年多流拍和取消出讓的土地更多，規(guī)模也更大，有名的就有經(jīng)開區(qū)167.8畝商住用地，關上國貿(mào)中心67畝住宅用地，白龍路115畝城改用地等，其中去年流拍的太平新城核心區(qū)128畝住宅用地、空港片區(qū)350畝土地，恰恰就屬于滇中新區(qū)。

總而言之，現(xiàn)在房企拿地的意愿相當?shù)兔�，連公認的關上國貿(mào)中心這種位置絕佳的純住宅用地都取消交易，更不用說滇中新區(qū)的遠郊乃至郊縣地塊了。

從現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢看，像滇中新區(qū)這種遠郊地塊，民營房企短期內(nèi)是不敢出手拿地的，倒不是這些土地的開發(fā)條件或者是價格有什么問題，而是在市場需求下降，房價下滑的情況下，遠郊項目更不容易銷售，對資金鏈緊張的民營房企來說，開發(fā)風險比較大。

其實除了在資金寬松，房價飆漲的那段時間，民營房企到滇中新區(qū)拿地，也往往要與國企聯(lián)手，比如金地現(xiàn)在在空港開發(fā)的云溪九境項目，其中滇中新區(qū)國企空港投資就占有20%的股份，首創(chuàng)開發(fā)的譽華洲項目，滇中城投甚至是大股東。融創(chuàng)在太平新城開發(fā)的雁來湖小鎮(zhèn)，央企背景的中和聯(lián)宇與滇中新區(qū)下屬的滇中產(chǎn)業(yè)集團都是股東。

國企是滇中新區(qū)開發(fā)的重要參與者

另外，即使在前幾年，國企和央企也是在滇中新區(qū)開發(fā)的重要力量，比如首個在小哨開發(fā)大盤的就是央企招商蛇口，小哨新城的一級開發(fā)則主要是康旅集團旗下的云南土儲負責，滇中新區(qū)下屬的多個投資公司是空港片區(qū)多個項目的參與者。

如今，滇中新區(qū)拿出了6400畝“量大管夠”的土地“大餐”，絕大多數(shù)民營房企是不太能吃得下的，關鍵還是看國企，其中一是實力雄厚的央企，二是云南本地國企，尤其是滇中新區(qū)的國企。

其實去年以來國企就已經(jīng)是許多城市土地出讓的主要交易對象，比如今年3月成都土地集中出讓的第一天交易中，16宗土地有14宗被國企拿下。合肥是今年兩次土地集中出讓，國企央企至少占了一半份額。今年7月南京市第二批土地集中出讓，國企是絕對主力。

因此，滇中新區(qū)未來3561畝住宅和商業(yè)用地出讓，重點寄希望于國企本身也沒錯，可是，縱觀今年國內(nèi)多個省會城市的土地出讓，一貫實力強勁的央企其實不見得戲碼最多，拿地最積極的反倒是當?shù)氐牡胤絿�企，比如在成都的土地出讓中，就有成都城投、成都交投、金牛區(qū)國投等地方國企，安徽當?shù)貒�企如皖投、安徽高速也在合肥土地市場上表現(xiàn)活躍，最值得留意的是今年南京的土地出讓，南京本地國企是占據(jù)絕對優(yōu)勢。

但昆明的情況就有所不同了，國企拿地主要靠央企，本地省市區(qū)三級國企都表現(xiàn)平平。其實也不是地方國企不愿意拿地，實在是資金實力不允許啊。

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